【不動産担保ローン】住宅ローン返済中でも利用できるの？

住宅ローン返済中なのですが、不動産担保ローンでお金を借りて毎月返済していきたいと思っています。
そもそも住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンを利用することはできるのでしょうか？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

住宅ローン返済中でも、お金が必要となることはありますよね。そのような場合、「不動産担保ローン」を利用すれば、まとまったお金を借りられる可能性があります。

こちらでは、不動産担保ローンの特徴や住宅ローン返済中に不動産担保ローンを利用できるのかについてわかりやすく説明します。

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不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、お家やその他の不動産を担保にお金を借りることができるローンのことです。

担保とは、借金の返済が滞ったときのために、あらかじめ債権者（銀行などのお金を貸す側）に物や人を差し出すことです。

物を担保にするパターンとしては、車や宝石、不動産などがあり、人を担保にするパターンは「保証人」です。

不動産を担保にする不動産担保ローンでは、一般的な消費者金融などの無担保ローンより高額なお金を借りることができるうえ、通常のキャッシングより金利も低めに設定されているケースが多いです。

不動産の価値によって借り入れできる金額は異なりますが、一般的に不動産の価値の6〜8割程度が借り入れできる金額の上限になっていることが多いです。

さらに詳しく知りたい方は、「不動産担保ローンのメリット・デメリット」も併せてご覧ください。

不動産担保ローンと住宅ローンの違い

住宅ローンとの違いはなに？

不動産担保ローンも住宅ローンも、同じくお家を担保にするローンですが、両者はいろいろな面で異なります。

金利

1つ目の違いは金利です。

住宅ローンの場合は、年率0.6～4％程度と低いですが、不動産担保ローンの場合は、年率4～15％程度にもなります。

住宅ローンは、本人やその家族が居住することを前提に使えるローンであり、住宅購入を政府が後押ししているため低金利なのです。

ローンで借りたお金の使い道

ローンで借りたお金の使い道（資金使途）についても違いがあります。

住宅ローンの場合、居住用の住宅購入資金、増改築費用、土地の購入費用などに限られており、他への利用はできません。

一方、不動産担保ローンはフリーローンとなっているので、原則何に使ってもかまいません。そのため、借りたお金は、生活費や旅行代、病院代や借金返済、事業資金など、自由に使うことができます。

返済期間

住宅ローンの場合は、最長35年まで返済期間を延ばせますが、不動産担保ローンの場合は5～10年程度が標準的で、長くて25年程度です。

抵当権の「順位」

抵当権（ていとうけん）とは、債権者（銀行などのお金を貸す側）がお家を借金の担保にしておけるという権利のことです。

抵当権が設定されている場合、その元となっている借金（ここでは、不動産担保ローンで借りたお金）が返済できなければ、債権者はお家を強制的に売却（競売）して借金の回収をします。

そこで、重要になってくるのが抵当権の「順位」です。

抵当権の順位とは、お金を回収する優先順位のことで、1番抵当が先にお金の回収をすることができます。さらに、この1番抵当の貸したお金が全て回収されない限り、2番抵当はお金の回収ができないことになっています。

そのため、住宅ローンの抵当権は必ず「1番抵当」であり、すでにお家に別の担保がついてる場合は、利用できません。

一方、不動産担保ローンの場合、「2番抵当」以降でもかまわないケースが多いので、住宅ローンなど別の担保に入っている不動産でも利用できる可能性が高いです。

不動産担保ローンを扱っているのはどこ？

不動産担保ローンを取り扱っているのは、一部の銀行や貸金業者（消費者金融）です。ただし、銀行と消費者金融には違いがあります。

消費者金融の場合、銀行ローンよりも金利が高くなるケースが多数です。ただし、借入の審査は消費者金融の方が通りやすくなっています。

住宅ローン返済中でも不動産担保ローンは利用できるの？

住宅ローンを返済中でも、重ねて不動産担保ローンを利用できるのかというと、利用できるケースとできないケースがあります。

利用できる条件について見てみましょう！

担保価値に余力があることが必要

不動産担保ローンを利用するには、抵当に入れるお家の「担保価値」に余力があることが必要です。

住宅ローンを利用するとお家を住宅ローンの担保に入れるので、その時点で担保の評価額から残っている住宅ローンの担保価値が失われます。

そのため、残っている住宅ローンの金額がお家の売却価格を上回っているオーバーローンの場合は、不動産担保ローンを利用できない可能性が高いです。

前述した通り、万が一、債務者（借りた人）がローンを返済できず競売になったとき、1番抵当の貸したお金が全て回収されない限り、2番抵当はお金の回収ができないことになっています。

