【不動産売却】売出価格の決め方とは?決める際のポイントも確認

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【不動産売却】売出価格の決め方とは?決める際のポイントも確認

家を売却しようと考えています。
売出価格はどのように決めればよいのでしょうか。

ご相談ありがとうございます😌
お家の売出価格を決めるポイントとしましては…

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産相談ができるLINEサービスです。詳しくはこちら

奥様
お家を売り出したいけれど、いくらにすればいいのかしら
ご主人様
売出価格で失敗して損をしたくないな…

家やマンションといった不動産を売り出す際の悩みの一つとしてあげられるのが、売出価格をいくらにするかです。

売出価格を適切な額に設定しないと、なかなか売れなかったり売れても損をしたりすることになりかねません。そのようなことにならないためにも、売出価格の決め方やポイントを知っておくことが大切です。

ここでは、不動産売却の際の売出価格の決め方やポイントについてくわしく解説します。

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売出価格は売主が自由に決められる

ヒグチ(宅地建物取引士)
まず、売出価格とは何かをみていきましょう

不動産は自分のものであるため、売出価格は売主に決定権があります。高く売っても安く売っても、基本的に自由です。

しかし、いくら自由だからといって、相場をかけはなれて安く売ってしまうと損をします。買い手はすぐに見つかるかもしれませんが、自分の手元に入っているお金は当然ながら少なくなるためです。

しかし、できるだけ儲けたいと高く売り出してしまうと、今度は購入希望者が見つかりません。

不動産の売出価格は、買い手が見つかる範囲内で、できるだけ自分の利益が出るような適正価格の見極めが重要になります。

しかし、不動産の売出価格の決め方は複雑なので、知識のない素人には困難です。そのため、一般的には不動産会社に査定してもらい、出された査定額をもとにして売出価格を決めます。

もちろん、査定額を基にして売出価格を決定しなくても問題はありません。しかし、不動産会社が査定で出した金額を基準に売出価格を決める売主がほとんどです。

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売出価格と成約価格との違い

ここからは、売出価格と成約価格との違いについてみていきましょう。

不動産売却における売出価格とは、売主が決めた「売りに出す価格」のことです。これに対して、成約価格とは、買主と「売買契約を結んだ実際の価格」を指します。

売出価格を決めたからといって、必ずしもその価格で成約するとはかぎりません。不動産売却においては、売出価格と成約価格が違うことは決して珍しくはないことなのです。

公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が発表した首都圏不動産流通市場の動向(2019年度)を参考にしてみましょう。

2010年から2019年の10年間について、中古マンションと中古戸建て、土地(100〜200㎡)それぞれの売出価格と成約価格の平均は次の表のとおりです。

【中古物件の売出価格と成約価格の平均(2010年〜2019年の10年間)】

物件 売出価格 成約価格
中古マンション 2,922万円 2,911万円
中古戸建て 3,777万円 3,013万円
土地(100〜200㎡) 3,048万円 2,830万円

中古マンションについては、売出価格2.922万円、成約価格2,911万円となっており、その差はわずか11万円とほとんど差は見られません。つまり、中古マンションは、売り出した価格で契約が成立していることがほとんどであることがわかります。

マンションは、過去に同じ物件内で同じような部屋が売却されているケースが多いものです。そのため、不動産会社が査定しやすく、査定価格が安定していることから、そのままの価格で成約に至っていると考えられます。

これに対して戸建ては、売出価格3,777万円に対し成約価格は3,013万円と、実に764万円もの違いがあります。

戸建てはマンションと違い、物件ごとに土地や建物の個性があるため、査定が難しいことが理由の一つです。査定が外れることが多く、値下げして売却する傾向が高いことが中古戸建ての特徴です。

また、土地に関しては、売出価格3,048万円、成約価格2,830万円となっていて、値引きの割合は7%程度であるとわかります。

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複数の不動産会社に査定してもらう

不動産の売出価格の決め方は不動産会社の査定価格をもとにするのが一般的ですが、1社だけの査定で決めてしまわないことが大切です。

売却価格を決めるために査定をしてもらうときには、複数の不動産会社に依頼して、平均的な相場をつかむようにしましょう。

不動産査定

不動産会社は、周辺の成約価格をもとに相場価格を予想します。そのためマンションであれば、同じマンションや同エリアのこれまでの成約データから、ある程度適正な相場価格がわかります。

しかし、一戸建てに関しては、それぞれ立地条件や周辺環境、間取りなどが異なることから、これまでの成約価格だけでは判断しにくいのです。

一戸建ての査定は、その物件のある対象エリアに詳しく、実際に建物や周辺環境を見に来てくれる「訪問査定」を依頼すると、精度の高い査定が期待できます。

訪問査定については「訪問査定とは?訪問査定で不動産売却の成功が決まる理由について」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

