不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「津波防災地域づくりに関する法律」という項目があります。
どのような不動産が津波防災地域づくりに関する法律の対象となり、どのような制限を受けるのでしょうか。
ここでは、不動産の重要事項説明における津波防災地域づくりに関する法律について説明します。
次の不動産は「津波防災地域づくりに関する法律」について重要事項説明が必要です。
- 津波災害特別警戒区域内
- 津波防護施設区域内
- 指定避難施設
- 津波災害警戒区域内の宅地建物
津波防災地域づくりに関する法律とは
津波防災地域づくりに関する法律は、東日本大震災の津波による被災をきっかけに、津波災害の防止と将来にわたって安心して暮らすことのできる安全な地域の整備を目的に、2011（平成23）年に制定されました。「津波防災地域づくり法」と略されます。
東日本大震災により甚大な津波の被害を受けたことから、復興にあたっては、将来を見据えた津波災害に強い地域づくりを推進する必要があり、また、将来起こりうる津波災害の防止・軽減のため、全国で適用できる一般的な制度を創設する必要があったことが背景にあります。
津波防災地域の整備は、国土交通大臣による基本指針の策定、および都道府県知事による津波浸水想定をふまえて、市町村が地域づくりの推進計画を作成します。推進計画にもとづいて推進計画区域を指定し、区域内でさまざまな特別措置を行います。
まず、防災のための土地区画整理事業で、高台や盛土による安全な地区に、住宅や公益的施設を集約する区域（津波防災住宅等建設区）を定め、区域内に換地を申し出ることができる特例を定めます。
そして、津波に対して安全な構造で屋上を持つ建物（津波避難建築物）については、災害用備蓄倉庫や自家発電設備室部分の容積率を参入しない特例（津波からの避難建物の容積率の特例）を定めます。
集団移転促進事業は市町村が計画を策定しますが、市町村の枠を超えた広域的な見地から策定する必要がある場合は、都道府県が行います（集団移転促進事業の特例）。
また、津波の被害は住宅だけではなく、業務施設や学校・病院・官公庁などの公共共益施設にも及ぶので、これらの各施設を一体的に整備し、都市機能を維持する拠点となる一団地の津波防災拠点市街地形成施設を都市計画で決定できるようにします。
直接的に津波の被害を防ぐために津波防護施設（つなみぼうごしせつ）の整備を行います。津波防護施設とは、内陸部への浸水を防止する護岸・胸壁（きょうへき：河川・海岸の堤防上などに設けて、波浪などを防ぐ壁体）、既存の道路等を活用した盛土構造物、道路・鉄道の盛土の開口部に設置する閘門（こうもん）のことです。
（津波防護施設[浜岡原子力発電所の防波壁]：公益社団法人土木学会HP参照）
この津波防護施設の敷地や津波防護施設を保全するために必要な土地を津波防護施設区域（つなみぼうごしせつくいき）に指定します。
津波防護施設区域内の土地で、津波防護施設以外の施設または工作物の新築・改築、土地の掘削や盛土・切土を行うときは、津波防護施設管理者（津波防護施設を管理する都道府県知事または市町村長）の許可を受けなければなりません。
また、津波防護施設の敷地である土地の掘削・盛土・切土、および津波防護施設の改築・除却（じょきゃく：取り壊すこと）を行うときは、その行為に着手する日の30日前までに、都道府県知事に届出なければなりません。
津波防護施設管理者（津波防護施設を管理する都道府県知事または市町村長）は、津波防護施設区域を指定するものとしているが、その指定区域内において土地の掘削等をしようとする者は津波防護施設管理者の許可を得なければなりません。
都道府県知事は、浸水想定区域に存する施設について一定の要件を満たすものを指定津波防護施設として指定できるものとしているが、その指定津波防護施設の改築等をしようとする者はその行為に着手する日の30日前までに、都道府県知事に一定の届出をしなければなりません。
そして、都道府県知事は、津波浸水想定をふまえて、津波の警戒避難体制を整備すべき土地を津波災害警戒区域（つなみさいがいけいかいくいき）に指定し、津波災害警戒区域のうち、津波が発生した場合に建築物が損壊・浸水して著しい危害が生ずるおそれがある土地を、津波災害特別警戒区域（つなみさいがいとくべつけいかいくいき）として指定します。
津波災害特別警戒区域内では、次の用途の建築を目的とする開発行為、建物の建築、用途変更するときは都道府県知事の許可が必要です。
