この記事では、鹿児島県の
- 中古マンションの売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古マンションを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションを売るための対策方法
について知ることができます。
鹿児島県の「マンションの売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「鹿児島県のマンション売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】鹿児島県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約4.4ヵ月、平均売却価格は約1,990万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約▲4.2％下降
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約▲1.9％下降
- 前年に比べ成約件数は、約▲0.01％下降
詳しくは、「1.【2023年度版】鹿児島県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.鹿児島県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
鹿児島県で高く売れる中古マンションの特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 主要都市に近い
- 駅から近い立地
- 専有面積が広い
- 周辺環境が良い
- 商業施設が近い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「生活に必要な施設が近くにある立地」に建っている中古マンションは査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】鹿児島県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.鹿児島県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
鹿児島県で売れにくい中古マンションの特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 主要都市から遠い
- 駅から遠い立地
- 専有面積が狭い
- 周辺環境が悪い
- 商業施設が近くにない
詳しくは、「3.鹿児島県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】鹿児島県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
鹿児島県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・価格を下げる |
| 駅から遠い立地 | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 専有面積が狭い | ・ニーズに合った買い手を探す |
詳しくは、「4.【事例で解説】鹿児島県で売れにくいマンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）」をご覧ください。
1.【2023年度版】鹿児島県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】鹿児島県の中古マンションが売却成約までにかかった期間
| 鹿児島県平均 | |
|---|---|
| マンションの売却成約までにかかった期間 | 約4.4ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
鹿児島県はそもそもマンションの数が少なく、鹿児島市内以外では取引がほとんど行われていません。しかし、鹿児島市内では一定数のマンションの需要があるため、比較的早く売れる傾向にあると言えるでしょう。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、全体の7割近くが半年以内に売却できていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 35.5％ |
| 2位 | 3ヵ月以内 | 33.5％ |
| 3位 | 1年以内 | 16％ |
| 4位 | 2年以内 | 9.3％ |
| 5位 | 2年以上 | 5.7％ |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】鹿児島県の中古マンションの売却価格・相場の動向
| 鹿児島県平均 | |
|---|---|
| マンション売却価格・相場 | 約1,989万円 |
2023年現在、鹿児島県の中古マンション相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 鹿児島県の中古マンション相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約▲4.2％下降
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約▲1.9％下降
- 前年に比べ成約件数は、約▲0.01％下降
【主な要因】
- 鹿児島中央駅周辺の再開発によってマンションの価格が上昇した
鹿児島県全体ではマンションの数が少なく、取引のほとんどが鹿児島市で行われています。
2011年に九州新幹線が開通してから、鹿児島中央駅周辺は著しく再開発が進みました。現在も複数の複合施設が建設されたことで周辺の商業地や住宅地の需要も上昇し、新築マンションだけでなく中古マンションの価格の上昇が続いています。
鹿児島市以外のエリアでは、霧島市や鹿屋市、姶良市などでの取引がありますが、鹿児島市と比べて取引件数はかなり少ない状況です。
鹿児島県全体の人口は減少傾向ですが、鹿児島市内の人口は維持されています。今後、生活や交通の便が良い鹿児島市内に移り住む人が、より増えるかもしれません。
参考：鹿児島県「人口・世帯」
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.鹿児島市
⇒鹿児島中央駅へのアクセスが便利な立地
2.霧島市、姶良市
⇒JR日豊本線沿い、国分駅や姶良駅の周辺
⇒商業施設や生活に必要な施設などが充実しているエリア
⇒学校や病院など周辺環境が整っている物件
【主な要因】
・鹿児島市内や鹿児島市へのアクセスが良いエリアの需要が高い
・子育てのしやすい環境が整っているエリアが人気
2.【チェックリスト付き】鹿児島県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
基本的に中古マンションは、建っている場所が「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、鹿児島県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 主要都市に近い | ・JR日豊本線沿い ・鹿児島市へのアクセスが良い |
