転勤で持ち家はどうする?売却と賃貸の流れと判断基準、高く売る注意点は?

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転勤で持ち家はどうする?売却と賃貸の流れと判断基準、高く売る注意点は?

転勤が決まったのですが、持ち家はどうするのが一番でしょうか?

急に転勤になりました……すぐにお家を売ることはできますか?

こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
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マンションや一戸建てなどのマイホームを購入したあとに、転勤が決まることは決して少なくありません。

転勤時に持ち家(マイホーム)がある場合、「売却する」、「賃貸に出す」、「そのまま維持しておく(空き家)」の3つの方法から選ぶことになります。

しかし、

奥様
でも、どうやって決めればいいのかわからないわ……
ご主人様
転勤の際に、家を売却するか賃貸に出すかを判断する基準は?

と悩まれる方も多いでしょう。

住まいのアドバイザー
そこで、この記事を読めば、次のようなことがわかります。
  • 転勤で持ち家を賃貸に出す流れとメリット、デメリット
  • 転勤で持ち家を売却する流れとメリット、デメリット
  • 賃貸に出すか売却するかの判断基準
  • 転勤で持ち家を売るときの注意点

転勤で家やマンションなどの持ち家をどうしようかと迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

こちらのサイト「イクラ不動産」は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産相談ができるLINEサービスです。

 

だから!

住まいのアドバイザー
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転勤で持ち家を賃貸に出す場合

住まいのアドバイザー
まず、転勤で持ち家を賃貸に出す場合の流れやメリット、デメリットを説明します。

持ち家を転勤で賃貸に出す流れ

転勤のため、一戸建てやマンションなどの持ち家を賃貸に出す場合の一般的な流れは、次の通りです。

①賃貸物件の仲介を取り扱っている不動産会社を探す
②不動産会社と賃貸仲介の契約を結ぶ
③募集条件や賃料などを決定して入居者を探してもらう
④入居者(賃借人)と賃貸借契約を結ぶ

不動産会社に賃貸の仲介を依頼する際、同時に管理も委託することが多いです。管理を不動産会社に任せると、物件の管理に手間や時間がかかりませんが、管理委託費の支払いが必要になります。

持ち家の賃貸については、「売るのか貸すのかどちらにすべき?賃貸のメリットとデメリットについてまとめた」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

賃貸に出すメリットとデメリット

住まいのアドバイザー
転勤で持ち家を賃貸に出す場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

《賃貸のメリット》

賃貸に出すメリットは、家賃収入として決まったお金が入ってくることです。入居者がいる限り、月々の家賃収入があります。

不動産売却諸費用の計算

ただし、住宅ローンの支払いが終わっていない家やマンションを賃貸に出す際は注意が必要です。

なぜなら、住宅ローンは本人やその家族が住むための家を購入するために使えるローンのため、基本的に賃貸を目的とする物件には利用できないからです。

住宅ローンの返済中であるにもかかわらず、勝手に家やマンションを貸し出すと、契約違反になるため金利が上がったり一括返済を求められたりする可能性があります。

ヒグチ(宅地建物取引士)
転勤などの理由や短期間であれば賃貸に出すことを認めてもらえるケースもあるため、まずは借り入れた金融機関に相談するのがおすすめです。

住宅ローンの返済中で賃貸に出したい場合については、「【転勤の間だけ貸す!】住宅ローン返済中のお家でも賃貸できるの?!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

《賃貸のデメリット》

家を貸すデメリットは、第三者に貸すことで、トラブルが起こる可能性が増えることです。

ご主人様
家賃を滞納される…
奥様
部屋を綺麗に使ってくれない!

など、貸すことが不利益になるケースも少なくありません。

また、貸し出すときの方法は、賃貸の期間を定めない「普通借家契約」と決まった期間だけ貸し出す「定期借家契約」の2パターンがあります。

普通の賃貸契約(普通借家契約)では、法律上、借主側のほうの権利が守られがちです。借主が契約更新を希望すれば、特別な事情がない限り貸主は断ることができません。

そのため、借主が退去を希望するまでは、

奥様
転勤が終わるので出て行ってほしい

と無理に追い出すことができないため、転勤から戻ってくるタイミングで、再び住むことがむずかしい場合があります。

一方、定期借家契約は、あらかじめ契約期間が定められている契約で更新がないため、契約期間が終われば確実に退去してもらえる契約スタイルです。

ただし、「期間を限定して貸し出す物件」という事情から、家賃設定を低めにしなければ借り手が見つかりにくいというデメリットもあります。

また、賃貸に出すデメリットとして、管理費用がかかる点があげられます。

離婚時に住宅ローンがあるかないか

一般的には、賃貸仲介を依頼する不動産会社に管理を依頼することが多いです。また、借主探しや契約、管理など、転勤期間の賃貸業務すべてを業者に任せるリロケーションサービスを利用することもできます。

