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借金で家が差し押さえられてしまいました…
どうすればよいのでしょうか。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
住宅ローンや借金返済などの滞納が続くと、家を差し押さえられて出ていかなくてはならなくなります。
しかし、借金滞納で家を差し押さえられても「無剰余取消（むじょうよとりけし）」となって家を失わずに済むケースがあります。
こちらでは無剰余取消とはなにか、差押え後いつまで家に住めるのか、売却後も借金が残るのかなど、家の差押えに関するさまざまな問題についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.差し押さえについて
まず、差し押さえとはどのような状況になることかを確認しておきましょう。
1-1.差し押さえとは？
差押え（さしおさえ）とは、お金を返さない所有者が勝手にお家を売却できないように国が制限することです。
差押えは勝手にすることができません。借りた金を返済しない者に対して、債権者が直接差し押えることはできず、裁判所に頼んで（競売の申立てをして）差し押さえてもらいます。
裁判所によって差し押さえられた家は、オークション形式の競売（けいばい・きょうばい）で強制売却され、そのお金を債権者（貸した側）に返すことになります。
また、競売手続を進めるためには、裁判所執行官による競売不動産の調査費用、評価人による評価費用などの諸費用（共益費用という）がかかります。債務者はこれらの負担もしなければなりません。これらの費用は、競売不動産の売却代金により、申立てをした債権者（貸した側）に先立って配当されます。
ただし、カードローンなどの借金を滞納して債権者から家を差し押さえられても、必ずしも家がなくなるとは限りません。
なぜなら、住宅ローンを組んでいる場合「無剰余取消（むじょうよとりけし）」になる可能性があるからです。
1-2.無剰余取り消しとは？
無剰余取消とは、一般の債権者や後順位の抵当権者（ていとうけんしゃ：お金を貸した側で抵当権をつけた者）が競売を申し立てたとき、先順位の抵当権者の残債が大きすぎて、競売申立人には代金が入ってこない場合に、競売申し立てが取り消されることです。
担保権を持たない債権者が申し立てる「強制競売」では、共益費用と抵当権者（担保権を持つ貸している側）への配当を先に行い、そのあとで申立てをした債権者が配当を受けます。
売却代金からこれらの額を差し引いて、申立債権者への配当がゼロになると見込まれる場合、競売を申し立てた者が競売をする意味がないので、裁判所は手続を取り消すことになるのです。
2.家を差し押さえされる場合とされない場合
借金の滞納により、家を差し押さえされる場合とされない場合があります。ポイントとなるのは、住宅ローンの残額です。一つずつ、くわしく見ていきましょう。
2-1.オーバーローンの場合は差し押さえられない
無剰余取消になり、差し押さえられないのは「オーバーローン」のケースです。
オーバーローンとは、残っている住宅ローンの金額が不動産の価値を上回っている状態です。ローンの残額が不動産の価値をオーバーしているので、オーバーローンと言います。
オーバーローンの場合、家を売却しても1番抵当権者である住宅ローンを完済できません。当然、競売の申立人であるカードローンなどの会社には1円もお金が入ってきません。それにもかかわらず、強制的に家を売られると住宅ローンの全額を回収できなくなり、住宅ローン債権者が損をしてしまいます。
このように、オーバーローンのケースでは、１番手以外の債権者が競売を継続しても誰も得をしないので、オーバーローンの場合の競売申し立ては裁判所の判断で取り消されるのです。
このことは不動産担保ローンなどでも同じです。1番抵当権が住宅ローン、2番抵当権が貸金業者で住宅ローンがオーバーローンの場合、2番抵当権者の貸金業者が競売申し立てをしても無剰余取消されます。
つまり、オーバーローンの場合、カードなどはともかく、優先して住宅ローンさえ支払っていれば、他のカードローン債権者などによる家の差押えについてはさほど気にしなくて良いことになります。
ただし、住宅ローンそのものを支払わないとなると差押えされて、競売でお家を失ってしまいます。
2-2.オーバーローンではない場合は差し押さえられる
一方、オーバーローンではない場合は、借金を滞納すると家を本当に差し押さえられる可能性があります。なぜなら、家を競売で売却することで、１番手債権者（住宅ローン）と2番手債権者（借金）の両方を返せる可能性があるからです。
