この記事では、熊本県の
- 中古マンションの売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古マンションを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションの特徴
- 売れにくい中古マンションを売るための対策方法
について知ることができます。
熊本県の「マンションの売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「熊本県のマンション売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】熊本県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約4.1ヵ月、平均売却価格は約2,080万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約19.9％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約18.1％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約▲0.01％下降
詳しくは、「1.【2023年度版】熊本県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.熊本県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
熊本県で高く売れる中古マンションの特徴は、一般的に以下のとおりです。
- 商業施設が近い
- 主要沿線上にある
- 専有面積が広い
- 周辺環境が良い
- 外観・内観の状態が良い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や生活に必要な施設が近くにある立地」に建っている中古マンションは査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】熊本県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.熊本県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
熊本県で売れにくい中古マンションの特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 商業施設が近くにない
- 主要沿線上にない
- 専有面積が狭い
- 周辺環境が悪い
- 外観・内観の状態が悪い
詳しくは、「3.熊本県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）」をご覧ください。
4.【事例で解説】熊本県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
熊本県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 商業施設が近くにない | ・価格を下げる |
| 主要沿線上にない | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 専有面積が狭い | ・投資用物件や単身者用として売りに出す |
詳しくは、「4.【事例で解説】熊本県で売れにくいマンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）」をご覧ください。
1.【2023年度版】熊本県の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】熊本県の中古マンションが売却成約までにかかった期間
| 熊本県平均 | |
|---|---|
| マンションの売却成約までにかかった期間 | 約4.1ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
特にマンションは、住み替えや買い替えのケースが多く、不動産の中でも流動性が高いため、比較的早く売却できるケースが多いと言えるでしょう。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、熊本県では全体の7割以上が半年以内に売却できていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 45.1％ |
| 2位 | 3ヵ月以内 | 30.6％ |
| 3位 | 1年以内 | 9.6％ |
| 4位 | 2年以内 | 8.5％ |
| 5位 | 2年以上 | 6.2％ |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】熊本県の中古マンションの売却価格・相場の動向
| 熊本県平均 | |
|---|---|
| マンション売却価格・相場 | 約2,080万円 |
2023年現在、熊本県の中古マンション相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 熊本県の中古マンション相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約19.9％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約18.1％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約▲0.01％下降
【主な要因】
- 熊本県全体の人口は減少しているが、熊本市内における人口は増加傾向にある
- 熊本駅をはじめ、駅から近いマンションの取引が増加している
熊本県では高齢化や人口減少が進んでいるものの、熊本市内では30代〜40代の人口が多くマンションの需要も高まっており、取引の多くが熊本市内で行われています。
その理由の一つとしてあげられるのが、熊本駅周辺をはじめとする中央区桜町の複合施設の再開発です。駅前にはタワーマンションの建設も進んでいるため、それに伴い中古マンションの価格もさらに上昇する可能性があるでしょう。
また熊本市以外では、菊池郡菊陽町では、半導体の世界的企業が工場を建設したことで地価が急上昇しています。2023年11月下旬に公表された2024年度の基準宅地価格によると、2021年度からの菊陽町の地価上昇率は26.6％です。
この工場の稼働開始に伴い、さらに多くの人が集まると見込まれるため、マンションの需要も高まると考えられます。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.熊本市
⇒熊本駅の周辺
⇒再開発地域
2.合志市や菊池郡菊陽町
⇒熊本市内へのアクセスが便利な立地にある
⇒学校や生活に必要な施設が充実した環境であるエリア
【主な要因】
- 交通の便の良い熊本市内のマンション需要が高い
- 熊本市内へのベッドタウンとして隣接する地域の人口が増加している
2.【チェックリスト付き】熊本県で高く売れる中古マンションの特徴（2023年度版）
基本的に中古マンションは、建っている場所が「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。
加えて、熊本県では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 商業施設が近い | ・駅ビル、ショッピングモールの周辺 | ✅ |
| 主要沿線上にある | ・JR豊肥本線や市電沿線沿いにある物件 | ✅ |