しかし、管理費用が、通常の管理の場合だと家賃の5~10%なのに対し、リロケーション物件になると10~15%と高くなることがほとんどです。そのため、結果的にあまり収入に結びつかないこともあります。

ヒグチ(宅地建物取引士)
ここで、定期借家契約について確認しておきましょう。
MEMO

普通借家契約と定期借家契約

普通借家契約では正統な事由が無い限り、貸主側から契約更新の拒否はできませんでしたが、定期借家契約ではあらかじめ期限を決めておくことにより、契約満了時に退去してもらうことができます。

借主にとっては期間の制限があるため、定期借家契約の方が条件が悪く、そのため賃料は普通借家契約より下がることが一般的です。

もちろん、転勤が当初予定していた期間よりも短くなってしまっても、定期借家契約が終了するまでは戻ることができません。

転勤の期間が決まっていない場合は売却がおすすめ

転勤の場合、多くは何年後に戻ってくるのかという予測はつきません。少なくとも3〜5年以上戻ってこれないと判断した場合は、売却がおすすめだと言えます。

なぜなら、貸している間もお家の価値(建物部分)は下がっていくからです。10年間誰かに貸してから売った結果、10年前に売っておいた方が高く売れたというケースもあります。

また、住宅ローンの兼ね合いもあります。

住宅ローンの返済中の家やマンションを賃貸に出せたとしても、売却しない限り返済しなければなりません。入居者がいない期間は、転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。

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転勤で持ち家を売却する場合

住まいのアドバイザー
次に、転勤で持ち家を売却する場合の流れについて説明します。

持ち家を転勤で売却する流れ

転勤でマンションや一戸建てといった持ち家を売却する場合であっても、売却の流れや手続きは一般的な売却と同じです。

仲介での売却

通常の仲介による持ち家の売却手順は、次のような流れになります。

不動産売却の流れ

仲介による売却の場合、不動産会社に売却を依頼して買い手を探してもらうため、この①から⑦までの手順が必要です。

家やマンションなど、不動産売却の流れについては、「不動産売却とは?売買取引の流れと売主がやるべきことをステップ別に解説」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

買取での売却

仲介で家やマンションを売却するとなると、どれだけ急いでも3~5ヵ月程度の期間がかかります。

住まいのアドバイザー
そのため、転勤が決まってから引っ越しをするまでの間に売却したい場合は、買取の利用がおすすめです。

買取での売却の流れは、次の通りです。

不動産売買の流れ(買取の場合)

買取の場合だと、不動産会社が直接買い取ってくれるため、購入希望者を探す時間がかかりません。そのため、早ければ数日~1、2週間程度で売却が完了します。

不動産仲介と買取の違い

ヒグチ(宅地建物取引士)
ただし、仲介での売却よりも3割程度、売却価格が安くなってしまう点がデメリットです。

買取については、「不動産買取の流れについてわかりやすく解説!」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

売却するメリットとデメリット

住まいのアドバイザー
転勤で持ち家を売却する場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

《売却のメリット》

転勤の際に持ち家を売るメリットは、管理の費用がかからないことです。

売らずに「空き家にしておく」か「賃貸に出す」のどちらにしても、所有者であるうちは固定資産税やメンテナンス費用、マンションの場合は管理費や修繕積立金を支払う必要があります。

特に、転勤辞令を受けた際は、まだ購入して数年というケースも多く、住宅ローンもかなり残っている状態です。売却すれば、これらの支出がなくなるため家計の負担が減ります。

住まいのアドバイザー
また売却すれば、新しい転居先でマイホームを買い替えることも可能です。

仮に、現在の場所にいつか戻ってくるとしても、より築年数の新しい、条件の良い家に住み替えできる可能性もあるため、賃貸や空き家にするよりも選択肢が広がるのもメリットの1つと言えます。

《売却のデメリット》

もし住宅ローンが残っている場合、「自宅の売却金額>残っている住宅ローン」の状態、つまりアンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できるので問題はありません。

アンダーローン

アンダーローンとオーバーローン

ただし、売却するときに損失が出る可能性もあります。お家の価値は時間の経過とともに下がるのが一般的です。また、新築で購入した価格には、宣伝広告費や不動産業者の利益が含まれています。

