この記事では、熊本県の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
熊本県の「戸建ての売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「熊本県の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】熊本県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約4.6ヵ月、平均売却価格は約1,700万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約0.4％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約2％上昇
- 前年に比べ成約件数は、2.9％上昇
詳しくは、「1.【2023年度版】熊本県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.熊本県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
熊本県で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 熊本市内に近い
- 商業施設が近い
- 周辺環境が良い
- 災害に強い
- 延べ床面積が広い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】熊本県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.熊本県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
熊本県で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 熊本市内から遠い
- 商業施設が近くにない
- 周辺環境が悪い
- 災害に強くない立地
- 延べ床面積が狭い
詳しくは、「3.熊本県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご参照ください。
4.【事例で解説】熊本県売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
熊本県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
主な対処方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 熊本市内から遠い | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 商業施設が近くにない | ・相場価格よりも価格を下げて売り出す |
| 周辺環境が悪い | ・交通の便の良さをアピールする |
「4.【事例で解説】熊本県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】熊本県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】熊本県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
| 熊本県平均 | |
|---|---|
| 戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約4.6ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
中古戸建ては、空き家になっている相続物件を売却する場合など、急いで売る必要がないケースも含まれるため、マンションよりも売却期間が長くなりがちです。
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、熊本県では2割以上のケースが3ヵ月以内、半数以上のケースで6ヵ月以内に売却できていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 6ヵ月以内 | 47.2% |
| 2位 | 3ヵ月以内 | 26.1% |
| 3位 | 1年以内 | 13.6% |
| 4位 | 2年以内 | 6.9% |
| 5位 | 2年以上 | 6.2% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】熊本県の中古戸建ての売却価格・相場の動向
| 熊本県平均 | |
|---|---|
| 戸建て売却価格・相場 | 約1,700万円 |
2023年現在、熊本県の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 熊本県の中古戸建て相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約0.4％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約2％上昇
- 前年に比べ成約件数は、2.9％上昇
【主な要因】
- 菊池郡菊陽町に大規模な半導体工場が建設され、地価が上昇した影響が大きい
- 熊本県全体の人口は減少傾向にあり取引件数は下降している
熊本県全体では、高齢化や福岡などの都市部への転出によって人口減少が進んでいる一方で、熊本市内では世帯数が緩やかに増加傾向にありファミリー層の住宅需要が高まっています。
その理由の一つとしてあげられるのが、熊本駅周辺をはじめとする中央区桜町の複合施設の再開発です。駅前にはタワーマンションの建設も進んでいるため、それに伴い住宅価格がさらに上昇する可能性があるでしょう。
熊本市以外にも、合志市や菊池郡菊陽町などの熊本市へのアクセスの良い地域は、ベットタウンとして人気が高まりつつあるエリアです。
また、菊池郡菊陽町では、半導体の世界的企業が工場を建設したことで地価が急上昇しています。2023年11月下旬に公表された2024年度の基準宅地価格によると、2021年度からの菊陽町の地価上昇率は26.6％です。
さらに、関連企業も周辺に進出してきているため、このような傾向は今後も続く見込みだと言えるでしょう。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.熊本市内
⇒JR豊肥本線線・市電沿線沿い
⇒オフィスが集まる中央区へのアクセスが30分以内の立地
2.合志市や菊池郡菊陽町
⇒熊本市内へのアクセスが便利な立地にある
⇒学校や生活に必要な施設が充実した環境であるエリア
【主な要因】
- 交通の便が良い熊本市内でのファミリー層の住宅需要が高まっている
- 熊本市内へのベッドタウンとして隣接する地域の人口が増加している
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】熊本県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れません。
なぜなら中古戸建ての価格は主に土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
加えて熊本県では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 熊本市内に近い | ・熊本市内へのアクセスが便利 | ✅ |
