この記事では、宮崎県の
- 中古マンションの売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古マンションを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションを売るための対策方法
について知ることができます。
宮崎県の「マンションの売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「宮崎県のマンション売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】宮崎県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約4.5ヵ月、平均売却価格は約1,750万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約0.9％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約1％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.01％上昇
詳しくは、「1.【2023年度版】宮崎県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.宮崎県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
宮崎県で高く売れる中古マンションの特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 主要都市に近い
- 駅から近い立地
- 周辺環境が良い
- 専有面積が広い
- 人気の沿線上にある
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「生活に必要な施設が近くにある立地」に建っている中古マンションは査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】宮崎県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.宮崎県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
宮崎県で売れにくい中古マンションの特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 主要都市から遠い
- 駅から遠い立地
- 周辺環境が悪い
- 専有面積が狭い
- 人気の沿線上にない
詳しくは、「3.宮崎県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】宮崎県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
宮崎県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・価格を下げる |
| 駅から遠い立地 | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 周辺環境が悪い | ・交通の便の良さをアピールする |
詳しくは、「4.【事例で解説】宮崎県で売れにくいマンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）」をご覧ください。
1.【2023年度版】宮崎県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】宮崎県の中古マンションが売却成約までにかかった期間
| 宮崎県平均 | |
|---|---|
| マンションの売却成約までにかかった期間 | 約4.5ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
特にマンションは、住み替えや買い替えのケースが多く、不動産の中でも流動性が高いため、比較的早く売却できるケースが多いと言えるでしょう。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、全体の8割近くが半年以内に売却できていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 44.2％ |
| 2位 | 3ヵ月以内 | 35.5％ |
| 3位 | 1年以内 | 11.6％ |
| 4位 | 2年以内 | 4.5％ |
| 5位 | 2年以上 | 4.2% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】宮崎県の中古マンションの売却価格・相場の動向
| 宮崎県平均 | |
|---|---|
| マンション売却価格・相場 | 約1,750万円 |
2023年現在、宮崎県の中古マンション相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 宮崎県の中古マンション相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約0.9％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約1％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.01％上昇
【主な要因】
- 都市部に人口が集中し、それ以外の地域での取引件数が減少した
- 宮崎市内などの中心部でのマンション価格が高騰
宮崎県の住宅地の地価は2000年以降、24年連続で下落しています。しかし、宮崎市、三股町、門川町など一部の地域では地価が上昇しており、地域によっては上昇傾向にある地域もあります。
宮崎県のマンション取引は、おもに宮崎市で行われており、そのほかの地域ではあまり取引が行われていない状況です。
宮崎市は町の再建のためにコンパクトシティの実現を目指し、2020年に宮崎駅前にアミュプラザみやざきという複合施設を開設しました。それにより宮崎市への子育て世帯の転入が増え、宮崎市内でのマンション価格は上昇しています。
また、宮崎県全体の人口は年々減少傾向です。その原因の一つとして、少子高齢化が加速していることがあげられます。また、転出超過傾向も続いていることから、今後も人口が減少して過疎化が進み、さらに都市部に人口が集中するかもしれません。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.宮崎市
⇒宮崎駅に近い立地
⇒生活に必要な施設や商業施設などが密集していて利便性の高い地域
2.都城市、延岡市、日向市
⇒JR日豊本線沿い
⇒地価は下がっているが、子育てのしやすさや治安の良さから根強い人気がある
3.三股町、門川町
⇒近年、利便性の高さからベットタウンとして注目を集めている
⇒宮崎市とともに地価が上昇している地域である
⇒マンション自体の数は少ない
【主な要因】
- マンション需要の高い子育て世代が都市部に集中している
- 通勤・通学に便利な駅周辺の人気が高まっている
- 商業施設や医療機関が充実している地域が人気
2.【チェックリスト付き】宮崎県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
基本的に中古マンションは、建っている場所が「生活に必要な施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、宮崎県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 主要都市に近い | ・宮崎市内へのアクセスが良い | ✅ |
| 駅から近い立地 | ・駅から徒歩10分圏内の物件 | ✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い |
