あなたの不動産は道路に接していますか？
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
あなたの不動産に接している道路の種類を調べるには、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べることができます。
その結果、道路の種類が42条1項4号道路とわかりました。
42条1項4号道路とはどのような道路でしょうか？
42条1項4号道路とは計画道路
| 建築基準法種別 | 内容 | |
| 1 | 42条1項1号 | 4m以上の道路法による道路（国道・県道・市道・区道など） |
| 2 | 42条1項2号 | 都市計画法（開発行為など）・土地区画整理法等の法律により造られた道路 |
| 3 | 42条1項3号 | 既存道路（建築基準法施行時の昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路） |
| 4 | 42条1項4号 | 都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路 |
| 5 | 42条1項5号 | 民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路。通称位置指定道路 |
| 6 | 42条2項 | 道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路 |
| 7 | 基準法上道路以外 | 43条但し書き通路、単なる通路など |
- 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市法または密集市街地整備法によって、事業計画のもと新しく造られる道路、もしくは既存の道路を変更（拡幅）する道路
- 一般的には、都市計画道路が事業決定され、都市計画施設に該当する敷地（将来、道路になる部分）が買収されると、その部分が42条1項4号道路になる
- 「2年以内に事業の執行（工事）が予定されている道路」とされているが、あくまでも予定のため、2年を超えて予定通りに道路工事が始まらなくても、指定が取り消されない限りその効力を有しているため、道路内の建築制限などは引き続き制限を受ける
- 42条1項4号道路の指定にあたっては、特定行政庁が道路事業者と協議した上で指定する
役所で調査する場合
- 調査物件及び近隣の「建築計画概要書」を入手し、図面や記載されている道路の状況を確認します。
- 調査段階で、都市計画道路の「事業決定済かつ買収済」であることが判明した場合には、42条1項4号道路になっている可能性があると予想できます。道路予定地（都市計画道路拡幅線・予定概略線・拡幅予想線）がわかるものとして「指定道路調書」や「拡幅予定線図」を入手できたらします。役所によっては、申請の上、地積測量図に拡幅予定線を線引きするところもあります。
- ただし、買収後、42条1項4号道路として告示されるまでにタイムラグがあるため、42条1項4号道路でない場合、役所から買収した部分の土地は、まだ建築基準法上の道路ではないことに注意が必要です。
その場合、役所に「現時点で建築基準法上の道路か」と聞けば、告示されていない以上「そうではない」という主旨の応答がありますが、未接道の敷地だから建築は不可という意味ではありません。
このようなケースで、42条1項4号道路指定の告示前に、この土地に家を建てる旨の建築確認を出したい場合には、「建築の許可がおりるかどうか」を役所に聞いておくべきでしょう。
都市計画道路が、「計画決定」段階なのか「事業決定」段階なのかによって調査する項目が異なるため、注意が必要です。
都市計画道路が【計画決定】段階の場合の調査項目
- 計画道路の名称・番号
- 計画幅員（路線全体の代表の幅員と調査物件の最寄りの幅員）
- 計画決定年月日・告示番号
- 建築制限（都市計画法第53条・54条）の確認と特例許可
- 事業決定の予定
- 事業化優先路線や見直し路線に該当するか
- 公拡法届出の対象となるか
詳しくは「都市計画事業の計画決定段階の制限についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。
国や都道府県、市区町村など行政が、その土地を優先的に取得できる法律です。市街化区域内の5,000㎡以上の敷地や、都市計画施設がかかる一定面積以上の敷地（例:東京都は200㎡以上）の該当区域部分において、行政が購入を検討します。
購入するかどうかの是非を確認するため、売買契約締結前に役所への届出が必要となります。この届出対象面積は行政によって異なるため、その都度確認が必要です。届出の結果、行政の購入が決まると、該当敷地部分を測量し買収されます。
ただし、マンション１室の売買の場合は、届出の対象外です。
都市計画道路が【事業決定】段階の場合の調査項目
- 計画道路の名称・番号
- 計画幅員（路線全体の代表の幅員と調査物件の最寄りの幅員）
- 事業決定年月日・告示番号
- 建築許可（都市計画法第65条）の確認
- 事業完了予定時期
- 具体的な進捗状況（測量・買収・工事などについて）
詳しくは「都市計画事業の事業決定段階の制限についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。
これから造る計画段階の道路
42条1項4号道路とは、他の道路とは違って現在は道路ではなく、これから造られる計画段階の道路（幅員は4m以上）予定の土地を指しており、「計画道路」もしくは「大規模開発道路」と呼ばれます。
事業計画に基づき、将来確実に道路が完成するとして、特定行政庁が42条1項4号道路に指定します。道路に面していないのにもかかわらず、最近建築された建物があるときは、42条1項4号道路の可能性が高いです。
具体的には、「都市計画道路」に多くみられます。「都市計画道路」とは、都市計画法に基づいて道路の幅の拡幅整備を決定した道路のことで、主に交通量の多い幹線道路が多く、幅員が20m、30mなどといった大きな道路も多いのが特徴です。
（道路予定地となっている42条1項4号道路）
もし、あなたの土地が42条1項4号道路に指定されると、計画道路内の土地は「道路」として扱われるため、建築敷地とはならず、基本的にその土地の上に建物を建築することができないため、注意が必要になります。
42条1項4号道路に指定されると、基本的にその土地（将来の道路）の上に建築物を建築できませんが、もし、この道路が「計画決定」段階の場合であれば、まだ建築することができます。
ただし条件があって、それが都市計画法第53条・54条の許可です。
54条にありますが、道路予定地内では、「地階の無い2階建てまでで、木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などの非堅固な建物」しか建築できません。
ここでの「堅固な建物」とは、鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリートなどを指しますので、これらは建築できません。
つまり、
ということです（なお、一部地域では緩和措置として、3階建てまで許可される場合もあります）。
これが、「事業決定」段階になると都市計画法第65条の規定に基づいて、建築にあたっては都道府県知事の許可が必要になります。事業の進捗にもよりますが、余程のことがない限り、計画決定段階と異なって建築の許可はおりません。
詳しくは、「都市計画道路とはなにか調査方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。
ただし、この接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されるため、都市計画区域外では適用されません。田舎で、道路に接していない家が見かけられるのはこちらの理由によります。
調査方法について詳しくは「42条の建築基準法上の道路と接道義務、調査方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ご覧ください。
不動産会社だけど、プロに不動産の基本調査や重要事項説明書などの書類の作成を依頼されたいという方は、「こくえい不動産調査」にご相談ください。
地方であっても複雑な物件でも、プロ中のプロがリピートしたくなるほどの重説を作成してくれます。