離婚後、元夫や元妻と家が共有状態の場合における解消方法

もう既に離婚したのですが、夫婦共有名義の家が残っています。
早く縁を切りたいのですが話し合いにならないため、どうにか処分できる方法を模索しています…いい方法はないでしょうか？

こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容です。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

「共有（きょうゆう）」とは、1つの不動産（マンション・一戸建て・土地）を複数の人が共同で所有している状態です。いわゆる「共有名義（きょうゆうめいぎ）」です。

それぞれの人がその不動産について持っている所有権の割合を「共有持分（きょうゆうもちぶん）」といいます。

婚姻中に夫婦共同で家を買い、その後離婚して家が共有状態になったままのケースがあります。いつまでも元配偶者と共有名義にしておくのは嫌だと思っている方は少なくありません。

離婚後でも家の共有状態を解消する方法があります。

こちらでは、元夫や元妻と共有名義の家がある場合に解消する方法について説明します。

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まずは話し合い（協議）をする

不動産（マンション・一戸建て・土地）の共有状態を解消するには、まずは他の共有持分権者（もちぶんけんしゃ：共有持分を持っている人）である元配偶者と「話し合い」を行う必要があります。

共有物（不動産）の分割について相手と合意できない場合、最終的には裁判所での訴訟に進んで行きます。裁判所における共有物分割訴訟は「事前に話し合いを行ったが決裂してしまった」ことが条件となるため、いきなり訴訟を申し立てても受け付けてもらえません。

そこでまずは、共有状態を解消したいという自分の希望を伝えて元配偶者を説得しましょう。

共有状態を解消するには次の3種類の方法があるので、どの方法が良いか2人でよく話し合って決定します。

相手もあなたも家にこだわらないなら、2人で足並みを揃えて売ってしまうと良いですし、相手が「家を失いたくない」という場合は、あなたの持分を買い取ってもらうのがおすすめです。

相手が「持分は要らない」という場合には、あなたが相手の持分を買い取る方法があります。そうすれば、あなたが家の完全な所有者になれるので、その後はローンの借入や建て替え、建て増し、賃貸での活用など自由に行うことができます。

共有物分割調停

話し合いでは元配偶者を説得できないケースや、元配偶者との関係が悪化していてそもそも話し合いができない場合には、裁判所で「共有物分割調停（きょうゆうぶつぶんかつちょうてい）」を行いましょう。

共有物分割調停は、裁判所の「調停委員（ちょうていいん）」2名が、共有持分権者（共有持分を持っている人）の間に入って、話し合いを仲介してくれる手続きです。相手に対する呼び出しや通知などもすべて裁判所が行ってくれるので、自分で相手に連絡を入れる必要はありません。

調停の席では別々の待合室で待機して、交互に調停委員の待機している部屋に入って話をします。こちらの話は、調停委員を通じて相手に伝えられ、相手の話は、調停委員からこちらに伝えられるので相手と直接顔を合わせる必要がありません。

調停委員から相手の説得もしてもらえますし、解決案も提案してもらえるので、合意の可能性が高まります。

自分たちだけで話し合いをするとトラブルになってしまうケースでは、とても有効な解決方法です。

共有物分割訴訟

共有物分割調停は、あくまで「話し合い」の手続きなので、相手と意見が合わなければ決裂します。

その場合には「共有物分割訴訟（きょうゆうぶつぶんかつそしょう）」という裁判によって解決するしかありません。

共有物分割訴訟は、共有持分権者（共有持分を持っている人）が、裁判所に対して「共有物を分割して下さい」と求める裁判です。

共有物分割訴訟を受けた裁判所は、共有物の分割方法を決定します。判決で決まる可能性のある分割方法は、次の3通りです。

①現物分割（分筆）

不動産を物理的に分割する方法です。土地の場合は、共有持分割合に応じて土地を分ける「分筆（ぶんぴつ）」します。

現物分割（げんぶつぶんかつ）を行うと公平に分割できるメリットはありますが、不動産によっては分筆不可能なものもありますし、分筆することによって使いにくい土地となり価値が低下するケースもあるので注意が必要です。

不動産がマンションや一戸建てである場合は、この方法は物理的には不可能です。

②価額賠償（代償分割）

価額賠償（かがくばいしょう）には、「部分的価格賠償（一部価格賠償）」と「全面的価格賠償」の2つの方法があります。

部分的価格賠償（一部価格賠償）

部分的価格賠償とは、不動産を現物分割した際に価格の差異が生じたときは、一部現金によって過不足の調整をする方法のことです。

たとえば、土地を夫婦で半分ずつ分筆した際に、日当たりや道路との関係で土地の価値に差が生じるケースがあります。

そうした場合に、現金で過不足を調整することにより、平等に分けます。

全面的価格賠償

全面的価格賠償とは、他の共有持分権者（共有持分を持っている人）の持分を、別の共有持分権者が取得して、代償金を支払う方法です。共有持分を買い取るイメージです。

ただし、価額賠償が認められるためには、不動産の取得者に十分な資力（財産）があることが必要です。

夫婦のどちらか一方に十分な資力があり、その人が不動産の取得を望んでいる場合で、相手もそれに異議を唱えていないようなケースでは、全面的価格賠償による共有物分割命令が下されます。

③換価分割

換価分割（かんかぶんかつ）は、不動産を「競売（けいばい・きょうばい）」によって売却し、売却代金を共有持分権者（共有持分を持っている人）で分ける方法です。売却代金は、それぞれの持分権者の「持分割合」に応じて分けます。

ただし、裁判所が換価分割を命じるときには「仲介での売却」や「任意売却」ではなく「競売」になるので、不動産は通常の市場価格より相当安く売られてしまいます。

共有物分割訴訟を起こしたとき、分筆もできず、誰にも価額賠償する資力（財産）がなかったら、裁判所は最終的に換価分割の決定をするしかありません。

共有持分権者の誰も競売を望んでいなくても、判決でいきなり換価分割を宣言されてしまうケースもあるので注意が必要です。

共有持分のみを売却する方法もある

以上のように、離婚後の家について元配偶者との共有状態を解消しようとすると、最終的には裁判までもつれ込んでしまうかもしれません。そうなると手間がかかる上に、意図せず競売になってしまうこともあり、高いリスクが発生します。

そのため、あなたの共有持分のみの売却を検討してみるのも1つの方法です。

持分のみの売却なら元配偶者の承諾は要りませんし、不動産会社に申込みをしたらすぐに買い取ってもらえるので裁判も不要です。契約が決まればすぐに売却代金が入ってきて現金化することができます。

詳しくは「不動産の共有持分を買取業者に売却する際の注意点」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

もし、元夫や元妻と共有の家がある場合で、どうしたらよいのかわからないという人はまず「イクラ不動産」でご相談ください。

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