加えて、住宅ローンの返済は、当初の毎月返済金額は利子の占める比率が大きく、なかなか元本が減りません。

住宅ローンはなかなか減らない

築10年以内の場合、自宅の売却代金だけで、残っている住宅ローンを全て返済できるというケースは、実はあまり多くありません。

このように残っている住宅ローンが売却代金を上回ってしまう状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローン

オーバーローンでも「自宅の売却代金+貯蓄額」で住宅ローンを完済できるのならば問題なのですが、「自宅の売却代金+貯蓄」でも住宅ローンを完済できないケースがあります。

オーバーローンについては、「オーバーローンだと売却できないの?!調べる方法と今後の選択肢!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

このように、自分で用意できるお金だけでは住宅ローンを完済できないというときは、空き家もしくは貸すという選択肢を取らざるを得ないということもあります。

住まいのアドバイザー
まずは自宅がどのくらいの価値があるのかを調べることが大事です。

自分のお家の査定価格がいくらぐらいなのか知りたいという人は、まず「イクラ不動産」にご相談ください。無料で査定や相談ができるのでおすすめです。

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転勤時、売却か賃貸か空き家かを決める基準

転勤が決まると、単身赴任する場合を除き、時間が少ない中で「売却」か「賃貸」か「空き家」のままにしておくのかを決めなければなりません。

奥様
もし、売れるなら売ります。売れなければ賃貸にします

という方もいますが、売却か賃貸かを決めるポイントは、次の通りです。

  1. その場所(お家がある場所)に戻ってくるかどうか
  2. 転勤期間が決まっているかどうか

転勤期間が1年以内の場合は「空き家」転勤期間が決まっている場合は「賃貸」決まっていない場合は「売却」というのが判断基準になります。

賃貸にするか売却にするか

それぞれについて見ていきましょう。

転勤が1年以内の場合は空き家

まず、1年以内に戻ってくるとわかっているのであれば、家具や家電を置いておき、空き家で維持しておくケースが多いです。

1年以内であれば、貸すには期間が短すぎて借り手がなかなか見つかりません。また、仮に見つかった場合でも期間が短い分、家賃はかなり安くなってしまいます。

転勤の期間が決まっている場合は賃貸

転勤期間が「◯年」と決まっている、または決められている場合で、数年間で帰ってくるということであれば賃貸を選ぶ人が多いです。

ただし、はっきりとした期間が決まっている場合は、先に説明した「定期借家契約」で貸し出すのがポイントです。普通借家契約にしてしまうと、いざ戻ってくるとなった場合、借主に退去してもらえないからです。

転勤の期間が決まっていない場合は売却

転勤の期間が決まっていない、または戻ってくる可能性があってもいつになるかわからないという場合は、売却がおすすめです。

特に住宅ローンが残っている場合は、金融機関から賃貸に出す許可が下りたとしても、入居者が現れない空室期間のリスクを考えると、売却するほうが精神的にも楽だと言えます。

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転勤で持ち家を売却するには

住まいのアドバイザー
最後に、転勤で持ち家を売却するときの注意点や高く売るコツを説明します。

転勤で売却するときの注意点

先に説明した通り、家やマンションの売却が完了するまでには数ヵ月かかるため、転居までに売却してしまうことはまず無理だと言えます。

そこで、転勤で持ち家を売却するときに心がけることは

住まいのアドバイザー

転居後できるだけ現地に戻ってくる回数を減らすこと

です。

特に、転居先と売却物件の場所が物理的に遠いと交通費がかさみます。そのため、転居するまでに査定をしてもらうと、残りの手続きがスムーズです。

転勤で転居するまでに査定をしてもらっておくと、現地に戻る必要があるのは、

・売買契約
・物件引き渡しの準備
・残代金の受け取りと物件の引渡し

の3回になります。

しかし、「売買契約」は、持ち回り契約という方法にすれば現地に戻る必要はありません

ヒグチ(宅地建物取引士)
持ち回り契約とは、売主・買主・不動産会社が一同に集まらず、買主と売主がそれぞれ別日や別場所において不動産売買契約を結ぶ方法です。
不動産会社の担当者が自宅にきてくれるケースもあります。

ただし、売主・買主のどちらかが「対面しないでお金のやり取りをするのは不安」と持ち回り契約を了承しない場合は、この方法を利用することができません。

「物件引き渡しの準備」は、転居の際にお家に何も荷物(残置物:ざんちぶつ)がない状態にしておけば必要ありません

よって、残代金の受け取りと物件の引渡し」の1回のみ、現地に戻ってくれば良いということになります。

転勤で高く売るには?

