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空き家となっている家があるのですが、賃貸か売却かで悩んでいます…
活用できればいいのですが、手放した方がいい物件もありますよね？
賃貸と売却、どっちがメリットが高いのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
相続などにより空き家となっている家があるとき、売却か賃貸かで迷う方は多いです。
空き家を売るべきか、貸すべきかは、状況によって異なります。まずは、空き家を貸した場合と売却した場合のメリット・デメリットをしっかり理解したうえで検討しましょう。
こちらでは、空き家となっている不動産を売るべきか、貸すべきかについて説明します。
もくじ
1.「まだ住める」という空き家なら賃貸にすることもできる
総務省が実施した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家総数は約849万戸にのぼり、全国の総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は 13.6％と過去最高となっています。
空き家を放置したままでいると、空き巣や放火の危険があるだけでなく、人が住まなくなった家は劣化のスピードが早くなり、定期的な管理が必須となるため、売却してしまうのか賃貸に出すのか迷う方は多いです。
空き家といっても、社会問題となっているような倒壊寸前のボロボロの空き家や人が住まなくなってから時間も経っていない傷みのない空き家など、家の傷み具合によって異なります。
築年数もそれほど古くなく、傷みもあまりない、そして手入れが行き届いているという状況なら、そのままの状態で貸し出すこともできます。このように、賃貸にする方法も空き家活用の選択肢のひとつです。
また、空き家になっている期間が少し長くても、リフォームによって手を加えることによって、貸し出せるケースもあります。
家をまるごとリフォームするのではなく、キッチン・浴室・トイレなどの設備機器を交換したり、壁紙を張り替えたりなど、見た目を明るく清潔にすると「借りたい」という人が出てきます。
近頃は、古民家をリノベーションすることに興味がある人も増えています。「リフォームしてもOK」という前提で貸し出すスタイルなら、借りた人は賃貸なのに自分仕様にできるという魅力を感じます。古いまま貸し出すこともできるので、貸主側としてもあまり費用を負担せずに済みます。
2.「売る」か「貸す」かの判断基準
空き家を「売る」のか「貸す」のかの判断基準として、次のようなものがあります。
2-1.売った場合と貸した場合の比較をする
「貸す」ということは、誰かに借りてもらい、賃料を支払ってもらわなければなりません。そのため、「貸す」という選択肢は、まず、その借り手の需要があるかどうかを見極める必要があります。
所有している不動産が、賃貸の需要が多い立地にあるのであれば、「貸しても売ってもよい」と考えられるため、売った場合と貸した場合の比較から始めます。
例えば、いま売却した場合の手取り額と、5年の定期借家契約（ていきしゃっかけいやく：契約期間終了とともに賃貸人に出ていってもらう契約）期間で得られる賃料収入の手取り額と5年後に売却した場合の手取り額との合計額を比較します。
賃貸の場合、修繕や内装などリフォーム工事を行ってからでないと貸せない場合が多いので、この分の金額は差し引きます。
賃料の割に大規模な工事費用がかかる場合、賃貸は現実的でないことも多いです。
また「毎月きちんと賃料は入ってくるのか」「5年後の売却価格は、今より下がる可能性があるのではないか」といった不透明な要素があるので、少し複雑ですが、金利や賃貸事業のリスクを加味した割引率を算定し、将来得られる金額を今の価値に換算する方法もあります。
売却による手取り金額を計算する場合、取得費加算（しゅとくひかさん）や空き家の譲渡に関する3,000万円の特別控除（2023年12月31日までに空き家を売却したときは居住用財産として3,000万円控除が利用できます）も考えます。
いずれも売却の手取り額がアップするため、賃貸した場合と比較する際には重要な要素です。
将来の経済状況や賃貸への不安が大きい人とそうでない人とで判断が異なってきますが、これらは「売る」か「貸す」かの判断基準の一つとなります。
2-2.賃貸が難しければ早期売却がおすすめ
一方、賃貸の需要が少ない立地であれば、「貸す」という選択肢は取りづらく、加えて「売りにくい」不動産と考えるべきです。
今後、人口が増えるなど需要をつくる政策がなければ、価格が下がる可能性が高いと考えられるので、少しでも早く売ったほうがよいでしょう。
ただ、相続人が複数いる場合などは、「売る」か「貸す」か判断を簡単に決めれないというのも事実です。
そのため、「しばらく放置しておく」という選択肢を選ぶ人も少なくないのですが、固定資産税や建物の維持管理にもお金がかかるので、そのことを踏まえた上で「放置」しなければなりません。
実家を処分できない気持ちもわかりますが、老朽化した空き家は、地震や台風などの災害時に倒壊や延焼の被害をもたらす恐れがあり、周りに住んでいる方に迷惑をかけるリスクを招きかねません。
また、住む可能性はほとんどないのに、家財整理や建物の解体を考えると手放す踏ん切りがつかず、売却を先送りしている空き家も多くあります。
まずは、どうするか決めるためにもいま売却したらいくらになるのか調べておきましょう。
売却価格を調べるには、地域の不動産会社に依頼するのがおすすめですが、まだ確実に売却するとは決まっていないので相談しにくいという方は「イクラ不動産」をご利用ください。
3.空き家を貸すメリット
次に、空き家を貸し出すメリットについて見ていきましょう。
3-1.所有権を失わない
家は一度手放したら自分のものではなくなります。
人に貸していても、所有者が自分であれば将来的に資産として残すことが可能です。また、状況によってはいずれ住むこともできますし、最終的に売却の決断ができたらそのタイミングで売ることもできます。
