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離婚することになり、家の名義を私に変更したいのですが…
ローンの借り換えはすべきでしょうか？どうすればいいですか？
こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚でローンが残っている家を財産分与する場合、家やローンの名義変更に伴い、ローンの借り換えを検討するケースもあるでしょう。
こちらでは、住宅ローンの借り換えが必要な場合とその方法について説明します。
1.住宅ローンの借り換えとは
住宅ローンの借り換えとは、今の住宅ローンを別の住宅ローンに変更することです。
典型的な住宅ローン借り換えのパターンとしては、今、A銀行で住宅ローンを借りている場合、B銀行から新規にローンを借りてA銀行に完済し、その後はB銀行へと返済を続けていきます。
金融機関を変えると返済条件も変わることが通常です。また、借り換えによって債務者（さいむしゃ：借りている人）を変更することも可能です。
もともと夫名義で住宅ローンを組んでおり、離婚で夫から妻へと財産分与をした場合には、住宅ローン名義が夫のままでは支払い請求が夫のままになるので不都合です。
離婚後、住宅ローンは夫が支払うとする場合でも、きちんと支払い続けてくれているのか確認する方法がないので、知らないうちに競売になるリスクを防ぐためにも妻の口座に振り込んでもらい、妻が確実にローンを返済していく方が安心です。
そこで、住宅ローンの借り換えを利用して、住宅ローン名義人を妻に変更し、家の所有者とローン名義人を一致させるケースが理想的です。
競売について、詳しくは「【競売とは？】メリット・デメリット、回避する方法を紹介します！」で説明していますので、ぜひご覧ください。
1-1.家の所有者と住宅ローンの名義人とは
住宅ローンを組んで購入したお家には、家の所有者である所有名義人と住宅ローンの名義人があります。
家の所有者（所有名義人）とは、対象のお家の登記簿に記載されている名義人のことで、その不動産がその人のものであるということを指しています。通常は、登記簿に記載されている名義人が所有者となります。
ただし、相続などにより、名義変更していないケースでは、異なる場合があるので必ずしも現在の所有者が記載されているとは限らない場合があります。
ローン名義人とは、ローンを申し込んだ（契約した）当事者（債務者）のことです。
家の所有者と住宅ローンの名義人は基本的に同じであることが多いです。
2.住宅ローン借り換えをするメリット
住宅ローンを借り換えするメリットは次の点があげられます。
2-1.債務者の名義を変更できる
離婚の際、夫から妻などにローン名義人を変更しようとして、今借りている銀行に「債務者の名義だけ変えてほしい」と相談しても、金融機関はなかなか了承してくれないのが現実です。
これに対し、新規貸付であれば銀行にとっても顧客獲得につながるので、比較的審査に通りやすくなります。また1行で審査に落ちても他行で通ることもあるので、借り換えだと広く借入先を探せます。
2-2.条件が良くなるケースもある
今の住宅ローンよりも金利などが低い銀行を探せたら、毎月返済の金額が減り、条件が良くなる可能性もあります。
2-3.連帯保証人を外せる
今の住宅ローンに「連帯保証人」がついている場合には、今の住宅ローンで債務者だけ変更しても連帯保証人がついたままです。借り換えをすると今のローンを完済できるので現在の連帯保証人を外せます。
詳しくは「離婚するとき、妻が家の連帯保証人から外れる３つの方法についてまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。
3.住宅ローン借り換えのデメリット
住宅ローンを借り換えするデメリットは次の点があげられます。
3-1.諸費用が余計にかかる
住宅ローン借り換えのために新規にローンを組むときには、ローン設定費用や保証料などいろいろな費用がかかります。こうした費用は借り換えをしなければ不要だった余分な出費になります。
3-2.繰り上げ返済手数料がかかる
住宅ローン借り換えをするためには、借り換え前の銀行へ「繰り上げ返済」しなければなりません。その際、多くの銀行で「繰り上げ返済手数料」がかかります。
3-3.条件が良くなるとは限らない
離婚にともなって、債務者を変更したり、連帯保証人を外したりするために住宅ローン借り換えをする場合「借り換えに応じてくれる金融機関」を探すことが第一目標です。
たとえ、少々今の条件より悪くなっても、ローンの名義人の変更するために利用せざるを得ないケースもあります。そうなると、今よりも月々の返済額や総返済額が上がってしまいます。
4.離婚で住宅ローン借り換えが必要なケース
離婚の際に住宅ローン借り換えが必要になるのは、次のような場合です。
4-1.家を妻名義にするので住宅ローンも妻に変えたい
離婚の財産分与で、住宅ローンつきの家の所有名義を夫から妻に変更するなら、住宅ローンの名義変更も必要です。
住宅ローン返済中に勝手に他の人へ所有名義を変更すると、金融機関との契約違反になるからです。
住宅ローンの名義変更には、住宅ローンの借り換えが有効です。妻が新たに別の銀行で住宅ローンを組んで以前の夫名義のローンを完済すれば、堂々と家を妻名義にできますし、夫は住宅ローンから解放されます。
4-2.離婚するので連帯保証人から外れたい
妻や妻の親族などが住宅ローンの連帯保証人になっていた場合、離婚するからといって連帯保証人から外れることはできません。
連帯保証人から外してもらわなければ、将来夫が住宅ローンの支払いをしなかった場合、連帯保証人に支払い請求されてしまうというリスクが残ります。そこで、住宅ローンの借り換えをすると、連帯保証人つきの従来の住宅ローンを完済できるので、以前の連帯保証人を外してもらうことができます。
4-3.よりよい条件の住宅ローンに借り換えしたい
住宅ローン債務者の名義はそのままでも、離婚を機に住宅ローンをよりよい条件に変えたい場合があります。このような場合、よりよい条件の銀行を探して住宅ローン借り換えをすると効果的です。
5.離婚に伴う住宅ローン借り換えの方法
離婚に伴い、住宅ローンの借り換えをする場合の方法は以下の通りです。
- まずは住宅ローンの相談に行く
- 審査を受ける
- 住宅ローン貸付の決定が出る
- 以前のローンを完済する
5-1.①まずは住宅ローンの相談に行く
住宅ローンの借り換えをしたい場合には、まずは新たに借入をしたい銀行や金融機関へ住宅ローンの相談に行きましょう。
1つの銀行にこだわらず、いくつかの銀行に相談をして条件などを比較すると良い銀行を選びやすいです。
5-2.②審査を受ける
借りたい銀行を絞ったら、住宅ローンの申込みをして審査を受けましょう。審査の際には不動産関係の資料や本人確認書類などいろいろな書類が必要となります。
1つの銀行の審査に落ちても他行で通るケースもあります。
5-3.③住宅ローン貸付の決定が出る
審査に通ったら、銀行で住宅ローン貸付の決定が行われます。
5-4.④以前のローンを完済する
貸付の決定が出たら、新たな銀行から借り入れたお金で以前の住宅ローンを完済します。その後は新たな銀行へ、新たな返済条件をもって住宅ローンの返済をしていきます。
まとめ
離婚で住宅ローンを借り換える場合は、あらかめローンの状況や今後の支払いについて、お互いで調べたり決めたりしなければなりません。住宅ローンの借り換えができないと、売却を考えなければならない場合もあります。
どうしたらよいのかわからないという人は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。
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