この記事では、青森県の
- 中古マンションの売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古マンションを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションを売るための対策方法
について知ることができます。
青森県の「マンションの売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「青森県のマンション売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】青森県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約5.5ヵ月、平均売却価格は約1,530万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約3.2％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約5.1％上昇
- 前年に比べ成約件数は、変動なし
詳しくは、「1.【2023年度版】青森県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.青森県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
青森県で高く売れる中古マンションの特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 青森駅・弘前駅から近い立地
- 外観・内観の状態が良い
- 管理体制が良い
- 青森市・弘前市・八戸市にある
- 周辺環境が良い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「生活に必要な施設が近くにある立地」に建っている中古マンションは査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】青森県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.青森県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
青森県で売れにくい中古マンションの特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 駅から遠い立地
- 外観・内観の状態が悪い
- 管理体制が悪い
- 青森市・弘前市・八戸市から遠い
- 周辺環境が悪い
詳しくは、「3.青森県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】青森県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
青森県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 駅から遠い立地 | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 外観・内観の状態が悪い | ・リフォームをして売却する |
| 周辺環境が悪い | ・売却価格を下げる |
詳しくは、「4.【事例で解説】青森県で売れにくいマンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）」をご覧ください。
1.【2023年度版】青森県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】青森県の中古マンションが売却成約までにかかった期間
| 青森県平均 | |
|---|---|
| マンションの売却成約までにかかった期間 | 約5.5ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
青森県のマンション取引件数は、最新のデータでは全国第29位とやや消極的で、取引成立まで時間がかかるケースも多いです。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、全体の半数以上が半年以内に売却できていることがわかります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 33.9% |
| 2位 | 3ヵ月以内 | 27.2% |
| 3位 | 1年以内 | 20.6% |
| 4位 | 2年以内 | 8.2% |
| 5位 | 2年以上 | 10.1% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】青森県の中古マンションの売却価格・相場の動向
| 青森県平均 | |
|---|---|
| マンション売却価格・相場 | 約1,530万円 |
2023年現在、青森県の中古マンション相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 青森県の中古マンション相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約3.2％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約5.1％上昇
- 前年に比べ成約件数は、変動なし
【主な要因】
- 全国的に地価が上昇しているため、青森県でも不動産の取引額が上昇している
- 青森県全体で人口は減少傾向にあるが、マンションの取引数は戸建てほど多くない
