家の買い替え（住み替え）で利益や損失が出たときの対処法

家を買い替えるのですが、売却額よりも購入額の方が高くなりそうです…
損失が出た場合、何か対処する方法はあるのでしょうか。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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買い替え前の家の売却で、利益や損失が出たら税金はどうなるの？

マイホームを売却して出た利益にかかる税金には控除できる制度が、損失には所得と損益通算できる制度が設けられています。

しかし、これらの制度の中には、買い替え先の住まいの住宅ローン控除と併用できないものがあります。

ここでは、家の買い替えで利益や損失が出たときの対処法について説明します。

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1．家の買い替え（住み替え）は、住宅ローン控除を利用するのが節税の基本

いま住んでいる家を売って、住宅ローンを組んで新居を購入する場合、住宅ローン控除を利用することで大幅な節税につながります。

1-1 　住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金特別控除（じゅうたくしゃくにゅうきんとくべつこうじょ）」といいます。

住宅ローンを利用して購入したマイホームが、適用要件を満たしているときに利用できる減税制度です。

住まいの買い替えにおいても、新居購入の2年目から10年間（消費税増税に伴い一定期間のみ3年間延長）、ローンの年末残高額の1％が所得税から控除され、還付金を受け取ることができます。

1-2　住宅ローン控除の適用要件

住宅ローン控除は、マイホームの購入に限られた制度です。その他の主な要件は、次の通りです。

住宅ローン控除を受けるには、マイホームを購入した翌年の確定申告で申請します。

2．家の買い替えで利益が出たときの対処法

住宅ローン控除は節税効果が高いので、家の買い替えでも適用条件を満たすのならば利用するべき制度です。

しかし、住んでいた家の売却で利益が出た場合には、住宅ローン控除の利用が最大の節税になるとは限りません。

それは住宅ローン控除と、売却利益が控除できる特例が併用できないからです。

2-1　譲渡所得と課税額の算出方法

不動産の売却利益は、専門用語で「譲渡所得（じょうとしょとく）」といいます。

譲渡所得は、以下の計算式でもとめることができます。

譲渡所得に対して住民税と所得税が課税されますが、税率は家の所有期間によって異なります。

2-2　譲渡所得を控除できる特例

マイホームの買い替えで利用できる譲渡所得の控除特例は、次の3つです。

これら3つの特例全てが、住宅ローン控除との併用は不可です。

つまり、買い替え前の家の売却で利益が大幅に出た場合は、譲渡所得を控除できる特例を利用するか、新居の住宅ローン控除を利用するか検討する必要があるということです。

3．家の買い替えで損失が出たときの対処法

一方、買い替え前の家の売却で損失が出た場合、税金が課税されることはありません。

売却利益を「譲渡所得」というのに対し、売却での損失は専門用語で「譲渡損失（じょうとそんしつ）」といいます。

譲渡損失が出た場合は、確定申告などが不要だと思っている人も多いのですが、マイホームの売却であれば、損失分を所得と損益通算させて節税することが可能です。

3-1　譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの売却で譲渡損失が出た場合、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」により、給与などの所得から損失分を控除することができます。

また、1年で控除しきれなかった場合には、売却以後3年内まで繰り越して控除することが可能です。

3-2　損失が出た場合の控除と住宅ローン控除は併用可

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅ローン控除と併用が可能です。

しかし、ローン控除より譲渡損失の損益通算が優先されるため、控除できる所得がゼロになってしまう場合には、住宅ローン控除の効果は発揮されません。

とはいえ、住宅ローン控除の期間は10年間（購入時期によって13年間）ありますので、繰越控除が終了したときからは控除を受けることが可能になります。

譲渡損失を損益通算する場合にも、買い替え前の住まいを売却した翌年の確定申告で申請します。

住宅ローン控除と併せて、申請するのを忘れないようにしましょう。