この記事では、兵庫県の
- 中古マンションの売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古マンションを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションを売るための対策方法
について知ることができます。
兵庫県の「マンションの売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「兵庫県のマンション売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】兵庫県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約4.5ヵ月、平均売却価格は約2,340万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約4.5％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約4.5％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約▲0.01％下降
詳しくは、「1.【2023年度版】兵庫県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.兵庫県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
兵庫県で高く売れる中古マンションの特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 人気の沿線上にある
- 専有面積が広い
- 駅から近い立地
- 主要都市に近い
- 周辺環境が良い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「生活に必要な施設が近くにある立地」に建っている中古マンションは査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】兵庫県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.兵庫県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
兵庫県で売れにくい中古マンションの特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 人気の沿線上にない
- 専有面積が狭い
- 駅から遠い立地
- 主要都市から遠い
- 周辺環境が悪い
詳しくは、「3.兵庫県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】兵庫県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
兵庫県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 人気の沿線上にない | ・価格を下げる |
| 専有面積が狭い | ・ニーズに合った買い手を探す |
| 駅から遠い立地 | ・周辺環境の良さをアピールする |
詳しくは、「4.【事例で解説】兵庫県で売れにくいマンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）」をご覧ください。
1.【2023年度版】兵庫県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】兵庫県の中古マンションが売却成約までにかかった期間
| 兵庫県平均 | |
|---|---|
| マンションの売却成約までにかかった期間 | 約4.5ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
特にマンションは、住み替えや買い替えのケースが多く、不動産の中でも流動性が高いため、比較的早く売却できるケースが多いと言えるでしょう。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、全体の7割近くが半年以内に売却できていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 39.5% |
| 2位 | 3ヵ月以内 | 30% |
| 3位 | 1年以内 | 16.5% |
| 4位 | 2年以内 | 8.4% |
| 5位 | 2年以上 | 5.6% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】兵庫県の中古マンションの売却価格・相場の動向
| 兵庫県平均 | |
|---|---|
| マンション売却価格・相場 | 約2,340万円 |
2023年現在、兵庫県の中古マンション相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 兵庫県の中古マンション相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約4.5％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約4.5％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約▲0.01％下降
【主な要因】
- 神戸市や西宮市といった主要都市の住宅需要が高まっている
- 地方部の価格の下落幅が縮小している
兵庫県の地価は上昇傾向にあり、2023年の基準地価ランキングは全国第6位です。特に、神戸市や阪神間などの都市部の住宅地は上昇傾向にあり、マンションの価格も、この10年で急上昇しています。取引件数も増減しながらも安定しているため、兵庫県のマンションは売買が活発な状況であると言えるでしょう。
神戸市や阪神間における不動産価格上昇の背景には、高い交通利便性から需要が高まっている中、その需要に供給が追いついていないことがあげられます。さらに、マンションの価格上昇理由としてあげられるのが、新築マンションや新築戸建ての建築費用の高騰です。コロナ禍以降、建築費用は上昇し続けており、それに伴い中古マンションの価格も上昇していると考えられます。
しかし、兵庫県全体では転出者が転入者を上回っており、人口は減少傾向です。そのため、マンションが多い神戸市や西宮市、明石市などの周辺以外のエリアでは人口も不動産価格も下降傾向にあるため、今後、マンションの価格にも影響があるかもしれません。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.神戸市エリア
⇒交通利便性が高いことで根強い人気がある
2.西宮市、芦屋市
⇒治安が良く、子育てに適しており、なおかつアクセス面の良いエリアが人気を集めている
【主な要因】
- マンションの購入層は、交通利便性や生活の便利さを重視する人が多い
- 都会に近いが、閑静な住宅街に住みたいというニーズも高い
2.【チェックリスト付き】兵庫県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
基本的に中古マンションは、建っている場所が「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、兵庫県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 人気の沿線上にある | ・JR神戸線、阪急神戸線の近くにある ・新快速、特急、急行が止まる |