青森県内で最もマンションの物件数が多い青森市では、2020年に行われた国勢調査において、人口減少数の多い市区町村第10位にランクインしています。
八戸市・弘前市といった青森市に次ぐ大きな市でも人口が減少し、青森県全体でも世帯増減率がマイナスになるなど、全国的に見ても人口減少の影響が大きい地域です。
そのため、県全体のマンションの取引は青森市・八戸市・弘前市に集中していますが、需要が減っているため成約件数自体は伸びていません。ただし、全国的に地価が上昇しているため、青森県のマンションの取引価格も上昇傾向という状況です。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
⇒一軒家の需要が高い青森県内でも、共同住宅の需要が高い
⇒青森県内の中でも人口が多い地域
【主な要因】
- 青森市は共同住宅（マンションやアパート）の需要が、青森県内で一番高い
- 八戸市・弘前市でも同様に共同住宅の需要が高まっている
参考：総務省統計局「令和2年国勢調査」
2.【チェックリスト付き】青森県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
基本的に中古マンションは、建っている場所が「商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、青森県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 青森駅・弘前駅から近い立地 | ・駅から徒歩10分圏内の物件 ・JR奥羽本線・青い森鉄道沿い |
✅ |
| 外観・内観の状態が良い | ・老朽化していない ・リフォームや外壁修理が済んでいる 等 |
✅ |
| 管理体制が良い | ・日常の管理が怠られていない ・大規模修繕がきちんと計画・実行されている ・管理費や修繕積立金の滞納がない 等 |
✅ |
| 青森市・弘前市・八戸市にある | ・新幹線の停車駅がある ・オフィス街 等 |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］青森駅から近い立地
一般的に駅に近いほど、人気も価格も高くなります。駅から徒歩10分圏内であれば、相場よりも高く売却することが可能でしょう。
なかでも、JR奥羽本線青森駅・弘前駅周辺と青い森鉄道青森駅周辺は多く取引がされています。人気のある地域であれば、駅から徒歩10分以上の距離にあっても、買い手がつきやすいです。
2-2.［特徴2］外観・内観の状態が良い
マンションは、築浅のほうが外観や内観が綺麗で新しいデザインが多いため、一般的に高く売れやすいです。
築年数が経っているマンションでも、室内のリフォームや建物の外壁修理などが施されている場合は高く売れます。
2-3.［特徴3］管理体制が良い
マンションは管理次第で、耐用年数だけでなく資産価値が大きく違ってきます。
以下にあげられるような管理の良いマンションは高く売れやすいです。
- 共用部の管理や清掃が行き届いている
- エレベーターなどの点検がきちんと行われている
- 約10年毎に実施される大規模修繕がどの程度きちんと計画され、実施されている
- マンションを管理するための管理費用や修繕積立金の滞納がなく、正しく使われている
用語解説
- 共用部……エレベータや廊下、階段など、マンションの住民が共通で使用する場所のこと。対して、個々の部屋は「専有部分」と呼ぶ
- 管理費……共用部の電気代や点検費用、管理人の人件費など、日々の管理に必要な費用としてマンションの住民が毎月支払うお金のこと
- 修繕積立費……大規模修繕の費用として、マンションの住民が毎月積み立てていくお金のこと
2-4.［特徴4］青森市・弘前市・八戸市にある
2020年の国勢調査において、一般世帯における共同住宅の需要は
- 第1位：青森市（29.9%）
- 第2位：弘前市（29.6%）
- 第3位：八戸市（28.2%）
上記のとおり第1位から第3位まで、青森市・弘前市・八戸市が占めています。
青森県のマンション取引はこの3市に集中しており、それ以外の地域では買い手がつきにくい傾向にあります。
2-5.［特徴5］周辺環境が良い
ファミリー層向けのマンションは、周辺環境が良いエリアに建っていると高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設が近くにあるほか、歩道が整備されていたり小学校・中学校が近くにあるマンションであれば、より購入意欲がアップする物件になります。
3.青森県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 駅から遠い立地 | ・駅から徒歩20分以上かかる場所にある |
| 外観・内観の状態が悪い | ・老朽化が目立つ ・設備やシステムが古い 等 |
| 管理体制が悪い | ・管理人が常駐していない ・共用部が汚れている ・管理費や修繕積立金の滞納が多い 等 |
| 青森市・弘前市・八戸市から遠い | ・主要沿線上から外れた郊外 ・駅から徒歩20分以上の距離にある 等 |
| 周辺環境が悪い | ・基地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］駅から遠い立地
駅から遠い物件は、通勤・通学に不便と見なされ買い手がつきにくい傾向にあります。
青森県では、JR奥羽本線青森駅・弘前駅周辺と青い森鉄道青森駅周辺では、駅から徒歩10分以上かかる物件でも取引が多くされていますが、それ以外の地域では買い手がつきにくいです。
3-2.［特徴2］外観・内観の状態が悪い
