この記事では、岡山県の
- 中古マンションの売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古マンションを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションを売るための対策方法
について知ることができます。
岡山県の「マンションの売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「岡山県のマンション売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】岡山県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約4.0ヵ月、平均売却価格は約2,260万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約2.2％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約3.8％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.01％上昇
詳しくは、「1.【2023年度版】岡山県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.岡山県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
岡山県で高く売れる中古マンションの特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 主要都市に近い
- 再開発地域にある
- 専有面積が広い
- 主要沿線上にある
- 周辺環境が良い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や生活に必要な施設が近くにある立地」に建っている中古マンションは査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】岡山県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.岡山県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
岡山県で売れにくい中古マンションの特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 主要都市から遠い
- 再開発地域にない
- 専有面積が狭い
- 主要沿線上にない
- 周辺環境が悪い
詳しくは、「3.岡山県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】岡山県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
岡山県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 専有面積が狭い | ・ニーズに合った買い手を探す |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
詳しくは、「4.【事例で解説】岡山県で売れにくいマンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）」をご覧ください。
1.【2023年度版】岡山県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】岡山県の中古マンションが売却成約までにかかった期間
| 岡山県平均 | |
|---|---|
| マンションの売却成約までにかかった期間 | 約4.0ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
特にマンションは、住み替えや買い替えのケースが多く、不動産の中でも流動性が高いため、比較的早く売却できるケースが多いと言えるでしょう。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、岡山県では全体の半数近くが3ヵ月以内に契約しており、比較的活発にマンションの取引が行われていることがわかります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 3ヵ月以内 | 47.1% |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 37.1% |
| 3位 | 1年以内 | 7.5% |
| 4位 | 2年以内 | 5.3％ |
| 5位 | 2年以上 | 3% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】岡山県の中古マンションの売却価格・相場の動向
| 岡山県平均 | |
|---|---|
| マンション売却価格・相場 | 約2,260万円 |
2023年現在、岡山県の中古マンション相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 岡山県の中古マンション相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約2.2％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約3.8％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.01％上昇
【主な要因】
- 岡山県全体の平均地価は下落傾向にあるが、主要エリアにおけるマンションの需要はやや高まっている
- 建築費の高騰により新築マンションの価格が上昇し、それに伴って中古マンションの価格上昇
ここ数年、建築費高騰による新築マンションの価格上昇により、中古マンションの需要が全国的に高まっています。この傾向は岡山県でも見受けられ、取引件数はあまり増えていませんが、売却価格は大幅に上昇しています。
岡山県のマンション取引は、おもに岡山市、倉敷市で行われており、そのほかの地域では、マンション自体の数が少ないため、あまり取引が行われていない状況です。
岡山市では、新幹線が停まる岡山駅とその周辺エリアや北区エリアのマンションが人気を集めています。岡山駅前には、2014年に大型ショピングセンターが開業しており、周辺にマンションが多く建てられていることから、今後も岡山市の中心部ではマンションの需要が高まると考えられるでしょう。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.岡山市（岡山駅周辺）のエリア
⇒新幹線が停まり交通の便が良い
⇒大型ショッピングセンターや百貨店があり生活の便が良い
2.岡山市北区、倉敷市などのアリア
⇒岡山市の中心に通勤や通学がしやすい
⇒岡山市中心部よりも手が届きやすい価格
【主な要因】
- 生活や交通の便が良い岡山市内に人気が一極集中している
- 岡山市や倉敷市以外ではマンション自体の数が少なく、あまり取引が行われていない
2.【チェックリスト付き】岡山県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
基本的に中古マンションは、建っている場所が「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、岡山県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 主要都市に近い | ・岡山市や倉敷市へのアクセスが良い | ✅ |