✅ |
| 専有面積が広い | ・住居人数に最低限必要な専有面積がある ・周辺物件より専有面積が広い |
✅ |
| 人気の沿線上にある | ・JR日豊本線に近い物件 | ✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］主要都市に近い
オフィスや商業施設が集合している宮崎市へのアクセスが良い物件は、人気があり高く売れやすいです。
宮崎市外でも都城市や延岡市など人口の集まる地域であれば比較的買い手が見つかりやすいです。
2-2.［特徴2］駅から近い立地
一般的に駅に近いほど、人気も価格も高くなります。徒歩10分圏内であれば相場よりも高く売却することが可能でしょう。
宮崎駅周辺は需要が高く、マンション相場も上昇している傾向にあるので高額での売却が見込めます。
2-3.［特徴3］周辺環境が良い
ファミリー層向けのマンションは、周辺環境が良いエリアに建っていると高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設が近くにあるほか、歩道が整備されていたり評判の良い学校区にあったりするマンションであれば、より買い手の購入意欲がアップする物件になります。
2-4.［特徴4］専有面積が広い
一般的に、マンションでは専有面積が広くなるほど、人気も価格も高くなります。
宮崎県の平均専有面積は約72㎡となっており、これよりも広いマンションの場合は売れやすくなります。
2-5.［特徴5］人気の沿線上にある
通勤や通学に便利なJR日豊本線沿いにあるマンションは、高く売れる傾向にあります。
それ以外の立地でも、国道沿いや高速道路のIC付近など交通の便が良い物件であれば、買い手を見つけやすいです。
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3.宮崎県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・宮崎市など都市部へアクセスが悪い |
| 駅から遠い立地 | ・駅から徒歩15分以上の物件 ・周辺に駅やバス停、幹線道路がない |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音などがひどい場所にある 等 |
| 専有面積が狭い | ・住居人数に対して専有面積が足りない ・部屋の一つ一つが狭い・足りない 等 |
| 人気の沿線上にない | ・JR日豊本線から遠い物件 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］主要都市から遠い
宮崎市から遠い立地にあるマンションは人気が下がり、価格も安くなりがちです。
駅やバス停、国道などの幹線道路まで遠い物件は、車以外で通勤する学生や会社員がいるファミリー層にはあまり人気がありません。一方、宮崎市内へ30分以内でアクセスできるような物件であれば売りやすいでしょう。
3-2.［特徴2］駅から遠い立地
一般的に、マンションは駅から近ければ近いほど人気があります。そのため、最寄駅から徒歩で15分以上かかるものは売りにくい傾向があります。
駅から遠い場合でも、駅まで行くバスの停留所が近く、本数が多い場合などは比較的売れやすいでしょう。
3-3.［特徴3］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くにあるマンションは、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-4.［特徴4］専有面積が狭い
宮崎県のマンションは、ファミリー層からの人気が高いため、宮崎県の平均専有面積である72㎡以下のマンションは人気が下がる傾向にあります。
3-5.［特徴5］人気の沿線上にない
JR日豊本線の沿線上から遠い物件は売れにくい傾向にあります。
また、各駅しか停まらない駅やローカル線上にあるマンションも人気が出にくいです。
4.【事例で解説】宮崎県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
宮崎県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・価格を下げる |
| 駅から遠い立地 | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 周辺環境が悪い | ・交通の便の良さをアピールする |
〈事例1〉
主要都市から遠い場合の成功事例
〈概要〉
売主Kさんは転勤のため、延岡市のマンションを売却することにしました。転勤での売却ということもあり、早期での売却を希望していらっしゃいましたが、宮崎市から遠かったため、早く売却できるか分からない状況でした。そのため、相場よりも少し価格を下げて売りに出したところ、3ヶ月での売却に成功しました。
〈売れたポイント〉
- ・価格を下げる
早く売りたい場合や商業施設から遠いなどの不利な条件がある場合は、売出し価格を少し安くするのも一つの手です。
少し安めの売出し価格にすることで、日々、価格をチェックしている購入希望者の目にとまりやすくなり、早期売却が期待できるでしょう。
〈お客様の声〉
福岡市への転勤が決まったため、今まで住んでいた延岡市のマンションを売却することにしました。早期で売却したかったのですが、宮崎市から遠い地域で、早く売れるか分からなかったので、相場よりも少し価格を下げて売りに出すことにしました。すると、思ったよりも早く買い手が見つかり、早期で売却することができました。
〈事例2〉
駅から遠い立地の場合の成功事例
〈概要〉
売主Hさんは住み替えのため、宮崎市のマンションを売却することにしました。宮崎駅少し離れていたため、売却できるか心配していらっしゃいましたが、周辺に商業施設や医療機関が充実していることをアピールしたところ、買い手が見つかり売却することができました。
〈売れたポイント〉
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 駅から離れているマンションは、一般的にあまり人気がなく、高く売るのがむずかしい場合が多いです。
しかし、駅から離れている場合でも、周辺環境が良い物件はアピール次第で売却しやすくなります。日常生活に困らないことや子育てのしやすさ、治安の良さをしっかりとアピールするのがポイントです。
〈お客様の声〉
子どもが大きくなり、今まで住んでいたマンションが手狭になってきたため、マンションを売って戸建てへ住み替えを行うことにしました。宮崎駅から離れていたので、買い手がつかないのではないかと心配していたのですが、静かな環境で、周辺に生活に必要な施設が揃っていることなどをアピールしたところ、買い手が見つかりました。
〈事例3〉
周辺環境が悪い場合の成功事例
〈概要〉
売主Sさんは宮崎市のマンションを相続しましたが、すでに自宅を購入済みで利用予定がなかったため、売却することにしました。周辺に商業施設が少なく、生活の利便性に少し欠けていたため売れるか心配していらっしゃいましたが、宮崎駅まで行くバスの停留所が近くにあり、本数も多かったことをアピールすることで、買い手がつきました。
〈売れたポイント〉
- ・交通の便の良さをアピールする
一般的に主要の駅に出やすいエリアにあるマンションは売れやすい傾向があります。そのため、駅から少し距離がある場合でも、駅まで行くバスの停留所が近くにあり、なおかつ本数が多ければ、駅近よりは劣りますが、比較的売れやすくなります。周辺環境が多少悪かったとしても、こういったアピールポイントがあれば売れる可能性は高まります。
〈お客様の声〉
一人暮らしをしていた姉が亡くなりマンションを相続することになったのですが、住む予定もなかったので売ることに決めました。商業施設が周辺にほとんどなく、周辺環境が悪かったので売れるか心配しましたが、バス停が近くにあり、本数も多かったことでなんとか買い手がつきました。
