この記事では、岡山県の
- 土地の売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という、土地を売る際に知っておきたい基本知識に加え、
- 高く売れる土地の特徴
- 売れにくい土地の特徴
- 売れにくい土地を売るための対策方法
について知ることができます。
岡山県の「土地の売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「岡山県の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】岡山県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約5.7ヵ月、平均売却価格は約1,140万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
・前年に比べ売却価格は、約3.2％上昇
・前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約1.3％上昇
・前年に比べ成約件数は、約▲0.05％下降
詳しくは「1.【2023年度版】岡山県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.岡山県で高く売れる土地の特徴（2023年度版）
岡山県で高く売れる土地の特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 交通の便が良い
- 商業施設が近い
- 周辺環境が良い
- 土地面積が広い
- 法的な制限が少ない
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅などが近くにある生活しやすい」場所にある土地だと査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】岡山県で高く売れる土地の特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.岡山県で売れにくい土地の特徴（2023年度版）
売れにくい土地の特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 交通の便が悪い
- 商業施設から遠い
- 周辺環境が悪い
- 土地面積が狭い
- 法的な制限が多い
詳しくは、「3.岡山県で売れにくい土地の特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】岡山県で売れにくい土地を売るための方法3つ（2023年度版）
岡山県で売れにくい土地を売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 交通の便が悪い | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 商業施設から遠い | ・売却価格を下げる |
| 土地面積が狭い | ・狭小地の売却実績がある不動産会社に相談する |
「4.【事例で解説】岡山県で売れにくい土地を売るための方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】岡山県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】岡山県の土地が売却成約までにかかった期間
| 岡山県平均 | |
|---|---|
| 土地の売却成約までにかかった期間 | 約5.7ヵ月 |
不動産は、「マンション＞戸建て＞土地」の順に売れやすく、土地の場合、以下のような理由から売却期間が長くなりがちです。
- 境界の調査や確定に時間がかかる
- 古い家が建っている場合、解体して更地にしてから売買契約を結ぶケースもある
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、岡山県では全体の6割以上が半年以内に契約していることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 39.9% |
| 2位 | 3ヵ月以内 | 25.4% |
| 3位 | 1年以内 | 23% |
| 4位 | 2年以内 | 8.1% |
| 5位 | 2年以上 | 3.6% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】岡山県の土地の売却価格・相場の動向
| 岡山県平均 | |
|---|---|
| 土地売却価格・相場 | 約1,140万円 |
2023年現在、岡山県の土地相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 岡山県の土地相場の動向まとめ〉
・前年に比べ売却価格は、約3.2％上昇
・前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約1.3％上昇
・前年に比べ成約件数は、約▲0.05％下降
【主な要因】
- 岡山県の人口は減少傾向にある
- 農地や林地を安く手放す人が増加している
岡山県で人口が集中しているエリアは県庁所在地のある岡山市で、県全体の人口の約4割を占めています。次に人口が多い倉敷市と合わせると、岡山市と倉敷市で県全体の人口の約65％を占めているという現状です。
