住宅ローン返済中に転勤！持ち家は賃貸に出せる？バレるとどうなるの？

マイホームを購入したばかりなのに転勤になりました。
住宅ローンもまだまだ残っているし…
転勤から戻ってくるまで賃貸に出そうと思っていますが、
バレると何か問題はあるでしょうか？

こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

急に転勤になった場合、持ち家の家やマンションを賃貸に出そうと考えている人もいるでしょう。

持ち家なので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、住宅ローン支払い中の場合は注意しなければなりません。

この記事を読むと、次のようなことがわかります。

住宅ローン返済中の持ち家があり、転勤が決まった方や転勤になりそうな方は、ぜひこの記事を読んで参考にしてください。

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住宅ローン返済中に人に貸すのは基本的にダメ

転勤で持ち家に住めなくなっても、賃貸に出せば家賃を住宅ローンの支払いに充てられると考える人は少なくありません。

しかし、

住宅ローンを借りている状態で賃貸することは、基本的にできません。

なぜ持ち家であるにもかかわらず、住宅ローンの返済中だと賃貸に出すことができないのか、詳しく見てみましょう。

住宅ローンは「居住用」という条件のもと借りている

住宅ローンを借りる際、「契約者本人やその家族が住む」という条件があります。その条件に基いて審査が行われ、通過した人が住宅ローンを借りることができるのです。

つまり、住宅ローンとは、居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するため低金利となっています。そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうのです。

したがって、転勤で不在になるからといって、住宅ローンを返済している間は、自由に賃貸することはできないのです。

アパートローンへ借り換えると金利があがる

誰かに貸したいということであれば、「居住用」という条件から外れ、「賃貸で収入を得る」目的のアパートローンなどへの借り換えが必要です。

しかし、住宅ローンの金利は居住用のため安く抑えられているため、アパートローンなど不動産投資目的の融資へと切り替わると金利は高くなり、毎月の返済も高くなることで総支払が増えます。

「家賃収入をローンの返済に回せばよい」と思っていても、結果的には賃料ではまかなえないことがあるのです。

転勤の場合は賃貸が認められるケースも

基本的に、住宅ローン返済中に賃貸に出すことはむずかしいです。

しかし、借入先の銀行によっては、転勤などによる「住みたいのに住めない」というやむを得ない事情を考慮し、住宅ローン返済中の賃貸を認めているケースもあります。

まずは、借入先の銀行に相談してみましょう。

転勤で家を貸すときの注意点

住宅ローンを返済中に貸すときには、次のような点に注意すべきです。

銀行にバレるとどうなるの？

黙って貸してもバレないのでは？

このように、ローンの借り換えで金利が高くなるかもしれないと思うと、金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。

これはとてもリスクがあります。

銀行などの金融機関の許可を得ずに賃貸に出してバレると、次のようなペナルティを受ける恐れがあるため注意が必要です。

賃貸に出す時点で「契約内容に変更があったのに連絡してこない」ことは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借契約違反です。

金融機関によっては違反を理由に、借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。

転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。

住宅ローン控除は受けられない

もう一つ、転勤で家を貸す場合に注意しなければならないことがあります。

それは、住宅ローン控除が受けられなくなることです。

住宅ローン控除の適用要件には、

と定められています。

つまり、ローン契約者本人、もしくはその家族が持ち家に住んでいるということが必須条件なのです。

そのため、転勤で誰かに貸す場合は、この適用条件に当てはまらなくなり、住宅ローン控除は受けられなくなります。

ただし、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、再び住むようになった年の翌年から （賃貸していない場合は、再び住むようになった年から） 適用が受けられるようになります。

必ず転勤先に引越しする前に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」等の必要書類を所轄税務署に提出しましょう。
（参考：国税庁）

まだある賃貸に出すデメリット

転勤から戻ってきたときに、再び住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが、ここまで説明した以外にも、転勤で持ち家を賃貸に出すデメリットがあります。

入居者が出ていかないと住めない

転勤から戻ってきて再び住もうと思っても、そのタイミングで入居者が退去してくれるとは限りません。

貸主側からは、特別な事情がない限り

転勤から戻るので、退去して家を返却してください。

とは言えないのです。

契約期間を定めて貸す定期借家契約であれば、契約期間が満了して再契約しなければ入居者の退去後に住むことができます。

ただし、定期借家契約は、通常の普通借家契約よりも賃料が低くなりがちです。

期間を定めない普通借家契約を結んだ場合だと、居住者が退去しない限り住むことができません。

賃貸に出してしまったばかりに、自分のタイミングで戻って住むことができない可能性があります。

投資用物件は売却価格が下がる

転勤の間は賃貸に出して、戻ってくる可能性がなければ売却しようと考える方もいるでしょう。

しかし、賃貸に出した状態で売却すると、その家やマンションは「収益物件（投資用物件・オーナーチェンジ物件）」という扱いになるため、一般的な居住用物件とは違って低めに査定されてしまいます。

なぜなら、一般的な居住用物件と収益物件では査定方法が異なるからです。

そのため、とりあえず貸してしまったことで、将来売却する際、想定していた金額で売れない可能性があります。

収益物件の査定方法については「オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安いのはなぜ？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

売るか貸すかで迷ったときの判断ポイント

どうやって判断すればいいの…

売るか貸すか迷ったときの判断ポイントは2点です。

①転勤の期間や戻ってくる可能性は？

まず、「転勤の期間」と「戻ってくる可能性」で判断しましょう。

転勤の期間が1年以内だとわかっているのであれば、賃貸に出したり売却したりせず、そのまま空き家にしておくほうが良いでしょう。

また、転勤期間の年数がはっきりと決まっている場合は、「賃貸」に出すのも一つの手だと言えます。その場合は普通借家契約ではなく、契約期間の定めがある定期借家契約がおすすめです。

しかし、多くの場合、転勤をするといつ戻ってくるのかという予測はつきません。期間がわからない、または少なくとも5年以上戻ってこないことが明らかな場合は「売却」を決断する人が多いです。

②住宅ローンの残りはいくら？

住宅ローンが残っている場合、売却しない限り返済は続くため、転勤先の住宅事情によっては、家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。

住宅ローンの返済に余裕がなければ「売却」するしかありません。

高く売る方法については「転勤で持ち家はどうする？売却と賃貸の流れと判断基準、高く売る注意点は？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

ただし、基本的にお家の売却は、残っている住宅ローンを完済しなければできません。住宅ローンが残っている家やマンションを売却する場合、まずは、いくらぐらいで売れそうか相場価格を調べておくことが大切です。

また、残っている住宅ローンの返済をできるだけ減らすためには、少しでも高く売却しなければなりません。そのためには、売却に強い不動産会社を選ぶことが重要です。

「イクラ不動産」では、相場価格と売却に強い不動産会社、両方の情報を無料で知ることができます。

転勤が決まってどうすれば良いか迷っている方やお家の価値が知りたいという方は、まず「イクラ不動産」をご利用ください。

まとめ

住宅ローンが残っている家やマンションは、原則としてそのまま賃貸に出すことはできません。転勤で賃したいときは、住宅ローンを借りている金融機関への相談が必要です。

バレなければ問題ないだろうと黙って賃貸に出していると、一括返済を求められたり金利を追加請求されたりすることになりかねません。

ほかにも賃貸にはいくつかデメリットがあるため、転勤期間が決まっていない場合や転勤が長期間にる場合は、売却するほうがおすすめだと言えるでしょう。

住宅ローンが残っている持ち家をどうすれば良いかわからないときは、「イクラ不動産」をぜひご利用ください。

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