この記事では、東京都の
- 中古マンションの売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古マンションを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションを売るための対策方法
について知ることができます。
東京都の「マンションの売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「東京都のマンション売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】東京都の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約2.8ヵ月、平均売却価格は約4,680万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約2.9％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約0.9％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約▲0.03％下降
詳しくは、「1.【2023年度版】東京都の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.東京都で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
東京都で高く売れる中古マンションの特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 駅から近い立地にある
- 周辺環境が良い
- 管理体制が整っている
- 駐車場が付いている
- デザイン性が高い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ生活に必要な施設が近くにある立地に建っている中古マンションは査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】東京都で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.東京都で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
東京都で売れにくい中古マンションの特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 駅から遠く離れている
- 周辺環境が良くない
- 管理体制が悪い
- 駐車場がない
- デザイン性が良くない
詳しくは、「3.東京都で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】東京都で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
東京都で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 駅から遠く離れている | ・周辺の良さをアピールする |
| 周辺環境が良くない | ・相場価格よりも価格を下げる |
| 管理体制が悪い | ・管理会社に改善を要求する |
詳しくは、「4.【事例で解説】東京都で売れにくいマンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）」をご覧ください。
1.【2023年度版】東京都の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】東京都の中古マンションが売却成約までにかかった期間
| 東京都平均 | |
|---|---|
| マンションの売却成約までにかかった期間 | 約2.8ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
マンションは、住み替えや買い替えのケースが多く、不動産の中でも流動性が高いため、比較的早く売却できるケースが多いです。特に東京都では、中古マンションの需要と価格が上昇傾向にあるため、売却しやすい状況だと言えます。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、実に約6割以上のケースで3ヵ月以内に売却できていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 3ヵ月以内 | 65.6% |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 21.2% |
| 3位 | 1年以内 | 9.0% |
| 4位 | 2年以内 | 3.1% |
| 5位 | 2年以上 | 1.1% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】東京都の中古マンションの売却価格・相場の動向
| 東京都平均 | |
|---|---|
| マンション売却価格・相場 | 約4,680万円 |
2023年現在、東京都の中古マンション相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 東京都の中古マンション相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約2.9％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約0.9％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約▲0.03％下降
