「相続した土地の国庫帰属制度」とはなにかわかりやすくまとめた

相続で譲り受けたものの、管理や処分に困っている土地を国に引き渡すことができる「相続土地の国庫帰属制度」が、2023年4月27日から始まりました。

この記事では、「相続土地の国庫帰属制度」の内容と施行された背景、さらに使い道のない土地などの不動産を相続した場合の処分方法や、どのようにすれば損をしないのかなどについてわかりやすく説明します。

「相続土地国庫帰属制度」とはなにか？

今回スタートした「相続土地の国庫帰属制度」とは、相続した土地の処分や管理がむずかしい場合、国に引き取ってもらえるというものです。「相続」または「遺贈」により土地を相続した人が、一定の要件を満たした場合に土地の国庫帰属を申請できます。

ただし、どのような土地でも引き取ってもらえるというわけではなく、適用するにはさまざまな申請条件や審査をクリアしなければなりません。

はじめに、この制度ができた背景と、どのような利用条件があるのかを確認しましょう。

「相続土地の国庫帰属制度」ができた背景

森林や農地といった土地を相続したものの、処分や管理がなされずに放置されたままになっている「所有者不明土地」が年々増加しています。

国土交通省の「所有者不明土地の実態把握の状況について」によると、平成28年度の地籍調査実施における全国の土地の所有者不明率は20.3％、面積は、九州全体の面積以上となる約410万ha相当と推定されています。

特に、林地では25％近くが所有者不明土地となっており、農地においても、全農地面積の約2割が相続未登記農地およびその可能性があるという結果でした。

このような所有者不明土地の増加を抑制し、さらに発生を予防するために、今回「相続登記の申請の義務化」などとあわせて、相続した土地を国庫帰属できるような制度が施行されることになったのです。

「相続した土地の国庫帰属制度」を利用できる人

この制度を使って土地の国庫帰属を申請できるのは、相続や遺贈で土地を取得した相続人です。

「相続した土地の国庫帰属制度」の開始日（2023年4月27日）以前に相続した土地でも申請できます。これは大きなポイントだと言えるでしょう。

また、複数の相続人による共同所有の土地であっても、全員で行えば申請可能です。

ただし、生前贈与を受けた人や売買などによって自ら土地を取得した人、法人などは申請できません。

「相続した土地の国庫帰属制度」が適用できる土地の要件

相続した土地を国に引き取ってもらうには、あらかじめ定められている要件を満たす必要があります。

次のような「引き取ることができない土地の要件」に当てはまる場合は、国庫帰属制度に申請できず、また申請しても承認されません。

このような土地だと、申請できなかったり申請しても承認されなかったりするため、事前相談の際にきちんと確認しておくことが大切です。

「相続した土地の国庫帰属制度」にかかる費用

この制度の申請および審査には、土地1筆あたり1万4,000円の審査手数料が必要です。さらに、法務局による審査が通って承認されると負担金を納付しなければなりません。

負担金の額は、標準的な10年分の土地の管理費用として算出された額で、土地1筆ごとに20万円が基本となります。

同じ種目の土地が隣接していれば、負担金の合算の申出をすることができるため、2筆以上にわたる土地であっても基本的な負担金は20万円です。

ただし、一部の宅地や農地、森林などについては、面積に応じて負担金を算定する場合があります。

負担金が増える一例が、都市計画法の対象となる市街化区域や用途地域が指定されている地域にある住宅地の場合です。このような場所にある土地（200㎡の宅地）だと、負担金は約79万円になります。

一方、山林や雑種地の場合だと面積に関係なく一律で20万円です。そのため、面積が広くなるにつれて1m²当たりの負担金額は低くなります。（国土交通省「相続土地国庫帰属制度の負担金l」

「相続した土地の国庫帰属制度」の申請方法

「相続した土地の国庫帰属制度」の手続きの流れは、次の3つのステップです。

なお、新しく作られた制度なので確定事項ではないのですが、申請から承認されるまで、半年〜1年近くかかると予想されます。

1. 法務局で相談する
2. 申請書類を作成・提出する
3. 承認後、負担金を納付する

それぞれのステップについて詳しく説明します。

ステップ①法務局で相談する

次の3種の書類を用意して、申請したい土地の所在地を管轄している法務局に事前予約をしてから相談をします。支局や出張所では相談を受け付けていないため注意しましょう。

• 相続土地国庫帰属相談票（事前に法務局のホームページで取得可能）
• 相談したい土地の状況のチェックシート（事前に法務局のホームページで取得可能
• 土地の状況等が分かる資料や写真（登記事項証明書または登記簿謄本、法務局で取得した地図・公図の写し、地積測量図・土地の測量図面など）

ステップ②申請書類を作成・提出する

法務局で相談したあと、必要な申請書の作成や添付書類の準備をします。

これらの書類を準備し、相談時と同様に、土地の所在地を管轄する法務局か地方法務局の本局の窓口に提出します。支局や出張所では提出できません。窓口で提出する以外に、郵送による提出も可能です。

ステップ③承認後、負担金を納付する

審査を通過して申請が承認されれば、承認と負担金の納付を求める通知が申請者に届きます。

申請した土地を帰属する場合、申請者は通知を受け取ってから30日以内に、納付記載されている負担金額を納めなければなりません。30日以内に納付しないと、国庫帰属の承認の効力が失われてしまい、また申請をやりなおす必要があります。

