この記事では、大分県の
- 土地の売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という、土地を売る際に知っておきたい基本知識に加え、
- 高く売れる土地の特徴
- 売れにくい土地の特徴
- 売れにくい土地を売るための対策方法
について知ることができます。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2022年度版】大分県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約6.1ヵ月、平均売却価格は約1,219万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 2019年に比べ売却価格は、約5.9％上昇
- 2019年に比べ成約した物件の㎡単価は、約2.8％上昇
- 2019年に比べ成約件数は、約▲43.6％下降
詳しくは「1.【2022年度版】大分県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.大分県で高く売れる土地の特徴（2022年度版）
大分県で高く売れる土地の特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 大分市に近い
- 周辺環境がよい
- 土地面積が広い
- 法的な制限がない
- 不整形地でない
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「商業施設や学校が近くにある生活しやすい」場所にある土地だと査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】大分県で高く売れる土地の特徴（2022年度版）」をご覧ください。
3.大分県で売れにくい土地の特徴（2022年度版）
売れにくい土地の特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 交通のアクセスが悪い
- 周辺環境が悪い
- 土地面積が狭い
- 法的な制限が強い
- 不整形地
詳しくは、「3.大分県で売れにくい土地の特徴（2022年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】大分県で売れにくい土地を売るための方法3つ（2022年度版）
大分県で売れにくい土地を売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 周辺環境が悪い | ・相場よりも価格を下げる |
| 土地面積が狭い | ・狭小地の売却実績がある不動産会社に相談する |
| 法的な制限が強い | ・専門の仲介業者に依頼する |
「4.【事例で解説】大分県で売れにくい土地を売るための方法3つ（2022年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2022年度版】大分県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2022年度版】大分県の土地が売却成約までにかかった期間
| 大分県平均 | |
|---|---|
| 土地の売却成約までにかかった期間 | 約6.1ヵ月 |
不動産は、「マンション＞戸建て＞土地」の順に売れやすく、土地の場合、以下のような理由から売却期間が長くなりがちです。
- 境界の調査や確定に時間がかかる
- 古い家が建っている場合、解体して更地にしてから売買契約を結ぶケースもある
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、一定数3ヵ月以内と短い期間で売却しているケースもありますが、全体の半数以上が半年〜1年ほどかかることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 1年以内 | 28.9% |
| 2位 | 3ヵ月以内 | 26.6% |
| 3位 | 6ヵ月以内 | 23.5% |
| 4位 | 2年超え | 11.2% |
| 5位 | 2年以内 | 9.8% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2022年度版】大分県の土地の売却価格・相場の動向
| 大分県平均 | |
|---|---|
| 土地売却価格・相場 | 約1,219万円 |
2022年現在、大分県の土地相場の動向は次のような傾向です。
〈2022年度版 大分県の土地相場の動向まとめ〉
・2019年に比べ売却価格は、5.9％上昇
・2019年に比べ成約した物件の㎡単価は、2.8％上昇
・2019年に比べ成約件数は、▲43.6％下降
【主な要因】
・主に地価の高い大分市や別府市などで取引が行われている
・人口減少によって取引が減少
大分県の人口は徐々に減少していますが、大分市での世帯数は年々増加傾向にあり、土地の取引も主に大分市内で行われています。