査定価格とは3ヶ月程度で売れるであろう予想価格

一般的に査定価格は、売り出しから3カ月程度で売れるであろうと予想して算出します。なぜなら、売り出してから成約までの平均日数が、3カ月前後となることが多いからです。

公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の首都圏不動産流通市場の動向(2019年度)によると、2010年〜2019年の10年間における、中古マンション・中古戸建て・土地(100〜200㎡)の成約までの平均日数は以下の通りとなっています。

【成約までの平均日数】

物件 成約までの平均日数
中古マンション 73.5日
中古一戸建て 90.1日
土地(100〜200㎡) 93.9日

中古マンションの成約までの平均日数うがやや短いものの、おおむね3カ月程度で成約していることがわかります。

売出価格は低くすれば売れやすくなりますが利益が少なくなり、高くすれば売れにくくなりますが利益は多くなります。そのため、売主の関心を引こうと、相場価格よりも高い査定価格をつける不動産会社も少なくありません。

しかし、売出価格を高くすると、なかなか買い手が見つからず、1年たっても売れ残ってしまう可能性もあります。

そのため売出価格は、3カ月程度で売れる価格にすると良いとされているのです。極端に高い、あるいは安い査定価格を出す不動産会社を弾くためにも、査定は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

不動産売却の流れについては「不動産売却の流れをイラスト解説!初めて売るなら何から始めるべき?」でくわしく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。

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売出価格の決め方のポイント

ヒグチ(宅地建物取引士)
売出価格の決め方のポイントをまとめましょう

売出価格は、複数の不動産会社に査定してもらった価格をもとに決めることが大切です。ここでは、最終的な売出価格を決める際のポイントを4つ紹介します。

売却期限と下限価格を決めておく

まず、売出価格の決め方のポイントとしてあげられるのは、売却期限下限価格を決めておくことです。

売却を急ぐのであれば、安くすれば早く買い手が見つかる可能性は高まります。しかし、安く売ることで、その後のマネープランに支障が出ないかといった注意が必要です。

たとえば、売却した金額を住み替え先の住居の頭金にする、あるいは売却する物件のローンの残債の支払いに充てるつもりなら、その金額を下回る額で売却するのは得策ではありません。

下限価格は、ローン残高と買い換えの頭金、売却にかかる仲介手数料などの費用の合計金額よりも高く設定することが理想です。

3カ月程度で売れることを想定している査定価格と下限価格を念頭に置き、売却にどれくらいの期間をかけられるのかも考慮したうえで売却価格を決めましょう。

売却にかかる費用については「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの?」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

3カ月程度で売りたい場合

3カ月程度で売却してしまいたい場合には、査定してもらった相場価格よりも1割程度高い売出価格で売却をスタートするのがおすすめです。

査定価格より高く設定すると売れなくなるのではと心配になるかもしれません。しかし、不動産の売買においては、値下げ交渉をされることが一般的です。

値下げ交渉に応じるために、あらかじめ値引き分の金額を上乗せしておきましょう。買主は値引きに応じてもらえた満足が得られ、売主は値引きしても相場価格での売却が可能になり、双方満足のいく結果が得られます。

売却期間に余裕がある場合

売却期間に余裕がある場合には、査定価格にこだわる必要はありません。自分が売却したい金額を売出価格として購入希望者を待ちましょう。

ただし、あまりにも相場とかけはなれた金額で売り出すと買い手が見つかりません。高すぎる売出価格を設定すると、いくら時間をかけても売れない可能性があることは理解しておく必要があります。

高い価格から売却をスタートする場合には、市場の反応を見ながら売出価格を下げていくなど、不動産会社と相談しながら進めることが大切です。

売れる価格を把握するには

どれくらいの価格で売却でそうかを知りたいけれども、「不動産会社に足を運ぶのはちょっと面倒」「しつこく営業されるのではと心配」と思っている方も多いことでしょう。

そのような、とりあえず売れる価格を把握したい方は、まずイクラ不動産までお問い合わせください。

イクラ不動産では、匿名・無料でLINEでのお問い合わせが可能です。また、個別に状況を聞いてもらったうえで査定価格を教えてもらえるだけでなく、適切なアドバイスももらえます。

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総合評価:5.0 総クチコミ数:21

  • 40代女性(東京都・戸建)自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
    何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
  • 30代男性(大阪府・マンション)無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
    ありがとうございました!
  • 60代女性(兵庫県・戸建)

    一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
    息子の紹介でイクラ不動産を知る事ができて、とてもよかったです!

    はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

    はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

    無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
    また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

  • 30代女性(鹿児島県・戸建)非常にイレギュラーな不動産売却だった為、仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
    結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
    そして、短期間高額にて売却できました。
  • 50代女性(宮城県・戸建)初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
    迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
    LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
    なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
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一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
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