また、オーバーローンの時と同様に、住宅ローンそのものを滞納すると、住宅ローン債権者から差押えを申し立てられます。住宅ローン債権者による申し立ては「無剰余取消」されません。
住宅ローンの返済が厳しい場合について詳しくは「住宅ローンの滞納・延滞はどうなる？払えないときの解決方法5つを紹介！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3.差し押さえられたらどうなるのか？
家を差し押さえられてしまうと、どこに住めば良いのか、借金は残ってしまうのかについて説明します。
3-1.家を差し押さえられたらどこに住めば良いのか
家が差し押さえられたとき、「どこに住めば良いのか」心配される方がおられます。
差押えが起こると裁判所から「差押決定通知書（さしおさえけっていつうちしょ）」が届きますが、すぐに家から追い出されるわけではありません。競売の手続きが進み、家の競落人（けいらくにん：落札者）のものになるまでは住み続けることが可能です。
家が競売にかかると、まずは裁判所の執行官などが家の室内の様子を見に来て、その後最低入札価格や入札日、入札期間や開札日などの必要事項を決定します。
家の競売情報が公開されると、不動産会社など家の購入に関心を持つ人が家の様子を見に来ますが、それでもまだ住み続けられます。
競落人が決まって所有権が移転するまでは住み続けても強制的に退去させられることはありません。家が競売にかかってから競落されるまでの期間は半年以上あるので、その間に次のお住まい（賃貸住宅や実家など）を見つけて、引っ越しましょう。
なお競落人が決まって家の所有権が移転しても家に居座った場合には、明け渡し請求の裁判をされて、強制的に家から退去させられる可能性が高くなります。
3-2.家を強制的に売却させられても借金は残るのか
家を差し押さえられて競売になったり任意売却したりした場合、その後も借金が残る可能性があります。
もともとオーバーローンの場合だと、競売になったケースではもちろん、任意売却した場合でも、残っている住宅ローンを売却額では完済できないからです。
残ったローンや借金は、家の売却（競売）後に返済していかねばなりません。一括払いが苦しい場合、保証会社やカードローンの会社と相談しながら、分割払いしていきましょう。
ただし、競売よりも任意売却の方が高く売れるため、借金の額をへらすことができます。
4.差し押さえられてから家を売却する方法
借金滞納で家を差し押さえられても、家を売却することは可能です。
ほとんど厳しいですが、債権者と合意ができて期間入札寸前までであれば、任意売却することができます。
住宅ローンの滞納によって住宅ローン債権者から差押えを受けた場合には、借入先の金融機関と話をして、家を任意売却（にんいばいきゃく）します。
任意売却とは、オーバーローン状態になっているときに、金融機関の許可を取って不動産を売却する方法です。
ただし、不動産担保ローンなどの後順位の抵当権者がいる場合には、その抵当権を外してもらわないと任意売却できません。
オーバーローンになっているのであれば、競売を申し立てても無剰余取消されるので、後順位の抵当権者には競売の利益がありません。そのことを説明して、いくらかのはんこ代を払って抵当権を外してもらうのが一般的です。
このようにして、後順位の抵当権を外してから家の売却を進めます。
住宅ローンのついていない家をカードローンなどの債権者に差し押さえられた場合には、カードローン債権者などと協議して、任意売却を進めていく必要があります。
このあたりは、任意売却の経験が豊富な不動産会社に依頼する必要があります。債権者との交渉など、専門的な知識が必要なため、どの不動産会社でも任意売却できるわけではありません。
任意売却について詳しくは「任意売却のデメリットやリスク、注意点を詳しく解説！」で説明していますので、ぜひご覧ください。
まとめ
任意売却ができる時間は限られています。差押えされて競売の手続きに入ると、債権者との交渉のハードルが一気にあがります。
競売になると任意売却に比べて損してしまいますので、差押決定通知書が届いたら、一刻もはやく金融機関と不動産会社に相談してください。
また、差し押さえになる前に手を打つことも大切です。リースバックを使えば、家や事業用不動産を売却して売却代金を受け取り、その後、賃貸として使い続けることができます。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ一読してみてください。
どうしたらよいのかわからないという人は、まず「イクラ不動産」をご利用ください。簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、あなたの状況に合った売却方法や不動産会社を選べます。