つまり、オーバーローンのお家は、最悪の場合、1番抵当の銀行ですら貸した住宅ローンを全額回収できないのに、2番抵当の不動産担保ローン会社が回収できる金額は0であり、担保価値がそもそもなく、マイナスになるリスクがあるからです。

一方、残っている住宅ローンの金額が不動産の売却価格を下回っているアンダーローンの場合は、住宅ローンの返済をしつつ、不動産担保ローンの返済に回せる余力があれば、利用しやすいです。

購入から間もない場合でも、頭金をたくさん入れてお家を購入した方や、繰り上げ返済している、住宅ローン借入時に設定した期間が短いなど、住宅ローンの残債（残高）が残り少ない方は、問題なく利用できるでしょう。

また、お家の価値が大きく下落した時に購入し、現在お家の価格が上がっている場合も利用できる可能性が高いです。

融資条件に合うことが必要

不動産担保ローンを借入する先の「融資条件」に適合していることも必須です。

たとえば、借入先が「不動産担保ローン貸付では必ず1番抵当でなければならない」と条件設定していたら、残念ながら住宅ローン返済中の利用はできません。

また、返済能力や勤務先、年齢などの条件が適合していない場合も、審査に落とされて不動産担保ローンを利用できない可能性があります。

不動産担保ローンを利用する際の注意点

住宅ローンの返済中に不動産担保ローンを利用するとき、次のような点に注意しましょう。

金利が高い

通常のキャッシングよりも金利は低めに設定されてはいるものの、高額なケースでは年利14％以上にもなります。

お金の使い道が自由で、高額なお金を借りることができる不動産担保ローンですが、金利が負担となって途中で返済が苦しくなってしまう方も少なくありません。

返済できなくなると家をとられる

不動産担保ローンは、お家を担保にした借金のため、返済できなくなると競売にかけられ、強制的に売却されるため、お家を失ってしまいます。

仮に、住宅ローンを完済できたとしても、不動産担保ローンを返せなかったためにお家を失ってしまう可能性もあるのです。

債務整理しにくくなるリスクがある

借金がかさんだとしても、債務整理をすれば解決できます。ただし、不動産担保ローンを利用していると、債務整理の中の「個人再生」を利用できなくなる可能性があります。

個人再生には、住宅ローンに関する特別扱いがあります。「住宅資金特別条項」という特則（住宅ローン特則とも言う）を利用すれば、住宅ローンはそのままにしておいて、他のカードローンやサラ金などの借金だけを減額してもらうことができるのです。

しかし、これを利用するためには、「住宅ローン以外の抵当権がついていないこと」が必要です。

不動産担保ローンは住宅ローン以外の抵当権なので、そのままでは住宅ローン特則を利用できません。そのため、個人再生をしてもお家を守ることは不可能となってしまいます。

ただし、債務整理は最終的な手段であり、住宅ローン返済中でもお家の売却は可能です。

一度、万が一のことも考えて、お家の売却をした場合、いくらぐらいになるのか調べておいた方が良いでしょう。

詳しくは「住宅ローンが残っている家（マンション・一戸建て）を売る方法」説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、住宅ローンを返済中で、不動産担保ローンを借りたいという方は、以下の「その他不動産担保ローンを扱う会社一覧」で、まとめていますので、そこからお問い合わせしてみてください。

まとめ

住宅ローンを返済中の家を担保にして不動産担保ローンを利用したいと考えても、利用できるケースとできないケースがあります。

主要なポイントの一つが、オーバーローンかアンダーローンかです。現状がどちらなのかを調べるためには、今、売却したらいくらぐらいになりそうかを知る必要があります。

不動産担保ローンを利用したいけれども、どうしたらよいのかわからないという人は、まず「イクラ不動産」でご相談ください。

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