| 商業施設が近い | ・スーパーやショッピングモールなどの商業施設が近くにある | ✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
| 災害に強い | ・地盤が強い ・水害が少ない |
✅ |
| 延べ床面積が広い | ・延べ床面積が100〜120㎡の物件 ・4LDK以上の間取り |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］熊本市内に近い
オフィスや商業施設が集合している熊本市内のアクセスが良い物件は、人気があり高く売れやすいです。
熊本市外でも隣接する合志市や菊池郡菊陽町などは熊本市内へのアクセスが良い物件は買い手が見つかりやすいです。
2-2.［特徴2］商業施設が近い
駅ビルやスーパー、コンビニが近くにあり、日常の買い物に困らないマンションは、買い手がつきやすい傾向にあります。
徒歩何分圏内に商業施設があるか、売却の際にアピールポイントとして伝えるのが高く売るコツです。
2-3.［特徴3］周辺環境が良い
ファミリー層向けのマンションは、周辺環境が良いエリアに建っていると高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設が近くにあるほか、歩道が整備されていたり小学校・中学校が近くにあるマンションであれば、より購入意欲がアップする物件になります。
2-4.［特徴4］災害に強い
地盤が強い土地や水害の影響を受けにくいエリアにある物件であれば買い手はつき安くなります。
売却前にハザードマップなどで確認してみると良いでしょう。
2-5.［特徴5］延べ床面積が広い
一般的に、延べ床面積が広くなるほど、人気も価格も高くなります。
熊本県では、延べ床面積が100〜120㎡の4LDK以上の戸建てが多く売れています。
3.熊本県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 熊本市内から遠い | ・最寄りの駅までの交通手段がない ・幹線道路へのアクセスが遠い |
| 商業施設が近くにない | ・ショッピングモールがないなど買い物に不便な立地 |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
| 災害に強くない立地 | ・地盤が弱い ・水害が多い |
| 延べ床面積が狭い | ・熊本県の平均延べ床面積約100㎡より狭い ・居住人数の平均延べ床面積に届かない |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］熊本市内から遠い
駅やバス停、国道などの幹線道路まで遠く、熊本市へのアクセスが良くない物件はあまり人気がありません。
家族の中で熊本市内に通勤、通学している人がいるような場合は、選ばれにくくなるでしょう。。
3-2.［特徴2］商業施設が近くにない
生活に欠かせないスーパーやショッピングモールなどへ、車で30分以上かかるようなアクセスが悪い立地の場合は、買い手が見つけにくいです。
3-3.［特徴3］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くにあるマンションは、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-4.［特徴4］災害に弱い
地盤が弱い土地や水害の影響を受ける可能性が高い土地に建っている戸建ては、買い手が付きづらいです。
3-5.［特徴5］延べ床面積が狭い
熊本県では、延べ床面積が120㎡の4LDK以上の戸建てが多く売れており、人気が高いです。
そのため、熊本県の平均延べ床面積である118㎡以下の戸建ては人気が下がります。
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4.【事例で解説】熊本県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
熊本県で売れにくい中古戸建てを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 熊本市内から遠い | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 災害に強くない立地 | ・相場よりも価格を下げる |
| 周辺環境が悪い | ・交通の便の良さをアピールする |
〈事例1〉
熊本市内から遠い場合の成功事例
概要
売主Sさんは、八代市内にある築13年の2階建ての物件を売却することになりました。駅からは離れているものの、小学校や公園、ショッピングモールなどが近いなど利便性の高さをアピールしたことで、3ヵ月程で子供を持つ家族へ売却することができました。
売れたポイント
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 下記のような特徴に当てはまる場合、比較的買い手がつきやすいです。
・スーパーやコンビニが近くにある
・学校が近くにある
・医療施設が近くにある
・子育て支援が充実している
日常生活のしやすさを前面に押し出すことが売却に繋げるコツです。
お客様の声
転勤で家族みんなで引っ越すことになったので売却することにしました。駅や高速道路が近くにはありませんが、子育てにはとても良い環境でしたので、そこを不動産会社の方にはアピールしてもらいました。その甲斐あってか3ヵ月で子供を持つご家族に売却することができました。
〈事例2〉
災害に強くない立地の場合の成功事例
概要
売主Kさんは、人吉市にある相続した戸建てを売りに出しましたが、水害リスクのある土地に建っていたためなかなか買い手が見つかりませんでした。最終的に市場価格よりも大きく下げたことで、売却することができました。
売れたポイント
- ・相場よりも価格を下げる
- 地盤が弱い土地や水害の影響を受ける可能性が高い戸建ての場合は、市場価格よりも低い価格で販売することになります。
売却前にハザードマップなどで確認し、災害の可能性がある場合は不動産会社に相談して適切な価格を査定してもらうのがおすすめです。
お客様の声
人吉市の河川沿いにある家を相続してから売りに出していたのですがなかなか売れず、半年たっても買い手が見つからないので他の不動産会社に相談しました。
水害リスクのあるエリアということもあり買い手がつきにくいとのことで、価格をさらに下げて売りに出したところなんとか買い手を見つけられました。
〈事例3〉
周辺環境が悪い場合の成功事例
概要
売主Tさんは、熊本内築18年の延べ床面積70㎡の戸建てをお持ちでしたが、住み替えのために売却することになりました。周辺環境はあまり良くない場所でしたが、交通の便の良さから高額での売却が実現しました。
売れたポイント
- ・交通の便の良さをアピールする
- 繁華街や歓楽街が近い、嫌悪施設が近くにあるなど、周辺環境が良くない場所にある戸建ての場合、ほかのメリットを前面に出してアピールすると良いでしょう。
- 周辺環境が良くない物件であっても、駅から近く交通の便の良い立地にあることをアピールすることで、高額での売却が実現できる可能性があります。
お客様の声
二世帯住宅へ住み替えるために、築18年の戸建てを売ることにしました。周辺の環境はあまり良くなかったのですが、駅から近かったので、地元の売却実績のある不動産会社に査定してもらったところ想定していたよりも高額だったので驚きました。小さめの家でしたが、駅から近いので高く売れたとのことでよかったです。