負担金が納付された時点で、土地の所有権が国に移転します。土地の所有権移転登記は国が行ってくれるため、申請者が登記を申請する必要はありません。

相続登記をしていない土地であっても、国が相続登記を代わりに行ってくれるので申請できます。ただし、相続登記で必要となる書類などの提出が必要です。

相続した土地がいらない場合に取れる4つの方法

「相続した土地の国庫帰属制度」が始まったことにより、相続した土地がいらない場合に取れる方法は、次の4つになりました。

• 国庫に帰属する
• 相続放棄する
• 仲介または買取で売却する
• 贈与・寄贈する

ここでは、「国庫に帰属する」以外の3つの方法について説明します。

相続放棄する

相続放棄とは、相続できる権利（相続権）のすべてを放棄するというものです。相続放棄をすれば、いらない不動産を相続しなくても済みます。

ただし、相続放棄は相続するすべての資産を放棄することになります。そのため、不要な不動産だけを放棄するといったことはできません。

土地や家などの不動産については、すべての相続人が相続を放棄しても管理義務は残ります。そのため、すべての相続人が不動産の管理義務から免れたい場合は、相続人がいない相続財産を管理して清算する「相続財産管理人」を家庭裁判所で選んでもらわなければなりません。

不動産の相続放棄と相続管理人については、「相続財産の管理を免れる方法」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

仲介または買取で売却する

相続した土地などの不動産がいらない場合、最もおすすめの方法が、この「売却する」です。

宅地以外の山林や農地の場合、不便な場所にあることが多いこともあって「どうせ売れないだろう」と、はじめから売却をあきらめているケースもあります。

また、全国展開しているような大手の不動産会社に査定をしてもらっても、「うちでは売れません」と一蹴されることも少なくないでしょう。

しかし、地元の人や企業にとっては利用価値のある土地だという可能性もゼロではありません。実際に、地元の不動産会社に売却を依頼したところ、思いがけず売れたというケースもあります。

売却を急ぐのであれば、買取の利用を検討するのもおすすめです。仲介で買い手を探して売却するよりも安くなってしまいますが、国庫帰属を申請したり相続放棄をして相続財産管理人を選任したりするよりも、手間や費用がかかりません。

相続した不動産の売却については、「相続した不動産（マンション・戸建て・土地）を売却するときの流れを解説」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。

贈与・寄贈する

相続した土地が、国庫帰属できる土地の要因を満たしていない場合や、売りに出しても売れない場合に取れる方法として、贈与や寄贈があげられます。

贈与を持ちかけるのであれば、隣の土地を所有している人や農業を営んでいる人がおすすめです。買ってまではいらないけれども、タダでもらえるならばうれしい、という人も少なからずいるでしょう。

ただし、無料で譲るといっても、「贈与契約書」を取り交わしておくことが大切です。また、土地の価額によっては贈与税が発生する場合もあります。贈与の取引が心配な場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に依頼しましょう。

自治体や法人などへの寄贈を考える人がいるかもしれませんが、そもそも国庫にも帰属できない、売ることもできない、欲しい人もいないといった土地は、寄贈を申し出ても断られることがほとんどです。

少しでも利用価値がありそうならば、地元の不動産会社に売却を依頼するか買い取ってもらうほうが良いでしょう。

いらない不動産を相続した場合については、「いらない家を相続したらどうすればよいのかわかりやすくまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

まとめ：相続した土地の処分で損をしない方法は？

相続した土地が林地や農地などといった場合、使い道がないため放置されたままとなり、所有者不明土地が増え続けているのが現状です。この状況を改善するために、相続した不動産の登記を義務付けた「相続登記の申請義務化」が施行予定となっており、それに先立って、今回「相続した土地の国庫帰属制度」が施行されました。

この制度が始まったことにより、いらない土地を相続した場合の処分方法は、次の4つになります。

1. 国庫に帰属する
2. 相続放棄する
3. 売却する
4. 贈与・寄付する

①の国庫帰属が今回からできるようにはなったものの、本文で述べたとおり国に引き取ってもらえる土地の条件は厳しいため、実際に利用できる人や承認される人はそれほど多くないかもしれません。また申請費用や20万円以上の負担金納付も必要です。

相続放棄を選択すると、不動産以外の財産もすべて放棄せねばならず、すべての相続人が土地の相続を放棄した場合は、相続財産管理人の選任と費用がかかります。

よって、相続した土地を処分する際に、損をしない方法としておすすめなのは、やはり「売却」だと言えるでしょう。

「こんな土地、売りに出しても売れないだろう」という場合であっても、地元の不動産会社に売却を依頼し、相場よりも安い価格で売りに出せば、そのような土地を探している企業や地元の人に売れることがあります。

また、仲介で売れない場合は、どのような不動産でも買い取ってくれることを売りにしている不動産会社や買取業者に買い取ってもらうのも一つの手です。

相続した使い道のない土地を処分したいけれども、どうすれば良いのかわからない場合は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。

売却したい土地が遠方にあっても、その地域で売却実績が豊富な不動産会社を選んで売却を依頼できます。さらに、相続した土地の売却でわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも無料＆秘密厳守で相談できるので安心して売却を進められます。