この人口割合に沿うように、住宅地をはじめとする地価の上昇も岡山市と倉敷市が牽引していますが、県全体では地価は下落傾向です。
全国の地方都市と同じく、岡山県でも地価や住宅の需要の二極化が進んでいます。岡山市では地価や中古戸建の価格も上昇傾向ですが、県北部の郊外や山間部では人口減少が続いており、土地や住宅の需要も減少している状況です。
岡山市では、新幹線が停まる岡山駅とその周辺エリアや北区エリアの不動産に人気があります。岡山駅前には、2014年に大型ショピングセンターが開業しており、周辺にマンションが多く建てられていることから、今後も岡山市の中心部では住宅需要が高まると考えられるでしょう。
また、以下のようなエリアの住宅需要や地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.岡山市（岡山駅周辺）のエリア
⇒新幹線が停まり交通の便が良い
⇒大型ショッピングセンターや百貨店があり生活の便が良い
2.岡山市北区、倉敷市、総社市などのエリア
⇒岡山市の中心に通勤や通学がしやすい
⇒岡山市中心部よりも手が届きやすい価格
【主な要因】
- 生活や交通の便が良い岡山市内に人気が一極集中している
- 岡山市や倉敷市以外の地方部の住宅需要は下落傾向にある
2.【チェックリスト付き】岡山県で高く売れる土地の特徴（2023年度版）
基本的に、土地は「駅や商業施設が近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
岡山県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 交通の便が良い | ・駅が徒歩圏内にある ・駅までの交通手段がある |
✅ |
| 商業施設が近い | ・近くに商業施設がある ・車で15分程度の場所に商業施設がある |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
| 土地面積が広い | ・岡山県で取引されている土地の平均面積以上の広さがある | ✅ |
| 法的な制限が少ない | ・建物の建築制限が少ない | ✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］交通の便が良い
駅から近い立地や、バスなどの駅まで行く交通手段がある立地など、交通の便が良いところにある土地だと、人気があり高く売れやすい傾向があります。
駅まで行くバスがある場合は、バス停までの距離やバスの本数なども、人気や価格に影響を与えると言えるでしょう。
2-2.［特徴2］商業施設が近い
スーパーマーケットやショッピングモールなど、商業施設が近くにある土地は、特に住宅地としてファミリー層に人気があります。
隣接している必要はありませんが、車で15分程度でアクセスできる立地だと人気が高くなるでしょう。
2-3.［特徴3］周辺環境が良い
周辺環境が良いエリアにある土地は、住宅地として需要があるため高く売れやすいです。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設が近くにあるほか、小学校・中学校が近くにある、周辺の歩道が整備されているといった立地であれば、よりファミリー層の買い手の購入意欲がアップする土地になります。
2-4.［特徴4］土地面積が広い
一般的に面積が広いほど、売却価格は高くなります。
岡山県で取引されている土地の平均面積は約255㎡であるため、これ以上の広さがある土地であれば、高く売れやすいと言えるでしょう。
2-5.［特徴5］法的な制限が少ない
土地の法的な制限とは、都市計画法や建築基準法などによって、建てられる建物の種類や高さ、規模などがどのように定められているかのことです。これらの制限が少ない土地だと、思ったような建物が建てやすくなります。
たとえば、敷地いっぱいに家を建てたい場合や3階建て以上の家を建てたい場合などは、法的な制限が少ない土地が選ばれやすくなると言えるでしょう。
一方で、近隣の建物の自由度も高くなることから、日当たりや風通しが悪くなるといったことも起こり得るため、環境の良さを求める場合には不向きなこともあることを踏まえておくことが大切です。
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3.岡山県で売れにくい土地の特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 交通の便が悪い | ・駅まで遠い ・駅までの交通手段がない |
| 商業施設から遠い | ・近くにショッピングセンターなどの商業施設がない |
| 周辺環境が悪い | ・基地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
| 土地面積が狭い | ・岡山県で取引されている土地の平均面積以下 |
| 法的な制限が多い | ・建てられる建物の種類や高さ制限が多い |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］交通の便が悪い
駅から遠く離れた立地や駅までの交通手段がない立地など、交通の便が悪い場所にある土地は、住宅地としてどうしても人気がないため安くなりがちです。
