500㎡以上の広い土地を相続する場合のルール変更点についてまとめた|不動産売却初心者向けメディア「売却一年生」

すごく広い土地を相続しました。
相続税のルールが変わったそうですが、相続税はどうなるのでしょうか？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

こちらでは、500㎡以上の広い土地を相続する場合のルール変更点について説明します。

目次詳細閉じる

1.広大地とは？

広大地とは、マンション用地や工場用地に適さないため、土地全体を有効利用できず、新しく道路を通すなどして一戸建ての区画を造成しなければならない土地のことです。

新しく道路をつくったその分は宅地分譲できないので、公共公益的施設用地の負担としてみられ、2017年までは路線相続税の評価を下げられていました。

それが、2018年以降、広大地の相続税の評価のルールが変わりました。

2017年まで、三大都市圏の500㎡（151.25坪）以上の土地、それ以外の地域で1,000㎡（302.5坪）以上の土地は、一定条件を満たすと「広大地（こうだいち）」とみなされて、相続税の評価をかなり下げることができたため、節税効果があるとされていました。

都内の500㎡の広大地の場合、2017年まで路線価による評価からの減額率は42.5％でした。1㎡あたりの路線価を30万円とすると、広大地でなければ1億5000万円ですが、広大地になると8625万円と相続税評価が下げられていました。

2004年までは、宅地開発の想定図を作成してもらい、道路など公共用地となる面積を計算して申告していましたが、時間がかかったり、専門家に依頼しなければならないなど実務上の負担が重くのしかかっていました。

そこで、2004年に土地全体の面積に応じて一定の計算式で評価の減額率を決めるルールに改正されたのですが、この減額率が大きかったため、相続前に広大地をわざわざ買って、相続後にすぐに売るなどの節税対策が急増していました。

このため、2018年から広大地に代わって「地積規模の大きな宅地」という新しいルールで広い土地を評価することになりました。

相続税の評価額を下げられる点は同じですが、減額率は広大地に比べて縮小し、都内の500㎡の減額率は20％にとどまります。

加えて、地積規模の大きな宅地は、国税庁の路線価図で「中小工場地区」とされるエリアでは評価減が認められません。

そのため2017年まで広大地とみなされていた土地は、「地積規模の大きな宅地」ルールで相続税が重くなるケースが多いようです。