| 再開発地域にある | ・再開発エリア内にあり活気がある ・今後の資産価値の上昇が期待できる |
✅ |
| 専有面積が広い | ・住居人数に最低限必要な専有面積がある ・周辺物件より専有面積が広い |
✅ |
| 主要沿線上にある | ・JR山陽本線上にある | ✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］主要都市に近い
岡山市や倉敷市などの人が集まる主要エリアに近いマンションは、人気があり高く売れます。
岡山市、倉敷市の中心部まで20分以内でアクセスできるエリアであれば買い手が見つかりやすいです。
2-2.［特徴2］再開発地域にある
開発エリア内にあるマンションは、住宅用としても投資用としても人気があります。
岡山県では、おもに岡山駅周辺が再開発エリアに該当し、郊外や県外から、このエリアに引っ越してくるケースも多いです。実際の間取りや日当たりを見て判断をしたい、失敗したくないといった意識が強く、中古マンションの需要が高くなっています。
2-3.［特徴3］専有面積が広い
ファミリー向けのマンションは、専有面積が広くなるほど人気も価格も高くなります。
岡山県で取引されているマンションの平均専有面積は約71㎡のため、これ以上の広さがあるマンションだと、高く売れやすいと言えるでしょう。
2-4.［特徴4］主要沿線上にある
岡山県の主要沿線である、JR山陽本線上の駅から近いマンションや、駅までの交通手段が便利な立地にあるマンションは、高額で売却される傾向にあります。
それ以外の立地でも国道沿いや高速道路のIC付近など交通の便が良い物件であれば買い手を見つけやすいです。
2-5.［特徴5］周辺環境が良い
周辺環境が良い場所に建てられているマンションは、どのような買い手からも好まれやすいです。特にマンション購入を検討しているファミリー層は、周辺環境をより重視します。
学校や幼稚園などが近くにあるだけでなく、病院や公園、図書館など、子育て世帯向けの施設があり、歩道などが完備されている環境の良いエリアにあるマンションだと、買い手が付きやすいと言えるでしょう。
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3.岡山県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・岡山市や倉敷市へのアクセスが悪い |
| 再開発地域にない | ・再開発エリア内になく公共交通機関・商業施設などが少ない ・資産価値が上がりにくいエリアにある 等 |
| 専有面積が狭い | ・住居人数に対して専有面積が足りない ・部屋の一つ一つが狭い・足りない 等 |
| 主要沿線上にない | ・JR山陽本線上にない |
| 周辺環境が悪い | ・基地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］主要都市から遠い
基本的にマンションは主要都市から遠いほど、需要は低くなり売れにくくなります。
岡山県では岡山市や倉敷市が主要都市となるので、岡山市や倉敷市へのアクセスが悪いマンションは高く売れにくいです。
3-2.［特徴2］再開発地域にない
再開発エリアになく、郊外にあるマンションは、次のような理由から売れにくい傾向にあります。
- 公共交通機関の本数が少ない
- 商業施設・娯楽施設が少ない
- 資産価値が上がらない
- 教育機関のサービスの充実が都市部・開発エリアに比べて少ない
3-3.［特徴3］専有面積が狭い
岡山県のマンションは、ファミリー層からの人気が高いため、岡山県で取引されている中古マンションの平均専有面積約71㎡以下のマンションは、人気が下がる傾向にあります。
3-4.［特徴4］主要沿線上にない
岡山県の主要沿線であるJR山陽本線沿いでない、駅まで遠い、駅までのバスの本数が少ない場所などにあるマンションは、岡山市や倉敷市内に通勤や通学をしている家族がいるファミリー層には敬遠されがちです。
3-5.［特徴5］周辺環境が悪い
次のような施設が近くにあるマンションは、売り出してもなかなか買い手がつきません。
- 墓地・焼却場・米軍基地などの嫌悪施設工場
- ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
4.【事例で解説】岡山県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
岡山県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 専有面積が狭い | ・ニーズに合った買い手を探す |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
〈事例1〉
主要都市から遠い場合の成功事例
〈概要〉
売主Oさんは、玉野市のマンションを売却することにしました。主要都市である岡山市からは少し遠い場所にありましたが、周辺に商業施設や医療機関などが充実していることや、自然豊かなことなどをアピールしたところ、買い手がつきました。
〈売れたポイント〉
- ・周辺環境の良さをアピールする
-
- 主要都市から遠い場所であっても、周辺環境が良ければ需要があり売れやすい場合があります。また、子育て支援が充実している、生活に必要な施設が揃っている、自然が豊かなどのアピールポイントがある場合は、不動産会社に積極的に宣伝してもらうことで、買い手が見つかりやすくなるでしょう。
〈お客様の声〉
住み替えのため、玉野市のマンションを売却しました。岡山市まで遠く、朝を除いて電車の本数もあまりなかったので売れるか心配でした。しかし、周辺にスーパーや病院があって日常生活には困らないことや、瀬戸内海沿いの海岸に近く、自然が豊かなことなどを全面的にアピールしたところ買い手が見つかりました。
〈事例2〉
専有面積が狭い場合の成功事例
〈概要〉
売主Hさんは、岡山市北区に専有面積が約45㎡のマンションを持っていましたが、転勤のため売却することになりました。専有面積が狭いマンションでしたが、生活利便性の良さをアピールし、単身者や夫婦のみの世帯にターゲットを絞って売却活動をしてもらった結果、2ヵ月で売却することに成功しました。
〈売れたポイント〉
- ・ニーズに合った買い手を探す
専有面積が狭いマンションは、ファミリー層からは人気がありません。しかし、単身者や夫婦のみの世帯などからはニーズがあるので、ターゲットを絞って売却活動をしてくれる不動産会社に売却を依頼すると良いでしょう。
〈お客様の声〉
転勤のため、岡山市内のマンションを売却することになりました。岡山駅からわりと近くて便利な場所にあるのですが、とにかく狭かったので、不動産会社の方と相談し、単身者や夫婦にターゲットを絞って売却活動を行うことにしました。その結果、2ヵ月で売却が決まりました。
〈事例3〉
周辺環境が悪い場合の成功事例
〈概要〉
売主Yさんは倉敷市のマンションを売却しようと考えていました。周辺の住環境があまり良くない場所にあったため、不動産会社の方と相談し、売り出し価格を相場よりも下げたところ、早い段階で買い手を見つけることができました。
〈売れたポイント〉
- ・売却価格を下げる
- 周囲の環境が良くない、嫌悪施設が近くにあるなど、売れにくいと思われる場合は、あらかじめ売出し価格を少し安めに設定しておいても良いでしょう。
安めの売出し価格にすることで購入希望者の目を引き、早めに売却できる場合があります。
〈お客様の声〉
倉敷市のマンションを売却しました。周辺環境があまり良くないマンションだったため、不動産会社の方と相談し、売り出し価格を相場よりも下げることにしました。価格を下げたことで、早めに買い手が見つかり、早期で売却することができました。