3-2.家賃という収入が入ってくる
賃貸にすると、家賃という形で決まった収入を月々得ることが可能です。
家を借りるほとんどの人はある程度長い期間住むため、継続的な収入が期待できます。管理などで支出も多い空き家が、収入を生む財産に変わる点がメリットです。
家賃で得た収入から、固定資産税の支払いを捻出することもできます。
3-3.借主が空き家を管理してくれる
空き家は、日常的に換気をしたり掃除をしたりなど管理が面倒ですが、誰かが住むようになれば不要です。
また、人が住むことによって家の傷みをおさえられる点も期待できます。
4.空き家を貸すデメリット
賃貸すれば収入や管理の面においてメリットがある一方、反対にいくつかのリスクがあることも理解しておきましょう。
4-1.賃借人（入居者）とトラブルが起こることもある
入居する人によっては、家賃を滞納したり近所の人とトラブルを起こしたりするなど、厄介なケースもあります。
そのようなときは、大家としてトラブルを解決しなければならず、気苦労を抱えてしまうかもしれません。
また、借りる人がだらしない人だと、部屋を綺麗に使ってもらえず、傷みがひどくなることもあります。
4-2.管理費用は大家側が支払う
賃貸物件の管理費用や維持費用は、大家が負担することになります。
水廻りのトラブルや給湯器など設備の故障など、住まいに不具合が発生すれば、貸主が修繕しなければなりません。
借主が変わるたびに、ハウスクリーニングや壁紙のリフォームなども必要になります。
4-3.入居者がいなくなれば家賃収入はゼロ
入居者がいないと、収入となる家賃は得られません。
新たな入居者が見つからなければ、その間は自分で空き家を管理していくことになります。
4-4.借主を無理やり追い出すことができない
一般的な賃貸借契約は、借主が退去したいと言うまで自動的に更新が続く「普通借家契約」という契約スタイルです。
売却したい、自分が住みたい、取り壊したいと考えたとき、正当な事情が無い限り、借主を無理に出ていかせることは法律上できません。
そのため、売却することや、自分が住むことなど考えているのであれば、あらかじめ契約期間を定められる「定期借家契約」にしても良いでしょう。
ただし、短い期間だと困るという賃借人も多いため、普通借家契約で入居者を募集するときよりも借り手が見つかりにくく、家賃も安くなりがちです。
5.空き家を売るメリット
空き家を売却するメリットは以下のとおりです。
5-1.まとまったお金が手に入る
空き家を売る大きなメリットの一つがまとまったお金が手に入るということです。
基本的に建物価格は、年月が経つにつれてどんどん価値が下がるため、建物価格のみでいうと、基本的には今が一番高いということになります。
また、人口減少社会である日本において、賃貸の需要は将来的に減少傾向にあります。不動産の価格は、立地や家の広さだけでなく、経済状況や天災地変などにも影響を受けるので一概では言えませんが、今売却するほうが、将来的な家の価格の下落リスクを避けることができます。
5-2.管理の手間や維持費がかからなくなる
賃貸に出したからといって家の管理から完全に逃れられるわけではありません。経年劣化などの修繕については、賃貸する場合でも、空き家のまま置いておく場合でも、家を所有している限りは必要となってしまいます。
一方、家を売却してしまえば、こういった管理の手間や固定資産税などの維持費がかからなくなります。
空き家の維持費用について詳しくは「空き家を維持するときにかかる費用」も併せてご覧ください。
6.空き家を売るデメリット
空き家を売却するデメリットは、次のとおりです。
6-1.家を手放すことになってしまう
当然ですが売却してしまえば、新しい買主のものになるため、家を手放すことになってしまいます。
将来的に自分が住むかも知らないというケースや親が老人ホームに入居しており、今は空き家になっているが帰ってくる可能性があるかも知れないというケースではなかなか手放すという選択はできないかもしれません。
相続物件であれば、売却を決めた段階で売りに出すことができますが、親が老人ホームに入居しているなどのケースでは、売りたいときに売れないというリスクもあるため、売却するかどうかは慎重に判断しなくてはなりません。
詳しくは「親が老人ホームへ入居、実家は売却？空き家？どっちにすべき」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
6-2.売却にかかる費用が必要となる
家を売却するには不動産会社への仲介手数料や相続登記をまだしていなければ、登記費用、印紙税などさまざまな費用がどうしてもかかります。
さらに住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの繰り上げ返済手数料や万が一、家を売ったお金で住宅ローンが完済できなければ、差額分を手元の資金から出す必要が出てくる可能性もあります。
家を売却した際にかかる費用などについて詳しくは「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
空き家を活用する方法として賃貸にすることは魅力もある反面、家賃でこれぐらい入ってくると計算した通りの結果にならないケースもあるなど、注意しなければならないポイントも多いです。
人に貸し出せば、老朽化をおさえることはできますが、年数が経てば自然に傷んでいくものです。将来的に手放すことを考えているなら、傷みが少ないうちに売るのも一つの方法です。
住まない空き家を賃貸すべきか、売却すべきか比較するには、貸したときに賃料がいくらぐらいになるのか、今売るといくらぐらいになるのか、まず相場価格を知った上で検討する必要があります。
所有している空き家の相場価格が知りたいという人はまず「イクラ不動産」をご利用ください。無料＆秘密厳守で不動産の査定ができるだけでなく、売却するとなった場合は、地元で売却に強い不動産会社を選べます。
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