家に住みながらお金を借りることができるリバースモーゲージとは？

年金だけでは生活が厳しくて…
家ぐらいしか売却するものがないのですが、できれば今住んでいるお家に住み続けたいです。
都合が良いのはわかっていますが、なにか良い方法はないでしょうか？
リバースモーゲージというものを聞いたことがあるのですが。

こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

さまざまな理由からお金が必要となり、自宅（一戸建・マンション）を売却するというケースは少なくありません。

当たり前ですが、不動産を売却してしまうと、他人のものとなります。

お家ぐらいしか売るものはないけど、家から出て賃貸とかは嫌だな…

非常に都合の良い話のように聞こえますが、この希望を叶えることができるのがリバースモーゲージというサービスです

リバースモーゲージとは、60歳以上（55歳以上のところもある）のシニア層向けのサービスで、しかも、非常に審査が厳しい商品です。

ここでは、リバースモーゲージとはなにかについてわかりやすく説明します。

こちらのサイト「イクラ不動産」は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の査定や相談ができるサービスです。  

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イクラ不動産についての詳しい説明はこちらをご覧ください。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、簡単にいうと、自宅を担保（たんぽ）にすることで、住み続けながらお金が借りられる不動産ローンのことです。

借りたお金については、亡くなったときに自宅を売却することで一括返済します。自分が亡くなった後に家を残しておく予定が無い人にとっては、今の家に住みながらも融資を受け続けることができるサービスです。

借りる期間があまりにも長期にわたると、不動産の価値が大きく変動して損失が出る場合もあります。リバースモーゲージは1980年代からある商品ですが、バブル崩壊後の地価の下落で損失を出す可能性が高く、金融機関も積極的に貸していませんでした。

（日本全国の平均公示地価グラフ）

近年、地価が安定し始めたこともあって、約60ものメガバンクや地銀がリバースモーゲージの取り扱いを再開し注目されています。

リバースモーゲージは、比較的短期間（10〜20年程度）で回収が見込めるように、年齢については、多くの金融機関が満60歳以上（55歳以上のところもある）とシニア層向けのサービスとなっています。

若い人の場合は、不動産担保ローンであれば借りることができます。詳しくは「【不動産担保ローン】住宅ローン返済中でも利用できるの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

リバースモーゲージではお家を担保にしますが、担保（たんぽ）とは、お金を借りた人（債務者：さいむしゃ）が返済を果たさない場合に、お金を貸した人（債権者：さいけんしゃ）の損害を補うために設けられるものです。債務者が債権者にお金を借りる代わりに物（ここでは不動産）を保証として差し出します。抵当（ていとう）ともいいます。

なお、担保価値が高ければ必ず借りられるというわけではありません。年収の審査で落とされるケースもあります。

また、死亡後にお家を必ず売らなければならない、というわけではなく、遺族に資金があり、元本を一括返済すれば売る必要はありません。

残された配偶者についても、必ず家を出なければならないというわけではなく、条件を満たせば配偶者が契約を引き継ぐことを認めているケースもあります。

モーゲージ（ローン）とは、不動産を担保にした借り入れ、つまり住宅ローンのことです。住宅ローンは最初にまとめて借りて、借りたお金を毎月返済するのに対し、リバースモーゲージは毎月借りて、最後（死後）にまとめて返済するので、「リバース＝逆」から「逆住宅ローン」と呼ばれることもあります。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットには、次のようなものがあります。

自宅を売却することなくお金を借りられる

こちらが最大のメリットでしょう。特に自宅（不動産）があっても年金収入などが少なく、手元の資金が少ない場合などは、リバースモーゲージによって不動産を最大限に有効活用できます。

借りられる金額はその不動産ごとに決められますが、年金のように毎月受け取る場合と一括で受け取る場合があります。

使いみちは自由

借りたお金の使いみちについては、限定型と自由型があり金融機関により異なります。

限定型の場合は、決められた使途でしか利用できず、生活資金のみであったりとか、自宅の建て替え、住宅ローンの借り換えなどに限られる場合があります。

一方、自由型であれば、生活資金だけでなく、リフォーム資金や旅行費用、老人ホームの入居資金、趣味などに使うことができます。

死亡するまで返済がない

そもそも、不動産に担保の価値がなければ利用できません。

利用できる年齢は金融機関により異なるものの、利用する際にあたって収入などの条件は、住宅ローンと比べて、さほど厳しくありません。

原則、保証人も必要ありません。また、利息は支払うものの、元金については死亡するまでは返済義務がありません（利息も支払わないプランもあります）。

リバースモーゲージを借りられる銀行については、「リバースモーゲージとはなにか？借りられる銀行を比較した」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットには、次のようなものがあります。

借りられる金額は資産価値に比べて低い

借りられる金額は、一般的に不動産の土地評価額の5〜7割と、資産価値に比べると低くなってしまいます。そのため、普通に売却した方が手元に得られるお金は多くなります。

借りられる金額の目安は、毎年送られてくる固定資産税の納付書の「固定資産税評価額（土地）」欄に記載されている金額に、50%〜70%乗じると計算できます。

例えば、土地の固定資産税評価額が2000万円の場合、借りられる目安の金額は1000〜1400万円です。なお、固定資産税評価額と固定資産税課税標準額は全く異なるので注意が必要です。

