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家を売り出そうと思っています。
たくさんの不動産会社から売り出したいので、一般媒介契約にすればいいでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
媒介契約とは、不動産会社に依頼する業務の内容や仲介手数料などを取り決めるための契約です。
媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があり、一般媒介契約の一番の特徴は複数の不動産会社に売却を依頼できることです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|
複数の会社へ依頼 |
◯ | ×(1社のみ) | ×(1社のみ) |
|
自分で買主を見つける |
◯ | ◯ | × |
| 媒介契約期間 | 特に決まりはない | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
|
レインズへの登録義務 |
特に決まりはない | 7日以内 | 5日以内 |
|
売主への報告義務 |
特に決まりはない | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
こちらでは、次の内容についてわかりやすく説明します。
- 一般媒介契約の内容
- 一般媒介契約のメリットとデメリット
- 一般媒介契約がおすすめな人
もくじ
1.一般媒介契約の契約内容は？
では、一般媒介契約と専属専任媒介契約、専任媒介契約との違いを詳しく見ていきましょう。
1-1.①複数の不動産会社への依頼
一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく／一般媒介とも言います）は、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。
３種類ある媒介契約の中で、複数の不動産会社と契約できるのは一般媒介契約だけなので、最大の特徴だと言えるでしょう。
1-2.②自分で買主を見つけること
一般媒介契約では、自分で見つけた買主と直接売買すること（自己発見取引）も可能です。
自分で契約書を作成するという方もいれば、司法書士に契約書の作成を依頼する方もいます（費用は数万円）。
もちろん不動産会社に契約だけを依頼することも可能で、自ら買主を見つけた分、仲介手数料の減額交渉できるのが通例です。
1-3.③媒介契約期間
一般媒介契約は、専任媒介契約や専属専任媒介契約と異なり、法律上、媒介契約期間の定めはありません。ただし、3ヶ月間以内に設定することが奨励されています。
また、売主の都合によって、媒介契約の解除を申し入れても問題はありません。
媒介契約の解除方法については「媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない方法！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
1-4.④不動産会社のレインズへの登録義務
一般媒介契約では、不動産会社はレインズに登録する義務はありません。ただし、任意で登録をしてもらうことは可能です。
1-5.⑤不動産会社から売主への報告義務
一般媒介契約では、不動産会社は売主に対して、定期的に売却活動の状況を報告する義務もありません。ただし、レインズへの登録と同様、任意で報告をしてもらうことは可能です。
1-6.明示型と非明示型がある
一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があり、売主はどちらかを選択することができます。
明示型とは、他の不動産会社にも売却を依頼しているのか、依頼している場合はどこの不動産会社なのかを伝えることが必要です。
反対に非明示型とは、他の不動産会社への依頼などを伝える必要はありません。
非明示型では、不動産会社にとってどれだけライバルがいるのか把握できないうえに、売主から信用されていないとみなされる可能性もあるので明示型がおすすめです。
それぞれの媒介契約については、「媒介契約とは？3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2.一般媒介契約のメリット
一般媒介契約を選ぶメリットとデメリットは、どちらも複数の不動産会社に売却活動の依頼ができる点です。
まずはメリットから見ていきましょう。
2-1.不動産会社同士を競わせることができる
一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社に依頼することで、不動産会社同士で売却を競わせることができることです。
仲介手数料は成功報酬のため、不動産会社は売却を成功させないと売主から手数料を受け取れません。
そのため、複数の不動産会社に売却を依頼して競わせることで、結果として早く売れたり、相場より高い金額で売れたりすることもあります。
また、複数の不動産会社に依頼することができるので、不動産会社選びで失敗するリスクを抑えられる点もメリットです。
2-2.物件の囲い込みを防ぐことができる
物件の囲い込みとは、他の不動産会社からの買主には、売却を依頼された物件の紹介や契約をさせないようにすることです。
不動産会社の収入源である仲介手数料は、買主も自社で見つけることができれば、売主と買主との双方から受け取ることが可能です。これを「両手仲介」と言います。