| 津波災害特別警戒区域内の制限 |
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特別警戒区域内において、政令で定める土地の形質の変更を伴う開発行為で当該開発行為をする土地の区域内において建築が予定されている建築物の用途が制限用途であるものをしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事、指定都市または中核市の区域内にあっては、それぞれの長（以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。
特別警戒区域内において、用途の建築物の建築をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事等の許可を受けなければならない。
津波災害警戒区域内では、津波に対して安全な施設を、市町村長が避難施設に指定します（指定避難施設）。指定避難施設を廃止し、または改築により現状に重要な変更を加えるときは、市町村長に届出なければなりません。
市町村長は、警戒区域内に存する施設について一定の要件を満たすものを指定避難施設として指定できるものとしているが、その指定避難施設の管理者は改築等のその指定避難施設の現状に重要な変更を加えようとするときは市町村長に一定の届出をしなければなりません。
市町村長は、円滑かつ迅速な避難の確保を図るため警戒区域内の施設で一定の基準に適合するものの所有者と管理協定を締結し、その施設の避難用部分の管理を市町村長が自ら行うことができるものとしているが、公告のあった管理協定については公告後においてその管理協定に係る協定避難施設の所有者等となった者に対してその効力が及びます。
売買の対象となる不動産が、津波災害特別警戒区域内・津波防護施設区域内・指定避難施設に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「津波防災地域づくりに関する法律」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
加えて、宅地建物が津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を重要事項として説明しなければなりません。これは、宅地・建物の売買、交換、賃借のいずれの場合でも義務づけられています。
【津波災害警戒区域内の宅地建物】
都道府県知事は、基本指針に基づき、かつ、津波浸⽔想定を踏まえ、津波が発⽣した場合には住⺠その他の者の⽣命または⾝体に危害が⽣ずるおそれがあると認められる⼟地の区域で、当該区域における津波による⼈的災害を防⽌するために警戒避難体制を特に整備すべき⼟地の区域を、津波災害警戒区域（以下「警戒区域」という。）として指定することができる。
津波災害警戒区域に指定されない限り、津波災害特別警戒区域に指定されることはありません。そのため、津波災害特別警戒区域内に宅地建物があるとき、実際の説明にあたっては「この物件が所在する場所は津波災害警戒区域内にあり、かつ、津波災害特別警戒区域として指定されており、そのため⼀定の開発⾏為・建築⾏為に対する⾏為制限がかかっている」旨を重要事項として説明することが望ましいとされています。
不動産売買など、取引時に津波災害警戒区域として指定されていない場合には重要事項説明を⾏う義務はありません。しかし、施⾏後間もない制度ということもあり、必要に応じて取引の相⼿⽅に「都道府県知事が津波災害警戒区域を指定するという制度があるが、法施⾏後間もないことから、現時点では未指定であるものの、今後都道府県が区域を指定する可能性はある」旨を説明することが、取引上のトラブルを防⽌する観点から望ましいとされています（国土交通省のHP参照）。
これは、重要事項説明書では「津波災害警戒区域内」か「津波災害警戒区域外」のいずれかにチェックを付ける形となっており、「津波災害警戒区域外」で、チェックを⼊れるだけで説明を省略した場合、取引の相手方に、将来にわたって確実に「津波災害警戒区域外」の状態が続くと誤解を招く恐れがあるからです。
津波災害警戒区域についてはGoogleやYahoo!で「◯◯（都道府県） 津波災害警戒区域」と検索すれば調べることができます。
・津波災害特別警戒区域・津波災害警戒区域についてわかりやすくまとめた
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