【主な要因】
- 建築費高騰に伴い、新築マンションの価格が上昇。中古マンションも影響を受けてが需要が高まっている
- 都心にある賃貸物件の家賃も上昇しているため、都心から少し離れたエリアのマンション購入に踏み切る人も多い
東京都特別区部（23区）への転入数は、2019年をピークに2022年、2021年と減少していましたが、2022年に再び増加傾向を示しました。これは、コロナ禍が落ち着いてきた結果だと言えるでしょう。
また、都心部だけでなく、八王子市や町田市といった郊外エリアへの転入数が増加しているのも近年の傾向です。
これは、建築費の高騰とマンション建設用地の確保がむずかしいことから都心部の新築マンションの価格が上昇し、それに伴って中古マンションの価格もつり上がり、その結果、都心部でマンションを購入できない層が郊外の物件購入に流れた結果だと考えられます。
全体的に中古マンションの需要に供給数が追いついていないため、価格の上昇しているにもかかわらず成約件数はわずかに減少傾向です。また、築年数が古いマンションの取引も、ほかの地域よりも活発に行われています。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.23区内の文京区、世田谷区、杉並区など
⇒都心でありながら落ち着いた環境のエリア
⇒教育機関や生活に便利な施設が充実している
2.以下の条件に当てはまるエリア
⇒八王子市や町田市など自然が豊かでニュータウン開発が進んでいる郊外
⇒子育て支援が充実していて治安が良い地域
【主な要因】
- コロナ禍が落ち着いたことにより、通勤に便利な都内にマンションを求める人が再び増えた
- 都心部のマンションの価格が高騰しているため、購入しやすい郊外のマンションの人気が高まっている
2.【チェックリスト付き】東京都で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
基本的に中古マンションは、建っている場所が「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、東京都では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 駅から近い立地にある | ・駅から徒歩10分圏内の物件 ・山手線や地下鉄の駅に近い立地 等 |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設がある ・街並みが綺麗 等 |
✅ |
| 管理体制が整っている | ・共用部の清掃や管理がしっかりと行われている ・大規模修繕の計画や実施がきちんとしている 等 |
✅ |
| 駐車場が付いている | ・敷地内に駐車場がある | ✅ |
| デザイン性が高い | ・建物の新旧にかかわらずデザイン性が高い ・ブランド力のある建物 等 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］駅から近い立地にある
東京都では、駅から徒歩10分圏内に立地にあるマンションの人気が高いです。
特に山手線をはじめとするJRや東急東横線、地下鉄といった主要な沿線の駅に近いマンションは人気が高く、資産価値も落ちにくいため、高く売れる傾向にあります。
郊外であれば、西武新宿線や京王線、小田急線などで快速・急行が停まる駅や、始発駅などの近くにあると、査定額が高くなりやすいです。
2-2.［特徴2］周辺環境が良い
周辺環境が良い場所に建てられているマンションは、どのような買い手からも好まれやすいです。特にマンション購入を検討しているファミリー層は、周辺環境をより重視します。
学校や幼稚園などが近くにあるだけでなく、病院や公園、図書館など、子育て世帯向けの施設があり、歩道などが完備されている環境の良いエリアにあるマンションだと、買い手が付きやすいと言えるでしょう。
2-3.［特徴3］管理体制が整っている
マンションの管理体制は、居住者の住みやすさを左右するだけでなく、マンションの資産価値を保つためにも重要なポイントです。
共用部の清掃や点検といった日常の管理業務だけでなく、十数年に一度行われる大規模修繕の計画や実施がきちんと行われているマンションであれば、資産価値が落ちにくいと言えます。
2-4.［特徴4］駐車場が付いている
都心部で駅から近い立地のマンションであれば、駐車場はそれほど必要でないケースも多いです。しかし、少し郊外にあるマンションでは、駐車場付きだと売れやすくなります。
さらに、機械式の駐車場だと駐車するのに手間がかかるだけでなく、点検や修理の際は利用できないため、一般的には自走式の駐車場のほうが人気が高いです。
2-5.［特徴5］デザイン性が高い
東京都では、デザイン性の高いマンションが人気です。
例えば、築年数が古くても、デザイン性が高く意匠を凝らしている建物であれば、「ヴィンテージマンション」として人気があり、立地条件が良ければ、購入希望者が後を絶たない物件も多くあります。
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3.東京都で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 駅から遠く離れている | ・駅から徒歩20分以上かかる |
| 周辺環境が良くない | ・教育施設や商業施設が近くにない ・嫌悪施設が近くにある 等 |
| 管理体制が悪い | ・日常の管理業務が十分でない ・大規模修繕の計画や実施が甘い 等 |
| 駐車場がない | ・敷地内に駐車場がない |