✅ |
| 駅から近い立地 | ・徒歩10分圏内の物件 | ✅ |
| 専有面積が広い | ・住居人数に最低限必要な専有面積がある ・周辺物件より専有面積が広い |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い |
✅ |
| 商業施設が近い | ・駅ビル、ショッピングモールなどの周辺 | ✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］主要都市に近い
鹿児島市内や鹿児島市へのアクセスが良いマンションは、通勤や通学に便利なため高く売れます。
姶良市は、鹿児島市や空港のある霧島市へのアクセスが良いため、ベットタウンとして人気が高いです。
2-2.［特徴2］駅から近い立地
一般的に駅に近いほど、人気も価格も高くなります。徒歩10分圏内であれば相場よりも高く売却することが可能でしょう。
鹿児島中央駅周辺では、再開発に伴ってマンションの売却価格が上昇しています。
2-3.［特徴3］専有面積が広い
マンションは専有面積が広くなるほど、人気も価格も高くなるのが一般的です。
鹿児島県の平均専有面積は約67㎡となっているため、これよりも広いマンションの場合は売れやすくなります。
2-4.［特徴4］周辺環境が良い
ファミリー層向けのマンションは、周辺環境が良いエリアに建っていると高く売れます。
公共施設や病院、学校、公園などが近くにあるだけでなく、周辺の歩道が整備されていたり治安が良かったりすると、買い手が付きやすくなるでしょう。
2-5.［特徴5］商業施設が近い
駅ビルやスーパー、コンビニが近くにあり、日常の買い物に困らないマンションは、買い手がつきやすい傾向にあります。
徒歩何分圏内に商業施設があるか、売却の際にアピールポイントとして伝えることが高く売るコツです。
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3.鹿児島県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・鹿児島市へアクセスが悪い ・周辺に駅やバス停、幹線道路がない |
| 駅から遠い立地 | ・最寄駅が徒歩15分圏内にない |
| 専有面積が狭い | ・専有面積が狭く、ファミリー層向けではない |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある |
| 商業施設が近くにない | ・ショッピングモールが近くにないなど、買い物に不便な立地 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］主要都市から遠い
鹿児島市から遠い立地にあるマンションは人気が下がり、価格も安くなりがちです。
しかし、鹿児島市内へ車で30分以内でアクセスできるようなマンションであれば、比較的売りやすいでしょう。
3-2.［特徴2］駅から遠い立地
一般的に、マンションは駅から近ければ近いほど人気があります。そのため、最寄駅から徒歩で15分以上かかるものは売れにくい傾向があります。
駅から遠い場合でも、駅まで行くバスの停留所が近い場合などは比較的売れやすいでしょう。
3-3.［特徴3］専有面積が狭い
鹿児島県の平均専有面積は約67㎡となっており、この広さがない狭いマンションは売れにくいことが多いです。
3-4.［特徴4］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くにあるマンションは、売り出してもなかなか買い手がつきにくいことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-5.［特徴5］商業施設が近くにない
スーパーやショッピングモールなど商業施設が近くにない物件は利便性が低いため、あまり人気がありません。
4.【事例で解説】鹿児島県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
鹿児島県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・価格を下げる |
| 駅から遠い立地 | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 専有面積が狭い | ・ニーズに合った買い手を探す |
〈事例1〉
主要都市から遠い場合の成功事例
〈概要〉
売主Nさんは住み替えのため、鹿屋市内の築20年のマンションを売却することにしました。鹿児島市へのアクセスが悪かったため、買い手が思うように見つからず困っていましたが、価格を下げたことで買い手がつきました。
〈売れたポイント〉
- ・価格を下げる
- 相場よりも価格を下げることでスムーズに売却することができます。
なかなか買い手が見つからない場合は、売却価格の見直しをすることも大切です。地元の不動産事情に詳しい不動産会社に相談し、買い手のつきやすい適正価格にすることで買い手が見つかるケースも多いです。
〈お客様の声〉
住み替えのため鹿屋市のマンションを手放すことにしました。鹿児島市から遠かったので買い手が見つからず悩んでいましたが、不動産会社の方に「価格を少し下げれば、買い手が見つかるかもしれない」とアドバイスをいただいたので、思い切って値下げしてみることにしました。おかげさまで買い手が見つかり、売却することができました。
〈事例2〉
駅から遠い立地の場合の成功事例
〈概要〉
売主Mさんは転勤のため、今まで住んでいた鹿児島市のマンションを売却することにしました。鹿児島中央駅から遠かったのですが、周辺環境の良さをアピールすることで売却することに成功しました。
〈売れたポイント〉
- ・周辺環境の良さをアピールする
駅から近く、主要駅までのアクセスが便利であればあるほど、高額かつ早く買い手が見つけることができます。
しかし、そうでないからと言って売却ができない訳ではありません。駅が遠くても、マンション周辺に生活に必要な施設などが充実している場合はアピールポイントとなります。
〈お客様の声〉
今まで住んでいた鹿児島市のマンションを、転勤のため売ることにしました。鹿児島中央駅から遠く、交通の便が悪かったので売却できるのか不安でしたが、周辺環境が良く、生活に必要な施設がそろっていることをアピールしたところ、買い手が見つかりました。
〈事例3〉
専有面積が狭い場合の成功事例
〈概要〉
売主Yさんは、相続した鹿児島市内のマンションを売ることにしました。専有面積が45㎡と狭い物件でしたが、単身者や夫婦向けに宣伝したところ、購入希望者が現れました。
〈高く売れたポイント〉
- ・ニーズに合った買い手を探す
- 延床面積が狭いとしても、ニーズにマッチした買い手を見つけることで売却に繋げられます。そのため、地域の不動産事情や売却に詳しく、見込み客を多く抱えている不動産会社に売却を依頼することが大事です。
地元に詳しい不動産会社に相談して宣伝するターゲット層を絞り、適正な価格で売り出すことで買い手が早く見つかります。
〈お客様の声〉
父が亡くなって相続したマンションを売ることにしたのですが、専有面積が狭いことで、買い手が見つかりにくいのではないかと心配していました。しかし、不動産会社の方が夫婦や単身者向けに宣伝をして下さったおかげで、無事に買い手を見つけることができました。