大分駅では2015年頃に複合施設が開業してから地価が上昇傾向です。また大分市内では複数の新築マンションの建設が行われおり、2026年には大分駅北口にタワーマンションが完成予定となっているため住宅需要が高いことが分かります。
そのため今後も大分駅周辺の価格は上昇する可能性があると言えるでしょう。
その他のエリアでは別府市での需要が高く、駅に近い土地ほど高額での取引がされています。また駅から離れた温泉街や観光地周辺でも制限の緩和によって価値が高まるかもしれません。
また、以下のようなエリアの住宅需要や地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.大分市エリア
⇒大分駅をはじめ、駅近の立地
⇒JR日豊線沿線沿い
2.別府市エリア
⇒別府駅周辺
⇒温泉街周辺のエリア
【主な要因】
- 大分市への人口が集まっている
- 大分駅周辺での再開発が計画されている
- 観光地などでのインバウンド需要が高まった
2.【チェックリスト付き】大分県で高く売れる土地の特徴（2022年度版）
基本的に、土地は「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、大分県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 大分市に近い | ・大分市内にある | ✅ |
| 周辺環境がよい | ・電車、バスなどの交通手段が多くある ・学校、オフィスに通いやすい |
✅ |
| 土地面積が広い | ・大分県の平均取引㎡の約280㎡以上の土地 | ✅ |
| 法的な制限がない | ・建てられる建物の自由度が高い | ✅ |
| 不整形地でない | ・正方形や長方形の形をしている ・デッドスペースができない土地の形をしている 等 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］大分市に近い
大分市内は人口が増加傾向にあり、大分市内にある土地は買い手は見つかりやすいです。大分駅付近では今後も再開発が計画されおり、今後も地価が上昇することが見込まれます。
その他の地域でも、大分市の中心部へアクセスの良い土地であれば買い手が見つかりやすいでしょう。
2-2.［特徴2］周辺環境がよい
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設が近くにあるほか、歩道が整備されていたり小学校・中学校が近くにある土地であれば、より購入意欲がアップする要因になります。
2-3.［特徴3］土地面積が広い
一般的に面積が広い程売却価格は高くなります。そのため、大分県の平均取引である約280㎡以上の土地であれば、高く売れる可能性が高いです。
大分市内では平均より狭い場合でも200㎡〜250㎡の土地の取引が多く行われているので、買い手が見つけやすいでしょう。
2-4.［特徴4］法的な制限がない
建築基準法や市区町村の条例による縛りがない土地は、建てられる物件の自由度が高いため査定額が高くなります。
反対に、法的な制限がある土地は、建物の大きさや高さ、種類などが細かく制限されているため、売れにくいです。
2-5.［特徴5］不整形地でない
土地は正方形や長方形に近い形をしていると、無駄なスペースが生じにくく、敷地を最大限に活用することができるため高く売れやすくなります。
3.大分県で売れにくい土地の特徴（2022年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 交通の便が悪い | ・交通機関へのアクセスが悪い ・幹線道路へのアクセスが遠い |
| 周辺環境が悪い | ・周辺に嫌悪施設などがある |
| 土地面積が狭い | ・大分県の平均取引㎡の約280㎡以下の土地 |
| 法的な制限が強い | ・再建築不可 ・高さ制限などの法的な制限が強い 等 |
| 土地の形が悪い | ・三角地や旗竿地といった形地 ・デッドスペースができてしまう土地の形をしている 等 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］交通の便が悪い
JR沿線沿いにある駅から近い土地であれば問題になりにくいですが、郊外にある土地だと大分市など人の集まるエリアへのアクセスは重要になります。
車以外で通勤する学生や会社員がいる家庭の場合だと、駅に向かいやすいバス停が近くにあり、バスの本数もある程度ないと敬遠されがちです。
3-2.［特徴2］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くある土地の場合、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-3.［特徴3］土地面積が狭い
大分県の平均取引㎡の約280㎡以下の土地は売れにくくなります。
大分市内では200㎡〜250㎡の土地も多く取引がされているため、地域ごとの需要を見ておくと安心です。
3-4.［特徴4］法的な制限が強い
法的な制限が強いと建てられる建物の自由度が低くなるため、売れにくい傾向があります。