| デザイン性が良くない | ・建物にあまり魅力がない ・マンションのブランド力がない 等 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］駅から遠く離れている
一般的に、マンションは駅から近ければ近いほど人気が高いです。最寄駅から徒歩で20分以上かかるものは売りにくい傾向があります。
郊外であれば、駅から遠い場合でも、駅までのバスの停留所が近ければ比較的売れやすいでしょう。
3-2.［特徴2］周辺環境が良くない
主要都市から離れ過ぎた郊外、病院や商業施設などが近くにない生活に不便な地域、工場やガソリンスタンドといった嫌悪施設が近くにあるエリアなど、周辺環境が良くない場所にあるマンションは売れにくくなります。
さらに東京都では教育環境の良いエリアが好まれているので、幼稚園や学校が遠い、周辺の道路や歩道が整備されていないなどの場所にある物件も、価格が安くなりがちです。
3-3.［特徴3］管理体制が悪い
共用スペースの清掃や管理が十分でなかったり、大規模修繕の実施や計画が大雑把だったりといった、管理体制に不安のあるマンションも、あまり人気がなく高く売れにくいです。
もし、売却を検討しているマンションがそのような状況にあるならば、管理会社に改善を求めることをおすすめします。
3-4.［特徴4］駐車場がない
交通の便が良い都心ではなく、少し郊外に建っているマンションの場合、敷地内に駐車場がないと売れにくくなりやすいです。
特にファミリー層向けのマンションだと、大きめの車を所有しているケースも多いため、車のサイズに関係なく利用できる駐車場が必要になります。
3-5.［特徴5］デザイン性が良くない
築年数の新しいマンションの場合だと、デザイン性はそれほど重要視されませんが、築年数が古くてデザイン性が良くないマンションは、それだけで人気がなくなってしまいがちです。
一方、古くてもデザイン性が高いヴィンテージマンションやブランド力のあるマンションだと、ほかのマンションよりも高く売れやすくなります。
4.【事例で解説】東京都で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
東京都で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 駅から遠く離れている | ・周辺の良さをアピールする |
| 周辺環境が良くない | ・相場価格よりも価格を下げる |
| 管理体制が悪い | ・管理会社に改善を求める |
〈事例1〉
駅から遠く離れている場合の成功事例
〈概要〉
売主Kさんは、西東京市で所有していたマンションを売却しました。都心から離れているうえ、駅からも遠い立地だったのですが、小学校やスーパーマーケットなどが近くにあり、自然豊かな環境をアピールして売りに出したところ、無事に売却することができました。
〈売れたポイント〉
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 主要都市から離れている場合でも周辺環境が良い物件は、アピール次第で売却しやすくなります。日常生活に困らないことや子育てのしやすさ、治安の良さをしっかりとアピールするのがポイントです。
〈お客様の声〉
西東京市のマンションを売却しようと思っていたのですが、郊外で駅までも歩いて20分以上かかるので売れにくいだろうと半ばあきらめていました。しかし、不動産会社の担当の人が、周辺の環境の良さを打ち出したら売れますよ！と言ってくれたので、その言葉を信じて売りに出してみて、3ヵ月程度で売れたのでびっくりでした。
〈事例2〉
周辺環境が良くない場合の成功事例
〈概要〉
売主Oさんは、北区にあるファミリー向けの広さのマンションの売却を急いでいました。あまり治安が良くないと言われている場所に建っているマンションだったので、不動産会社に相談して売却価格を低めに設定して売りに出したところ、無事に売却することができました。
〈売れたポイント〉
- ・相場価格よりも価格を下げる
- 周辺環境が良くない、工場やガソリンスタンドなどの嫌悪施設が近くにあるなど、売れにくい何らかの問題がある場合は、売却価格を少し下げて売りに出すのも一つの手です。
地元に詳しい不動産会社に相談し、買い手のつきやすい適正価格にすることで買い手がみつかるケースが多いです。
〈お客様の声〉
実家に戻ることになったのでマンションの売却を決心しました。生活に便利な場所なのですが、あまり治安が良くないと言われているエリアだったので買い手が見つかるか心配でした。売出し価格をはじめから少し下げて売りに出すことで、お得感が出たのか買い手が現れて無事に売れました。
〈事例3〉
管理体制が悪い場合の成功事例
〈概要〉
売主Eさんは、立川市に専有面積が60㎡ほどのマンションをお持ちで、売却しようと考えておられました。しかし、ゴミ置き場や植栽など共用部の清掃が行き届いていない、掲示物が汚いなど、管理体制に不安がありました。そこで売却を依頼した不動産会社に相談をして管理会社に改善要求を出し、管理体制が改善されたうえ、無事にマンション売却に至りました。
〈売れたポイント〉
- ・管理会社に改善を求める
- マンションの管理体制の良し悪しは、居住者の生活の質を上げるためだけでなく、マンションそのものの資産価値にも直結する問題です。管理体制が悪い場合は、管理組合や管理会社に改善を求めるようにしましょう。
〈お客様の声〉
マンションの管理状況にずっと不満があったのですが、面倒なのでそのままにしていました。でも、いざ売却するとなったとき、このままでは売れにくくなると不動産会社からアドバイスを受けたので、思い切って管理会社に改善要求を出しました。管理体制の改善を約束してもらい、その旨を購入希望者に伝えることで、無事に売却できました。