転勤という理由だけで高く売れるということはありません。むしろ、転勤が理由で、安く売らされてしまった、買いたたかれてしまったと後悔する方がいます。

転勤の売却で一番多い失敗は、売却を急ぐあまり不動産会社に安く売却されてしまうことです。

奥様
(なかなか売れないんだけど…)どうなっていますか?
営業マン
それが、あまりお客様の反応が良くないんですよね…

【後日】

奥様
全然売れないんですけど、どうしたらいいんですか??
営業マン
お困りのようなので、こちらの金額でしたら当社で購入しますよ

転勤して住んでいた所を離れると、不動産会社とのやり取りは、電話や文書、メールだけで直接話することが少なくなるため、なぜ売れていないのか、どうずれば良いのかが伝わりにくくなります。

不動産会社も、売主からのプレッシャーをそれほど受けないため、「そのうち売れるだろう」と放置気味になることもあります。

売却後に「失敗した」と後悔をしないためにも、転勤で家やマンションを売る際に重要なことは、あらかじめ相場価格を調べておくことと、売却を依頼する不動産会社選びです。

不動産会社の選ぶ方法として、大きく分けると「転居前の物件があるエリアの不動産会社」「転居先の近くの不動産会社」の2つがありますが、転居前の物件があるエリアの不動産会社を選ぶようにしましょう。

転居先の不動産会社に依頼すれば、売主としては、相談や打ち合わせに行きやすいです。しかし、物件が離れた場所にあると、不動産会社側の売却活動がスムーズに運びません。

不動産会社に聞くべきこと

そもそも、不動産会社がその街のことをよく知っていないので、その地域や不動産の魅力を伝えられないことが一番の問題です。このような状態で高く売ることはむずかしいでしょう。

よって、転勤の場合は、転居前の物件があるエリアが取引の中心エリアで、かつ売却に強い不動産会社を選ぶのがおすすめです。

大手・中小問わず、「売却に強い=現地での販売実績が多い」不動産会社に依頼すれば、エリアの売却事情に合った提案・集客をしてくれます。

地場か大手不動産会社か

また地域に精通しているので、購入希望者の背中を押すポイントを心得ている点も強みです。

そのような不動産会社にカギを預けておけば、見学希望の人に随時対応してもらえるので、売却のチャンスを逃しにくいと言えます。

お家を高く売るコツについては、「98%以上が満足【家を高く売る】方法は不動産会社選びとインスタ映え」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、不動産会社を選定する際は、1社ではなく売却に強い複数の不動産会社を比較しましょう。

現地で、実際に訪問査定(ほうもんさてい)をしてもらい、どれだけ買主を集める広告をしてくれるのか売却戦略を聞いたり、会ったときの話しぶりや第一印象などを含めて信頼できる不動産会社かどうかを見極めることが大切です。

不動産会社の選び方については、「転勤でお家売却!失敗しない不動産会社選びのポイント」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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まとめ

転勤が決まって時間がない中で、持ち家をどうすればいいのか焦るあまり不動産会社に駆け込んだり電話で相談したりして、不動産会社の言うがままに信じてしまう人が多いのも仕方のないことだと言えます。

しかし、売却すると決めたのであれば、まずは相場価格を知っておくことが重要です。実際に売れる金額がいくらなのか知っていれば、その価格を踏まえたうえで、あなたのスケジュールで売却することも可能です。

転勤で持ち家を売却するか賃貸に出すかで迷っている人、相場価格を知りたい人、また売却に強い不動産会社を紹介して欲しいという人は、まず「イクラ不動産」にご相談ください。

イクラ不動産に相談

無料で相場価格を調べてもらえるだけでなく、LINEであなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

お家は一生にする買い物の中でも恐らく一番高い買い物でしょう。あなたの大切な財産です。

買うときにいろいろと考え悩んだように、売却するときにもよく考えて、納得できる売却ができるようにしましょう。イクラ不動産がお手伝いいたします。

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総合評価:5.0 総クチコミ数:21

  • 40代女性(東京都・戸建)自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
    何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
  • 30代男性(大阪府・マンション)無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
    ありがとうございました!
  • 60代女性(兵庫県・戸建)

    一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
    息子の紹介でイクラ不動産を知る事ができて、とてもよかったです!

    はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

    はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

    無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
    また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

  • 30代女性(鹿児島県・戸建)非常にイレギュラーな不動産売却だった為、仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
    結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
    そして、短期間高額にて売却できました。
  • 50代女性(宮城県・戸建)初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
    迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
    LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
    なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
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利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

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相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
匿名でも大丈夫。

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