この記事では、青森県の
- 土地の売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という、土地を売る際に知っておきたい基本知識に加え、
- 高く売れる土地の特徴
- 売れにくい土地の特徴
- 売れにくい土地を売るための対策方法
について知ることができます。
青森県の「土地の売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「青森県の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】青森県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約7.9ヵ月、平均売却価格は約740万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
・前年に比べ売却価格は、約2.8%上昇
・前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約0.1％上昇
・前年に比べ成約件数は、約▲0.05％下降
詳しくは「1.【2023年度版】青森県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.青森県で高く売れる土地の特徴（2023年度版）
青森県で高く売れる土地の特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 不整形地でない
- 境界が確定している
- 更地である
- 法的な制限が少ない
- 周辺環境が良い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」にある土地だと査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】青森県で高く売れる土地の特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.青森県で売れにくい土地の特徴（2023年度版）
売れにくい土地の特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 不整形地である
- 境界が確定していない
- 更地でない
- 法的な制限が多い
- 周辺環境が悪い
詳しくは、「3.青森県で売れにくい土地の特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】青森県で売れにくい土地を売るための方法3つ（2023年度版）
青森県で売れにくい土地を売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 不整形地である | ・ニーズに合った売主を探す |
| 更地でない | ・古家付きの土地として売却する |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
「4.【事例で解説】青森県で売れにくい土地を売るための方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】青森県の土地が売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】青森県の土地が売却成約までにかかった期間
| 青森県平均 | |
|---|---|
| 土地の売却成約までにかかった期間 | 約7.9ヵ月 |
不動産は、「マンション＞戸建て＞土地」の順に売れやすく、土地の場合、以下のような理由から売却期間が長くなりがちです。
- 境界の調査や確定に時間がかかる
- 古い家が建っている場合、解体して更地にしてから売買契約を結ぶケースもある
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、青森県では全体の3割以上が6ヵ月以内に契約していますが、売却に1年以上かかっているケースも2割以上あることがわかります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 1年以内 | 44.7% |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 23.5% |
| 3位 | 2年以内 | 13.1% |
| 4位 | 3ヵ月以内 | 11.1% |
| 5位 | 2年以上 | 7.6% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】青森県の土地の売却価格・相場の動向
| 青森県平均 | |
|---|---|
| 土地売却価格・相場 | 約740万円 |
2023年現在、青森県の土地相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 青森県の土地相場の動向まとめ〉
・前年と比べ成約した物件の㎡単価は、約0.1％上昇
・前年と比べ成約件数は、約▲0.05％下降
【主な要因】
- 2020年国勢調査にて青森県の中心である青森市が、全国で人口減少数が多い市区町村第10位という結果
- 住みやすさで人気の上北郡おいらせ町や三沢市は土地の価格がやや上昇
2023年の都道府県別の住民基本台帳の人口増減率によると、青森県は岩手県と並んでマイナス1.5％で全国45位と、人口減少率が非常に高いことがわかります。八戸市や弘前市といった青森市に次ぐ大きな市でも人口が減少し、青森県全体でも世帯増減率がマイナスになるなど、全国的に見ても人口減少の影響が大きい地域です。