建物の見た目が悪くなり設備などの不具合が出てくるというのが、一般的に古いと売れにくくなる理由です。
また、建築基準法が改定された1980年以前に建てられたマンションの場合、現在の耐震基準が満たされていない場合があるため買い主から警戒されます。建物全体の耐震工事が完了している場合は、その旨をきちんと伝えるようにしましょう。
3-3.［特徴3］管理体制が悪い
管理人が常駐していなかったり、共有部の清掃や点検など日常的な業務が怠られていたりするなど、管理が悪いマンションは資産価値が下がり、高く売ることがむずかしくなります。
また、管理費や修繕積立金の滞納が多いことも、管理組合がうまく機能していないことや住民の意識の低さの表れです。ファミリー層向けのマンションの場合、防犯面含めてきちんとしているかを見られる傾向にあります。
3-4.［特徴4］青森市・弘前市・八戸市から遠い
主要都市になく、駅から離れたマンションは売れにくい傾向にあります。
一般的に、通勤や通学に便利な交通の便が良いマンションのほうが好まれる傾向にあるため、条件を満たしていないマンションは売れにくく、売れても高値はつきにくいです。
青森県のマンション需要は青森市・弘前市・八戸市に集中しているため、それ以外の地域では買い手がつきにくい傾向にあります。
3-5.［特徴5］周辺環境が悪い
以下のような嫌悪施設が近くあるマンションの場合、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
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4.【事例で解説】青森県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
青森県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 駅から遠い 立地 |
・周辺環境の良さをアピールする |
| 外観・内観の 状態が悪い |
・リフォームをして売却する |
| 周辺環境が 悪い |
・売却価格を下げる |
〈事例1〉
駅から遠い立地の場合の成功事例
〈概要〉
売主Iさんは、青森駅から徒歩約20分の距離にあるマンションを売却しようと考えていました。駅から距離は離れているものの、周辺に商業施設や学校があることをアピールし売却することができました。
〈売れたポイント〉
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 一般的に駅から徒歩10分圏内にあるマンションのほうが買い手がつきやすいですが、日々の生活がしやすい・子育てをしやすいなど、周辺環境が良い場合は、駅から距離があっても売却に繋がるケースが多いです。
スーパーやコンビニといった商業施設や小学校などの教育機関、病院などの医療施設とどれくらい距離があるかをすぐに伝えられるように、前もって調べておくと良いでしょう。
〈お客様の声〉
青森駅から少し離れた場所にあるマンションを売りたいと考えていました。駅から近い物件のほうが便利で人気があると思っていましたが、周辺の環境が良い場合は買い手がつくことを不動産会社の方から教えてもらいました。普段買い物に行く場所の情報などをまとめておき、周辺環境の良さをアピールしました。半年以内に売却できて良かったです。
〈事例2〉
外観・内観の状態が悪い場合の成功事例
〈概要〉
売主Oさんは、青森市内にある築30年以上の2LDKのマンションに住んでいましたが、関東へ引っ越すため売却しようと考えていました。売却前にリフォームをして内装をきれいに整えていたことが評価され、買い手がつきました。
〈売れたポイント〉
- ・リフォームをして売却する
- 外観まで新しくできなくても、室内や水回りがきれいになっていれば、買い手は現れやすくなります。
リフォームをする場合は、かけた費用を売却額で回収できるかどうかを試算した上で、リフォーム業者と提携している不動産会社などに依頼するとよいでしょう。
〈お客様の声〉
仕事の都合で関東に引っ越すことになり、青森市内のマンションを売ることになりました。築30年以上の古い物件だったので需要があるか不安でしたが、壁紙の張替えや水回りをきれいに整えるなど、内装のきれいさが評価されて、売り出してから5ヵ月後に買い手がつき安心しました。
〈事例3〉
周辺環境が悪い場合の成功事例
〈概要〉
売主Kさんは、青森市内で近くにガソリンスタンドがあるマンションに住んでいましたが、引っ越しを機に売却しようと考えていました。できるだけ早く売りたかったため、売却価格を下げて売り出すことで、4ヵ月後に売却をすることができました。
〈売れたポイント〉
- ・売却価格を下げる
- 周辺環境が悪いマンションは、買い手がつきにくい傾向にあります。特に、マンションの購買層であるファミリー層は、周辺環境の良い物件を好む傾向があるため、需要が少なくなりがちです。
- 不動産会社によって得手・不得手が異なるため、周辺環境が悪いマンションの売却実績がある不動産会社に相談をするのが売却を成功させるポイントになります。近隣のマンションよりも売却価格を下げたり、駅や商業施設が近くにあるなどアピールできるメリットがある場合は、そこを前面に押し出したりすると、売却しやすくなるでしょう。
〈お客様の声〉
引っ越しを機にマンションを売却しようと思いました。近くにガソリンスタンドがあり、時折ガソリンの臭いが気になることがあったため、売れるかどうか不安でした。
不動産会社に相談したところ、売却価格を下げるのも手だと教えてもらい、早く売却したかったため相場よりも低い価格での売り出しを行いました。4ヵ月後には売却ができました。