特に再建築不可の土地の場合、価値や価格は極端に低くなります。
現在の建築基準法に適っていない等の理由で、今の建物を取り壊すと新たに建て直すことができないほか、増築、増床も自由にできず、リフォームやリノベーションにも制限がかかるためです。
再建築不可物件については、「再建築不可物件は売却できる?相場は?再建築を可能にする方法」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 再建築不可物件……現在家が建っていたとしても、現行の建築基準法における接道義務を満たしていないなどの理由のため、取り壊してしまうと新たに建てることができない物件のこと
- 建築基準法……1950年に策定された、建物を建てる際や利用する際に守らなければならない最低限のルール。古い建物の場合、現在の建築基準法に沿って建てられていないものもある
3-5.［特徴5］土地の形が悪い
三角地や旗竿地といった不整形地は、「整形地に比べて、実際に活用できる面積が狭い」、「建物が建てにくい」など、使い勝手が良くないため売れにくいです。
旗竿地の査定については、「土地が旗竿地（専通）の場合の査定方法についてまとめた」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 三角地……三角形の土地
- 旗竿地……前面道路と細長い通路でつながっている、ちょうど旗のような形の土地
4.【事例で解説】大分県で売れにくい土地を売るための対策方法3つ（大分県・2022年度版）
大分県で売れにくい土地を売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 周辺環境が悪い | ・相場よりも価格を下げる |
| 土地面積が狭い | ・狭小地の売却実績がある不動産会社に相談する |
| 法的な制限が強い | ・専門の仲介業者に依頼する |
〈事例1〉
周辺環境が悪い場合
〈概要〉
売主Yさんは佐伯市にある約480㎡の土地を所有していましたが、固定資産税がかかるので売却を決めました。
周辺には学校や商業施設などないため、相場よりも価格を下げることで3ヵ月ほどで買い手を見つけることができました。
〈早く売れたポイント〉
- ・相場よりも価格を下げる
- 相場よりも価格を下げることでスムーズに売却することができます。なかなか買い手が見つからない場合は、売却価格の見直しをすることも大切です。地元に詳しい不動産会社に相談し、買い手のつきやすい適正価格にすることで買い手がみつかるケースもあります。
〈お客様の声〉
佐伯市内に広めの土地を持っていましたが、自分も高齢になり管理も大変なため売却することにしました。地元の売却実績のある不動産会社に相談したところ、早く売るなら価格をすこし下げた方が良いとアドバイスを頂きました。
すると3ヶ月ほどで買い手がみつかったので不動産会社の言うことを聞いてよかったと思いました。
〈事例2〉
土地面積が狭い場合
〈概要〉
売主Oさん高城駅より15分ほどにある築40年ほどの家を相続しましたが、築年数が古かったため解体して更地として売却することにしました。土地面積が65㎡と相場よりも狭かったのですが、実績のある不動産会社で売りに出したところ、すぐに納得の行く価格で売却ができました。
〈高く売れたポイント〉
- ・狭小地の売却実績がある不動産会社に相談する
一般的に、70㎡以下の土地に建つ物件は狭小住宅と呼ばれ、家族で住むには手狭と感じられるケースが多く、買い手がつきにくい傾向にあります。狭小地の売却実績がある不動産会社は、経験が豊富で相場も知り尽くしているので相談してみるのもいいでしょう。
〈お客様の声〉
大分市内の高城駅より徒歩15分ほどにあった家を相続しましたが、築40年以上の古い家だったので更地にして売りに出すことにしました。土地面積が狭かったので高く売れることは期待していませんでしたが、売却実績が豊富な不動産会社に売りに出したところすぐに売却できたのでラッキーでした。
〈事例3〉
法的な制限が強い場合
〈概要〉
売主Iさんは中津市内の市街化調整区域に土地をお持ちでした。市街化調整区域の売買を専門に買取を行っている仲介業者に依頼したところ、2ヵ月ほどで売却することができました。
〈早く売れたポイント〉
- ・専門の仲介業者に依頼する
市街化調整区域の土地は建物の建設が制限されているため、土地の価値も低いことが多く買い手も見つけにくいです。
ですが売れにくい土地を売る経験が豊富で、市街化調整区域を専門として仲介している業者などに相談することで早く買い手を見つけられる可能性があります。
用語解説
・市街化調整区域……自然を保全するために市街化を抑制している地域のことで、住宅や商業施設の建設の制限がされています。
〈お客様の声〉
中津市内の市街化調整区域に土地を所有していましたが、今後使用することもないので手放すことにしました。
住宅の建築が難しい土地でしたので買い手がすぐには見つからないだろうと期待はしていませんでしたが、専門の仲介業者に依頼したこともあり、2ヶ月ほどで売却することができました。