ただし、コロナ禍の影響で減少した人が徐々に戻りつつあり、青森市や弘前市といった都市部をはじめ、都市部に近いエリアでは、㎡単位での価格がやや上昇しています。
東洋新聞が実施している「住みよさランキング2023」関東＆北海道･東北編において第29位にランクインしている三沢市は、市内に空港があることや、県南部にあり積雪量が少ないこと、移住者・子育て支援などが評価されており、人気の高いエリアです。
また、青森県のなかで人口がそれほど減っていない上北郡おいらせ町は、鉄道駅が2つあり交通の便が良いことと、ショッピングモールが近くにあるなど住環境が整っていることから人気が高まっています。
さらに、十和田市のように、移住お試し住宅や住宅取得の補助金など、県外からの誘致を行っている自治体も見られ、利用者は増加傾向にありますが、全体的な傾向としては、県全体の人口減少は継続して進行しており、成約件数の上昇には繋がりにくい状況です。
さらに、以下のようなエリアの住宅需要や地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.三沢市・上北郡おいらせ町
⇒幹線道路沿い
⇒商業施設があり住みやすいエリア
【主な要因】
- 人口増加が見られる地域が限られている
- 子育て世帯にとって住みやすいエリアで人気がある
2.【チェックリスト付き】青森県で高く売れる土地の特徴（2023年度版）
基本的に、土地は「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、青森県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 不整形地でない | ・正方形や長方形の形をしている ・デッドスペースができない土地の形をしている 等 |
✅ |
| 境界が確定している | ・隣地との境界がはっきりしている | ✅ |
| 更地である | ・古い建物が建っていない土地 | ✅ |
| 法的な制限が少ない | ・建物の建築制限が少ない | ✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］不整形地でない
土地は正方形や長方形に近い形をしていると建物を建てたときに無駄なスペースが生じにくく、敷地を最大限に活用することができるため高く売れやすくなります。
2-2.［特徴2］境界が確定している
隣地との境界線が確定している土地は、後々、隣地の所有者とのトラブルに発展しにくい傾向があるため売却がしやすくなります。
境界線を確定させるためには「筆界特定」や「境界確認」といった方法がとられます。
用語解説
- 筆界……土地が登記された際に定められた区切りのこと
- 境界……土地の境目のこと。登記された土地の区切りである筆界の他、所有者同士の合意で決められた所有権界も含むため、土地の境目全般を示すときは境界を用いる
2-3.［特徴3］更地である
建物がない状態で売買される更地は、購入者にとって解体する手間や費用がかからず、すぐに新しい建物を建設できるため買い手がつきやすいです。
2-4.［特徴4］法的な制限が少ない
土地の法的な制限とは、都市計画法や建築基準法などによって、建てられる建物の種類や高さ、規模などがどのように定められているかです。これらの制限が少ない土地だと、思ったような建物が建てやすくなります。
たとえば、敷地いっぱいに家を建てたい場合や3階建て以上の家を建てたい場合などは、法的な制限が少ない土地が選ばれやすくなると言えるでしょう。
一方で、近隣の建物の自由度も高くなることから、日当たりや風通しが悪くなるといったことも起こり得るため、環境の良さを求める場合には不向きなこともあることを踏まえておくことが大切です。
2-5.［特徴5］周辺環境が良い
周辺環境が良いエリアにある土地は高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設が近くにあるほか、小学校・中学校が近くにある、周辺の歩道が整備されているなどの立地であれば、より住宅地を求めているファミリー層の購入意欲がアップする土地になります。
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3.青森県で売れにくい土地の特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 不整形地である | ・三角地や旗竿地といった形地 ・デッドスペースができてしまう土地の形をしている 等 |
| 境界が確定していない | ・隣地との境界が曖昧 |
| 更地でない | ・古い建物が建ったままの土地 |
| 法的な制限が多い | ・建てられる建物の種類や高さ制限が多い |
| 周辺環境が悪い | ・基地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］不整形地である
三角地や旗竿地といった不整形地は、「整形地に比べて、実際に活用できる面積が狭い」、「建物が建てにくい」など、使い勝手が良くないため売れにくいです。
旗竿地の査定については、「土地が旗竿地（専通）の場合の査定方法についてまとめた」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 三角地……三角形の土地
- 旗竿地……前面道路と細長い通路でつながっている、ちょうど旗のような形の土地