特に、岡山市内や倉敷市内などに通勤や通学している家族がいる買い手からは、敬遠されることが多いでしょう。
3-2.［特徴2］商業施設から遠い
ショッピングモールや大型スーパーマーケットなどの商業施設から離れた場所にある土地は、特にファミリー層から選ばれにくくなります。
3-3.［特徴3］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くある土地の場合、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-4.［特徴4］土地面積が狭い
一般的に土地面積が狭い程、土地の活用が限られるため売れにくいです。
岡山県で取引されている土地の平均面積は約255㎡であるため、それ未満の広さしかない土地は売れにくくなります。
3-5.［特徴5］法的な制限が多い
法的な制限が多い土地とは、都市計画法や建築基準法で、建てられる建物の制限が多い土地のことです。法的な制限が多い土地の場合、思ったような高さや大きさの建物を建てられない場合があります。
特に注意しなければならないのが、現行の建築基準法で定められている接道義務を満たしていない「再建築不可」の土地です。このような土地に古い建築基準法で家が建てられている場合、一度取り壊してしまうと、再び家を建てることができません。「再建築不可」の土地は非常に売れにくく、売れても安くなることが多いです。
4.【事例で解説】岡山県で売れにくい土地を売るための対策方法3つ（岡山県・2023年度版）
岡山県で売れにくい土地を売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 交通の便が悪い | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 商業施設から遠い | ・売却価格を下げる |
| 土地面積が狭い | ・狭小地の売却実績がある不動産会社に相談する |
〈事例1〉
交通の便が悪い場合の成功事例
〈概要〉
売主Oさんは、総社市所有していた土地を売りたいとのことでした。しかし、駅まで徒歩だと30分近くかかるという交通の便が悪い場所だったので、周辺の環境が良いことや総社市が子育て支援に力を入れていることなどをアピールして売りに出したところ、無事に売却できました。
〈売れたポイント〉
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 周辺環境の良い物件は、岡山県に限らず、全国的にも売れやすい傾向にあります。交通の便が悪い場所であっても、
- スーパーやコンビニなどの商業施設
- 小学校などの教育機関
- 病院などの医療機関
これらの施設が徒歩何分圏内にあるか、日常生活に困らないことや子育てのしやすさ、治安の良さをしっかりとアピールするのがポイントです。
〈お客様の声〉
総社市内にある土地を売却することにしました。駅まで遠い場所だったので売れるかどうあ心配でしたが、周囲に生活に困らない程度の商業施設があることや総社市が子育てしやすい地域であることなど、生活のしやすさを前面に押し出してアピールしてもらったところ、4ヵ月後に売ることができました。
〈事例2〉
商業施設から遠い場合の成功事例
〈概要〉
売主Uさんは、浅口市に土地をお持ちでしたが、資産整理のため売りに出すことにしました。近くにショッピングモールや大型のスーパーマーケットなどがなかったので、少し価格を下げて売りに出したろこと、無事に売却できました。
〈売れたポイント〉
- ・売却価格を下げる
相場よりも価格を下げることでスムーズに売却することができます。
なかなか買い手が見つからない場合は、売却価格の見直しをすることも大切です。地元に詳しい不動産会社に相談し、買い手のつきやすい適正価格にすることで買い手がみつかるケースも多いです。
〈お客様の声〉
浅口市で以前に相続した土地を売りに出しました。ですが、近くに十分な商業施設がないため売れにくいだろうと思い、不動産会社の人のアドバイスに従って少し安めの価格設定で売りに出しました。そうしたところ、買い手が早めに見つかりました。売却に時間がかからなかったのでよかったです。
〈事例3〉
土地面積が狭い場合の成功事例
〈概要〉
売主Eさんは傾いてきた家を解体し、土地を売りにだすことにしました。岡山市北区の70㎡と狭い土地だったので、不動産会社に狭小地の住宅建築が得意な工務店を紹介してもらって物件情報に添付する家のプランを作ってもらったところ、無事に売ることができました。
〈売れたポイント〉
- ・狭小地の売却実績がある不動産会社に相談する
狭小地の場合、十分な広さの家が建てられないことが多いため、特にファミリー層からは敬遠されがちです。しかし、家の設計プランによっては、狭小地であっても快適な家を建てることが可能です。
狭小住宅の建築が得意な工務店と連携している不動産会社に売却を依頼すれば、新築のプランを付けた売却活動によりニーズに合った買い手を探すことができます。
〈お客様の声〉
長年両親が住んでいた家を解体して売ることにしました。そのままでは売れにくいと思って不動産の方に相談したら、土地が狭いので狭小住宅が得意な建設会社にプランを作ってもらって、それを物件情報につけて売りに出しましょう、ということだったので従いました。夫婦のみの世帯の買い手に無事に売れてほっとしています。