そこで、別の不動産会社から物件に問い合わせがあっても「商談中のため案内できません」などと虚偽の情報を流し、あくまでも自力での売買契約成立（両手仲介）を目指そうとするのが「囲い込み」です。
一般媒介契約であれば、あらかじめ複数の不動産会社に依頼できるため、物件の囲い込みを防ぐことができます。
2-3.物件を公表せずに売却できる
一般媒介契約の場合、不動産会社がレインズに登録するかどうかは任意です。
レインズに登録しないことを選択すれば、物件が売りに出されていることを公にしないまま売却活動を行うことができます。
何らかの事情で家を売りに出していることを周囲に知られたくない場合は、レインズへの登録義務がない一般媒介を選ぶとよいでしょう。
3.一般媒介契約のデメリット
デメリットも確認しておきましょう。
3-1.不動産会社のやる気が落ちる
不動産会社同士で競わせることができるというメリットと相反しますが、一般媒介契約では不動産会社のやる気が落ちるだけでなく、広告費を十分にかけてもらえない恐れも生じます。
不動産会社の収入源は、契約成立の際に受け取れる仲介手数料です。
一般媒介契約で複数の会社に売却を依頼されるということは、自社でいくら広告費をかけて必死に宣伝しても、結局、他社で売れてしまえば仲介手数料が1円も入ってこないばかりか、広告費をかけた分だけマイナスになってしまいます。
それに比べて、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、1社にしか任せることができないため、不動産会社としては売れれば必ず手数料を受け取ることができます。
そのため、一般媒介契約の場合、不動産会社のやる気が落ち、かけてもらえる広告費が少なくなる可能性があるのです。
ただし、売れ筋人気物件の場合は例外です。
売りに出した途端に購入希望者が現れるような人気物件の場合は、いずれの不動産会社もチャンスを狙ってくるため、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせて条件のよい所で売却するほうがよいでしょう。
3-2.アテブツにされる可能性がある
最悪なケースは「アテブツ」にされることです。
アテブツとは、購入希望者にわざとあまりよくない物件を見せてから、不動産会社が売りたい物件を見せて、購入希望者に
と思わせる営業手法になります。
不動産会社は、
と考えるため、専任（専属専任）媒介契約の物件を優先し、一般媒介契約の物件をアテブツにされる可能性もあります。
3-3.サービスが受けられないことも
一般媒介契約を結んでしまうと、不動産会社が独自で提供する売却時のサービスが受けられない可能性もあります。
例えば、野村不動産アーバンネットの売却サポートでは「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」といった選べるサービスがいくつかありますが、適用条件は、専任（専属専任）媒介契約を締結した方が対象です。
また最近、多くの不動産会社が提供しているサービスに「買取保証」というものがあります。買取保証とは、一定期間が過ぎても家が売れなければ、不動産会社が必ず買い取ってくれるというサービスです。
こちらのサービスも、専任（専属専任）媒介契約でなければ、利用できなくなっています。
特に大手の不動産会社では、独自のサービスがたくさん用意されているので、これらのサービスが受けられない可能性があることは一般媒介契約のデメリットと言えます。
3-4.販売状況が見えづらい
一般媒介契約では、売主自身が複数の不動産会社と個別に対応しなければならないので、労力や手間がかかって大変です。
さらに、不動産会社には売却活動の状況を報告する義務がないため、それぞれの不動産会社がどのような販売活動をしているのか見えづらくなりがちな点もデメリットだと言えるでしょう。
3-5.物件情報が広がらない
レインズに登録しなければ、他の不動産会社に物件の情報がなかなか広がりません。そのため、購入希望者が見つかりにくくなり、売却をスムーズに進められない可能性があります。
4.一般媒介契約がおすすめな人
一般媒介契約にすべきか判断に迷った場合は、次のポイントを確認しましょう。
- 都心部や人気エリアの物件である
- 近所に知られたくない
都心部や人気エリアの物件は、すぐに売れる可能性が高いだけでなく、物件が売りに出るのを待っている購入希望者もいるため、一般媒介契約であっても不動産会社は積極的に売却活動を行います。
よって、1社に任せてしまうよりも複数の不動産会社が競うことで、1円でも高く売却できる可能性が上がるからです。
また、一般媒介契約はレインズへの登録義務がなく、売却中であることを公表しなくてもよいため、近所の人などに知られることなく売却することができます。
もし人気物件に該当しないかつ、特別な事情がないようであれば、専任（専属専任）媒介契約で、手厚く売却活動を行ってもらうほうがよいでしょう。
媒介契約を結んだ後の流れについては「不動産売却の流れをイラスト解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
どの媒介契約にすればいいのかわからない、人気エリアの物件なのか判断できないという方は、まず「イクラ不動産」にご相談ください。
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