| 専有面積が広い | ・住居人数に最低限必要な専有面積がある ・周辺物件より専有面積が広い 等 |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
| 外観・内観の状態が良い | ・老朽化していない ・リフォームや外壁修理が済んでいる 等 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］商業施設が近い
駅ビルやスーパー、コンビニが近くにあり、日常の買い物に困らないマンションは、買い手がつきやすい傾向にあります。
徒歩何分圏内に商業施設があるか、売却の際にアピールポイントとして伝えるのが高く売るコツです。
2-2.［特徴2］主要沿線上にある
通勤や通学に便利な沿線上にあるマンションは、高く売れやすいです。
熊本市内ではJR豊肥本線沿いや市電の停車駅から近いマンションが高額で売却される傾向にあります。
2-3.［特徴3］専有面積が広い
一般的に、マンションでは専有面積が広くなるほど、人気も価格も高くなります。
熊本県で取引されているマンションの平均専有面積は約70平米のため、3LDK〜4LDKで70㎡以上の広さがあるマンションだと売れやすいと言えるでしょう。
2-4.［特徴4］周辺環境が良い
ファミリー層向けのマンションは、周辺環境が良いエリアに建っていると高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設が近くにあるほか、歩道が整備されていたり小学校・中学校が近くにあるマンションであれば、より買い手の購入意欲がアップする物件になります。
2-5.［特徴5］外観・内観の状態が良い
マンションは、外観や内観がきれいだと高く売れます。
築浅で外観や内観がきれいだったり、新しいデザインだったりすると高値になるのが一般的です。
築年数が経っている物件でも、リフォームや外壁修理が済んでいれば高く売れます。
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3.熊本県で売れにくい中古マンションの特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 商業施設が近くにない | ・ショッピングモールがないなど買い物に不便な立地 |
| 主要沿線上にない | ・最寄りの駅までの交通手段がない ・バスの本数が30分に1本 等 |
| 専有面積が狭い | ・住居人数に対して専有面積が足りない ・部屋の一つ一つが狭い・足りない 等 |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
| 外観・内観の状態が悪い | ・老朽化が目立つ ・設備やシステムが古い 等 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］商業施設が近くにない
駅ビルやスーパー、コンビニが近くにあり、日常の買い物に困らないマンションは、買い手がつきやすい傾向にあります。
徒歩何分圏内に商業施設があるか、売却の際にアピールポイントとして伝えるのが高く売るコツです。
3-2.［特徴2］主要沿線上にない
都市部に出やすい主要沿線から離れている物件は、交通の便が良くないためあまり人気がありません。
3-3.［特徴3］専有面積が狭い
子供を持つ世帯のマンション需要が高いため、4人家族が十分に住める広さがないと売れにくくなります。
熊本県では、専有面積が70㎡で3LDKよりも狭い間取りのマンションの需要は低いです。
3-4.［特徴4］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くにあるマンションは、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-5.［特徴5］外観・内観の状態が悪い
一般的に外観や内観の状態が悪く、老朽化が進んでいるマンションは売れにくいです。
ただし築年数が経っている物件でも、リフォームや外壁修理が済んでいる物件は買い手が見つかりやすくなります。
4.【事例で解説】熊本県で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ（2023年度版）
熊本県で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 商業施設が近くにない | ・価格を下げる |
| 主要沿線上にない | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 専有面積が狭い | ・投資用物件や単身者用として売りに出す |
〈事例1〉
商業施設が近くにない場合の成功事例
〈概要〉
売主Oさんは、八代市にある駅から離れたマンションを住み替えのため売りに出していましたが、駅や大型の商業施設が近くにないためなかなか売れませんでした。別の不動産会社に相談して価格を下げたところ、2ヵ月程で買い手が無事に見つかりました。
〈売れたポイント〉
- ・価格を下げる
- 相場よりも価格を下げることでスムーズに売却することができる場合があります。
なかなか買い手が見つからない場合は、売却価格の見直しをすることも大切です。地元の不動産事情に詳しい不動産会社に相談し、売れやすい適正価格にすることで買い手が見つかるケースも多いです。
〈お客様の声〉
熊本市内へ引っ越したいと思い、マンションを売り出していましたがなかなか売れませんでした。別の不動産会社に査定してもらったところ、買い手を早く見つけるなら価格を下げた方が良いと言われその通りにすると、2ヵ月で売却できたので驚きました。初めからいくつかの不動産会社に相談しておけば良かったです。
〈事例2〉
主要沿線上にない場合の成功事例
〈概要〉
売主Kさんは、熊本市内に2LDKのマンションを持っていましたが、最寄りの鉄道が熊本電鉄のため、売れにくいのではないと心配していました。しかし、公園が近くにあり周辺の住環境が良いことをアピールしたところ、無事に買い手が見つかり売却できました。
〈売れたポイント〉
- ・周辺環境の良さをアピールする
交通の便があまり良くない場所にあるマンションでも、車での移動が中心の買い手であればそれほど問題にならないことが多いです。むしろ、周辺の環境の良さをアピールすることで売却できるケースがあるので、地元の魅力をよく知っている売却実績が豊富な不動産会社に売却を依頼すると良いでしょう。
〈お客様の声〉
熊本市の中心から少し離れた場所のマンションを売りに出しました。最寄りの路線が熊本電鉄しかなかったのですが周囲の環境はとても良い場所だったので、そこをアピールして売却活動をしてもらった結果、売りに出してから4ヵ月程度で買い手が見つかりました。
〈事例3〉
専有面積が狭い場合の成功事例
〈概要〉
売主Kさんは、熊本市内の駅の近くに1LDKのマンションを持っていましたが転勤のため売却することになりました。投資用マンションを専門に扱っている不動産会社で売却したところ、1ヵ月ほどで買い手が見つかりました。
〈売れたポイント〉
- ・投資用物件や単身者用として売りに出す
一般的にマンションは子供を持つ世帯の需要が高く、1LDKといったマンションは売れにくいです。しかし、投資用マンションとして売り出したり単身者や夫婦のみの世帯向けに売り出したりすることで、買い手が見つけやすくなるケースがあります。
投資用マンションや単身者用マンションの売買を得意とする不動産会社を選ぶことで、早く売却することができるでしょう。
〈お客様の声〉
熊本市内で駅から徒歩4分という好立地なマンションを購入して住んでいたのですが、転勤で手放すことになりました。1LDKは投資に向いていると聞いていたので専門の不動産会社にお願いしたところすぐに売却することができたのでよかったです。