価値のある土地しか対象にならない

対象となる住宅は基本的に一戸建てです。マンションは対象外のところも少なくありません。

後述しますが、建物より土地自体の担保価値に重きを置いているからです（金融機関によっては、地域によりマンションでも利用可能な場合もあります）。土地は建物と違って、古くなったりしないからです。

そのため、できるだけ都心に近く、駅に近いような土地を対象としています。

相続人の同意が必要

死亡時の不動産売却は銀行が行います。リバースモーゲージの利用にあたり、原則相続人となる人全員（子供など）の同意が必要となります。

相続などを見据えて、相続人である子どもがリバースモーゲージに同意できない場合は、利用できないことがあるので注意が必要です。（こちらも同意を不要とするケースもあります。）

融資や返済の金額が膨らむリスクがある

リバースモーゲージには、20年など契約期間が定められているケースがあります。この契約期間を超えて、長生きしすぎると、融資できる金額の枠を使い切ってしまうこともあり得るのです。

そうなった場合、金融機関は利息を含めた債務を一括で返済するよう求めます。返済できない場合は、抵当権が実行され、家を失うことになるかもしれません。

また、一般的にリバースモーゲージの融資の金利は、変動金利の場合が多く、将来金利が上昇すると利息返済金額が増えます。

加えて、担保となる自宅（不動産）の担保評価は契約時だけでなく定期的に見直され、不動産価格の下落により評価額も下落して、融資できる限度の金額も引き下がる可能性があります。

金融機関によってリバースモーゲージの条件は異なります。しっかりと商品の説明を受け、理解することが重要です。

リバースモーゲージの審査は厳しい

金融機関がリバースモーゲージとして貸した融資残高は2000億円と、普及がほとんど進んでいません。それには、リバースモーゲージを利用したい人と金融機関が融資したい人とのミスマッチがあるからです。

実態として、このようなケースがほとんどです。

60歳以上の2人以上世帯の貯蓄額は「1000万円未満」が36%占めています（総務省家計調査調べ）。リバースモーゲージを利用したいという方は、家はあるけど貯蓄が少なくお金に困っている方です。

しかし、対象となる不動産を1都3県の土地価値がある高額資産に絞ったり、保有金融資産の額を3000万円以上としたりする金融機関が多く「借りてほしい客」と「借りたい客」にズレが生じています。

金融機関からすると、リバースモーゲージには、地価下落リスク、金利上昇リスク、長生きリスクがあり、貸したお金より売却金額が下回ることを懸念して、リバースモーゲージでの融資額を堅めに設定せざるを得ないという理由があります。

また、一戸建ての場合、日本では木造住宅の家屋（建物部分）の大半が20年で価値が0になるため、ほとんどのケースで建物を評価せず、土地しか担保として評価していません。そのため、マンションの場合、土地の持ち分が少ないため、高級マンションであったり、駅チカのマンションでなければ、リバースモーゲージの対象にしない金融機関がほとんどです。

このようなわけで、リバースモーゲージの審査は非常に厳しいのです。

リバースモーゲージと同じようなサービスに「リースバック」があります。

リースバックとの違い

リースバックとは、所有している家を不動産会社に直接買い取ってもらい、売却代金を一括で得た上で、引っ越さず賃貸として賃料を支払うことで、そのまま住み続けることができるサービスです。

ただし、リバースモーゲージと異なり、リースバックは売却した後、何年もそこに住み続けることができるわけではなく、今すぐまとまった資金が欲しい人で、かつ、今すぐには出て行きたくない人向けの売却方法です。

リバースモーゲージは「お金を借りる＝売却」ではないため、所有者が所有権を保持したままですが、リースバックの場合、不動産会社に買い取ってもらう（売却する）ため、所有権は不動産会社に移ります。

リースバックについては「家を売ってお金をもらいそのまま住めるリースバックとは？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

国や地方自治体のリバースモーゲージもある

もし、低所得者で65歳以上の高齢者世帯の場合は、国や地方自治体のリバースモーゲージとして、都道府県社会福祉協議会が実施している生活困窮者向けの生活福祉資金貸付制度「不動産担保型生活資金」があります。

低所得者の年収の定義はなく、厚生労働省も調査によっては200万円以下を低所得者とするなどケースバイケースに対応をしているので、貸付条件の対象かどうか詳しくは、お住まいの市町村社会福祉協議会に相談が必要です。

Googleで「〇〇市社会福祉協議会」や「◯◯市社協」と検索してください。なお、HPを開設していない市区町村社協もあるので、その場合は都道府県社会福祉協議会にお問い合わせください。

また、類似制度として要保護世帯向け不動産担保型生活資金貸付制度（旧名称：要保護世帯向け長期生活支援資金）がありますが、こちらは生活保護対象者世帯が利用できる制度で、ご相談の窓口は各福祉事務所になります。

まとめ

日本は欧米に比べて家計資産に占める株式などの割合は低い一方、不動産（土地や住宅）は約36%と高く占めています。

予想外に長生きして貯蓄が足りなくなることに備え、家計の資産で比率が高い自宅を活用したいという人は増えつつあり、リバースモーゲージは住まいの有効活用、老後資金確保の手段としてとても重要です。

近年、リバースモーゲージに参入する金融機関も増えて、市場が拡大しています。ただし、金融機関により取扱商品は異なるため、商品内容や利用条件、上記のメリット・デメリットを事前にしっかり確認しておく必要があります。

また、通常は50歳代後半や60歳代に届かない若い人は利用できません。毎月の利息を払うために一定の収入がないと金融機関の審査に通らないケースもあります。

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