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家を相続しましたが、使う予定がないので空き家になりそうです…
この家をどうしたらいいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
「空き家問題」の一つとして、「空き家予備軍」という言葉があります。
読んで字のごとく「空き家になりそうな家」という意味ですが、空き家になってしまってから行動をおこすのではなく、「予備軍」のうちに必要な対策を講じることで、所有者の負担は大きく減ります。
こちらでは、空き家予備軍がとるべき対策についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.空き家予備軍とは？
空き家予備軍とは、「65歳以上の高齢者しか住んでいない持ち家」と定義されています。簡単にいうと、数年の間に空き家になる可能性が高い家ということです。
2018年6月の日経新聞では、空き家予備軍のことを次のように報じています。
大都市に空き家の「予備軍」が大量に潜んでいる。65歳以上の高齢者だけが住む戸建てとマンションの持ち家が、東京、大阪、名古屋の三大都市圏に合計336万戸あり、同圏内の家全体の2割強に達することがわかった。
（日経新聞2018年6月22日抜粋）
空き家問題は「田舎の話」と思っている人も多いのですが、今後は都市部でも空き家問題が深刻化していくのは必至です。
ただ、「予備軍」であっても今とれる対策をしておけば、空き家になったときのリスクを回避することも可能になります。
2.空き家になると何が問題なのか
空き家になることで所有者が強いられるのは、適切な「管理」です。
2015年に「空き家対策特別措置法」が施行されてから、空き家の管理はもはや所有者の義務となっており、所有者は義務を果たさなければ行政から相応のペナルティを課せられるようになりました。
所有者が最も危惧すべきなのは、ペナルティの1つである実質的な「増税」でしょう。
住宅が建つ土地は、固定資産税が最大1/6になる優遇措置がとられています。この優遇措置は、行政機関から「特定空き家」の指定を受け、行政指導に従わなかったタイミングで撤廃となります。
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理がおこなわれていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
（出典：国土交通省）
所有者は、まず「特定空き家」に指定されないようにする必要がありますが、それには定期的な巡回や剪定作業、適切な修繕などが不可欠です。
定期的な管理が難しければ、管理会社に空き家の管理を委託することも考えなければなりません。
空き家の管理会社については「空き家を管理する会社はどこが良いのか比較してみた」をぜひご参考ください。
3.「空き家」になる前にとれる対策
空き家になってからの負担を減らすために、「空き家予備軍」のうちにとれる効果的な対策は次の2つです。
3-1.資産価値を上げるための住み替え
空き家問題は、空き家が「売れない」「貸せない」ことが問題の発端となります。
「売れない」「貸せない」理由は、空き家の価値が低いからにほかなりません。
- 築年数が古い
- 駅から遠い
- 郊外
上記の3つは価値の低い空き家によくある条件ですが、この条件を「予備軍」のうちに解消しておくというのも空き家問題に備える対策の1つです。
- 都市部に住むお子さんの家の近くに引っ越す（近居）
- 都市部に住むお子さんと一緒に家を建てる（同居）
- 手広な家から、比較的手狭で立地や築年数が好条件な家に引っ越す
このような住み替えができれば、将来的に空き家になったとしても、受け継いだ人たちも売却や賃貸活用に困る可能性が低くなります。
3-2.空き家になるタイミングで売却
空き家問題は、空き家を放置することで問題が大きくなります。空き家になったタイミングで売却することができれば、多くのケースでトラブルやもめる原因にはなりません。
空き家予備軍が空き家になる要因は、主に次の2つでしょう。
- 所有者が高齢者施設に入所する
- 所有者が亡くなる
そもそも所有者が亡くなった家の行方は、配偶者や子供など相続人（財産を受け継ぐ人）の状況で決まります。
そのまま不動産を受け継いで、住み続ける方は売却しません。一方、相続人の中に1人でもお金に困っている人がいれば、できるだけ早く売却する方向に大きく傾きます。場合によっては買取してもらうケースも少なくありません。
買取については「【不動産買取】お家をすぐに売ることができる方法をかんたん解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-2-1.いずれ売るなら早めの売却がおすすめ
上記のケースではない、つまり、不動産に住まないし、お金にも窮していない方は、取りあえず所有（空き家）する方が多いです。
このような方は「親の財産であって、私の財産ではない」や「親に申し訳ない」という考えが強く、すぐに売却することは、まるで金銭をすぐに欲しているような行動に映るため、相続後すぐに売却することには心情的に傾きません。そのため「使用せず所有（空き家）」状態になるのです。
しかし、その状態が、そろそろ手放しても良いかと売却方向に変わるときがきます。その変わるタイミングは、三回忌以降であることが多いとされています。
三回忌とは、故人の没年の翌々年の命日のことですが、近年、三回忌までは親類を呼んでの法要を行うことが多いため、三回忌が終わると肩の荷が降りる人も多いのではないでしょうか。
この間にも築年数が経過し、手入れされていないお家の価値は確実に下がっているのです。
また、相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売らなければ、相続した不動産を売却した際の譲渡所得税の控除も適用できません。（国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）
もう、子供などの相続人が家を受け継がないとわかっているのであれば、空き家になったタイミングで所有者が責任を持って「売却する」という決断をしておいた方がよいでしょう。
3-3.リースバックやリバースモーゲージを利用する
空き家予備軍の家を売却できない理由の一つとして、売却してしまうと住み慣れた家から出ていくことになる点があげられます。特に高齢者の場合、新しい場所に転居するのがむずかしいことが多いでしょう。
そのような場合におすすめなのが、リースバックやリバースモーゲージです。
リースバックを利用すれば、家を売却したあとも、賃貸としてこれまでと同じように今の家に住み続けられます。
またリバースモーゲージとは、家を担保にしてまとまったお金を借り、家の所有者が亡くなった際に、家の売却額で一括返済するというものです。
これらを利用すれば、家の所有者が亡くなることで空き家になってしまうという事態を防ぐことができます。
「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」や「家に住みながらお金を借りることができるリバースモーゲージとは？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
4.空き家予備軍のうちの売却は節税にもなる
家を売って利益が出た場合、その利益に対して所得税（譲渡所得税）と住民税が課税されます。
マイホーム売却の場合は「3,000万円特別控除」が適用になり、売却利益から最大3,000万円が控除されるので大幅な節税となります。
ただし、3,000万円特別控除は「所有者がマイホームに住まなくなった日から3年後の12月31日まで」の売却にしか適用されません。
一方、所有者が死亡した場合、相続人は2016年に新設された「空き家売却の3,000万円控除」の適用によって「マイホームの3,000万円控除」と同様の恩恵を受けることができます。
しかし「空き家売却の3,000万円控除」は適用要件が厳しく、「マンション」や「昭和56年5月31日以降に建てられた戸建住宅」、「売却金額が1億円以上の物件」は、適用外となります。
つまり「空き家売却の3,000万円控除」の適用外となる空き家については、所有者が存命のうち、かつ「マイホームの3,000万円控除」が適用となる期間に売却することが大幅な節税につながります。
まとめ
将来、空き家になることが懸念されている「空き家予備軍」は、年々増え続けています。
いざ、空き家になってからあわてることがないように、あらかじめ家族や親族で話し合っておくことが大切です。
空き家や、空き家になりそうな家（空き家予備軍）について、どうしたらよいのかわからないという人は、まず「イクラ不動産」をご利用ください。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く査定価格がわかるだけでなく、売却しても今の家に住み続けられるリースバックのご相談もできます。また、売却する場合は、空き家の売却に強い不動産会社を選べます。
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