✅ |
| 専有面積が広い | ・住居人数に最低限必要な専有面積がある ・周辺物件より専有面積が広い |
✅ |
| 駅から近い立地 | ・駅から徒歩10分圏内の物件 | ✅ |
| 主要都市に近い | ・買い物をする場所が多くある ・大阪、神戸市内へ行きやすい |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・治安が良い ・商業施設、病院、銀行などが近い |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］人気の沿線上にある
通勤や通学に便利で人気のあるJR神戸線や阪急神戸線上のマンションは高く売れます。
しかし、ただその沿線上にあるだけでなく、新快速や特急、急行が停車する駅の近くにあると売れやすくなります。
2-2.［特徴2］専有面積が広い
一般的に、マンションでは専有面積が広くなるほど、人気も価格も高くなります。
兵庫県で売却されたマンションの平均専有面積は約69㎡のため、約70㎡以上のマンションだと売れやすい傾向にあります。
2-3.［特徴3］駅から近い立地
駅から近い場所にあるマンションほど、人気も価格も高くなります。
駅から徒歩10分圏内であれば、相場よりも高く売却することが可能でしょう。
2-4.［特徴4］主要都市に近い
大阪・神戸に行きやすいエリアは、人気も価格も高くなっています。
西宮市、芦屋市、尼崎市が人気のエリアです。近年では明石市も価格の上昇傾向が強まってきています。
2-5.［特徴5］周辺環境が良い
ファミリー層向けのマンションは、周辺環境が良いエリアに建っていると高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設が近くにあるほか、歩道が整備されていたり評判の良い学校区にあったりするマンションであれば、より購入意欲がアップする物件になります。
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3.兵庫県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 人気の沿線上にない | ・JR神戸線、阪急神戸線の近くにある ・新快速、特急、急行が止まらない |
| 専有面積が狭い | ・狭すぎる間取り ・専有面積が狭く、ファミリー層向けではない |
| 駅から遠い立地 | ・駅から徒歩で15分以上かかる |
| 主要都市から遠い | ・大阪や神戸市まで遠い ・オフィス街や学校まで時間がかかる |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］人気の沿線上にない
JR神戸線や阪急神戸線といった人気のある沿線上にないマンションは、売れにくい傾向にあります。
また、各駅しか停まらない駅やローカル線上にあるマンションも人気が出にくいです。
3-2.［特徴2］専有面積が狭い
兵庫県のマンションはファミリー層からの人気が高い傾向にあるため、兵庫県で売却されたマンションの平均である専有面積が約69㎡未満のマンションは売れにくくなります。
3-3.［特徴3］駅から遠い立地
一般的に、マンションは駅から近ければ近いほど人気があります。最寄駅から徒歩で15分以上かかるものは売りにくい傾向があります。
3-4.［特徴4］主要都市から遠い
大阪や神戸市などの主要都市から遠いマンションは売れにくい傾向にあります。
主要都市へ出勤や通学をする人が多い中、主要都市から遠いマンションの需要は低いです。
3-5.［特徴5］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くにあるマンションは、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
4.【事例で解説】兵庫県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
兵庫県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 人気の沿線上にない | ・価格を下げる |
| 専有面積が狭い | ・ニーズに合った買い手を探す |
| 駅から遠い立地 | ・周辺環境の良さをアピールする |
〈事例1〉
人気の沿線上にない
〈概要〉
売主Tさんは、転勤を機に今まで住んでいた姫路市のマンションを売却することになりました。早期の売却を希望されていましたが、JR神戸線から遠かったこともあり、思うように買い手がつかなかったので価格を下げたところ、買いたいという方が現れました。
〈売れたポイント〉
- ・価格を下げる
- 相場よりも価格を下げることでスムーズに売却することができます。
なかなか買い手が見つからない場合は、売却価格の見直しをすることも大切です。地元の不動産事情に詳しい不動産会社に相談し、買い手のつきやすい適正価格にすることで買い手が見つかるケースも多いです。
〈お客様の声〉
転勤が決まり、住んでいた姫路市のマンションを急いで売却することになりました。JR神戸線から遠い立地だったのでなかなか売れず、早く売るために価格を下げたところ買い手がつき、売却することができました。価格を下げることに抵抗はあったのですが結果的に早く売れて良かったです。
〈事例2〉
専有面積が狭い
〈概要〉
売主Sさんは、西宮市で専有面積が40㎡のマンションの売却を検討されていました。専有面積が狭いマンションでしたが、神戸線の駅から近い物件だったので、その利便性を売りに、夫婦や単身者をターゲットにして売りに出したところ、ご希望の価格で売却することができました。
〈売れたポイント〉
- ・ニーズに合った買い手を探す
- 専有面積が狭い場合でも、ニーズのある買い手を見つけることで売却に繋げられます。そのため、さまざまなタイプの見込み客を抱えている不動産会社に売却を依頼すると、早く買い手が見つかりやすくなるでしょう。
〈お客様の声〉
子どもが大きくなり、住んでいたマンションが手狭になってきたので住み替えを行うことにしました。専有面積の狭い物件でしたが利便性は良く、夫婦や単身の方であれば手狭に感じることはなく暮らせると思ったので、そういった方をターゲットに売りに出しました。希望通りの価格で売ることができたのでとても満足しています。
〈事例3〉
駅から遠い立地
〈概要〉
売主Yさんは明石市でマンションの売却をご検討されていましたが、駅から徒歩20分以上かかる立地だったため、売れないのではないかと悩んでおられました。しかし、不動産会社の方に商業施設や医療機関が充実していることをアピールしてもらったところ、無事に売却することができました。
〈売れたポイント〉
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 駅から離れているマンションは、一般的にあまり人気がなく、高く売るのがむずかしい場合が多いです。
しかし、駅から離れている場合でも、周辺環境が良い物件はアピール次第で売却しやすくなります。日常生活に困らないことや子育てのしやすさ、治安の良さをしっかりとアピールするのがポイントです。
〈お客様の声〉
姫路市のマンションを売却することになったのですが、駅から遠いことで買い手がつかないのではないかと心配していました。しかし、不動産会社の方から商業施設や医療機関が充実していることをアピールすれば売却できると言っていただき、そうしていただいたところ、買い手が見つかり売却することができました。