3-2.［特徴2］境界が確定していない
隣地との境界がはっきりしていない土地は、後々、隣地の所有者とのトラブルに発展しやすいため、なかなか買い手がつきにくくなります。
土地を売却する前に、隣地の所有者と土地の境界について確認をし、土地の買主に対して境界を明示できるようにしておくと安心です。
3-3.［特徴3］更地でない
古い建物が建ったままの土地は、購入者が解体にかかる費用・期間がデメリットと捉えられるため、なかなか買い手がつきにくいです。
ただし、リフォームをすれば問題なく住める家など、建物自体の価値が見込める場合は、更地にしてしまうよりも古家付きとして売却をするほうが良いケースもあります。
3-4.［特徴4］法的な制限が多い
法的な制限が多い土地とは、都市計画法や建築基準法で、建てられる建物の制限が多い土地のことです。法的な制限が多い土地の場合、思ったような高さや大きさの建物を建てられない場合があります。
特に注意しなければならないのが、現行の建築基準法で定められている接道義務を満たしていない「再建築不可」の土地です。このような土地に古い建築基準法で家が建てられている場合、一度取り壊してしまうと、再び家を建てることができません。「再建築不可」の土地は非常に売れにくく、売れても安くなることが多いです。
3-5.［特徴5］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くある土地の場合、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
4.【事例で解説】青森県で売れにくい土地を売るための対策方法3つ（青森県・2023年度版）
青森県で売れにくい土地を売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 不整形地である | ・ニーズに合った買い手を探す |
| 更地でない | ・古家付きの土地として売却する |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
〈事例1〉
不整形地である場合の成功事例
〈概要〉
売主Eさんは、三沢市にある旗竿地に建っている家で生活をしていました。引っ越しを機に家を解体し土地の売り出しを行っていましたが、旗竿地のため買い手がつかず困っていました。そこで不動産会社から隣人に購入を持ち掛けたところ、ちょうど家の増築をしたいということだったので売却することができました。
〈売れたポイント〉
- ・ニーズに合った買い手を探す
- 不整形地で買い手がつきにくい土地は、ニーズに合った買い手を探すと良いでしょう。隣地の持ち主に購入をもちかけてみるのもおすすめです。古い家を解体して更地にすれば所有している土地を拡張できるため、スムーズに応じてくれることがあります。
〈お客様の声〉
三沢市内にある旗竿地の家で長年生活していました。引っ越しするため家を解体したあと土地を売却しようと思ったのですが、旗竿地のためかなかなか買い手がつきませんでした。そこで不動産会社から隣人に購入の話を持ちかけてもらったところ、「親と住むことになったのだが、家が狭くて悩んでいる」という話を聞いていたので、土地の購入について相談をすることにしました。快く売買に応じてくれたため、予想よりも早く売れて助かりました。
〈事例2〉
更地でない場合の成功事例
〈概要〉
売主Hさんは、上北郡おいらせ町内にある築40年の実家を相続しました。古い家でしたが基礎がしっかりしていたので、解体して更地にせず、リフォームを前提とした古家付きの土地として売り出したところ、5ヵ月後に買い手がつきました。
〈売れたポイント〉
- ・古家付きの土地として売却する
- 一般的に更地のほうが、購入者にとって費用・期間を考えると売れやすい傾向にあります。
- ただし、
- そのままでも問題なく住める外観・内観の綺麗な家
- リフォームをすれば問題なく住める家
- 古民家としての需要がある家
といった、建物自体に価値が見いだせる場合には更地にするよりも、建物ごと売却をしてしまうのもひとつの手です。
土地のみ所有しているよりも、固定資産税を抑えられるといったメリットもあります。
〈お客様の声〉
上北郡おいらせ町内にある実家を相続しました。築40年という古い家でしたが、躯体がしっかりとしていて比較的良い状態だったので、不動産会社に相談してリフォームを前提とした古家付きの土地として売り出すことにしました。建物がしっかりしていることが評価され、5ヵ月後に売ることができました。
〈事例3〉
周辺環境が悪い場合の成功事例
〈概要〉
売主Wさんは、八戸市内に土地を所有していました。土地を売り出してみたものの、近くに霊園があることがマイナスポイントとなり、買い手がつきませんでした。早く売却をしたいと売却価格を下げたところ、最初に売り出してから7ヵ月後に売れました。
〈売れたポイント〉
- ・売却価格を下げる
- 周辺環境が悪い場合は、相場よりも価格を下げることで売却に繋がるケースもあります。なかなか買い手が見つからない場合は、売却価格の見直しをすることも大切です。地元に詳しい不動産会社に相談し、買い手のつきやすい適正価格にすることが重要になります。
〈お客様の声〉
八戸市内にある土地を売りたいと思いましたが、近くに霊園があることが影響し、なかなか売れずに困っていました。不動産会社と相談し、高くよりも早く売りたいと考え、相場よりも売値を下げて売り出したところ、売り出してから7ヵ月後に買い手がついたのでほっとしました。もっと早くから価格を見直しておけばよかったと思いました。
