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相続した一戸建て（空き家）をどうしたらいいのか悩んでいます。
活用するなら、どういった方法がありますか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
相続した家を活用するおもな方法は、次の3つです。
- 賃貸に出す
- 更地にして土地活用する
- 売却する
こちらでは、相続した家の3つの活用方法とそれぞれのメリット・デメリットについて説明します。
もくじ
1.活用方法①：賃貸に出す
まず考えられるのが、相続した家をそのまま賃貸に出すという活用方法です。
1-1.賃貸に出すメリット
- 収入が得られる
- 将来、自分が住むことも可能
賃貸に出す最大のメリットは、賃貸収入を家の維持費用に充てることができ、さらなる収入にも期待できることです。
また、建物を解体せずに賃貸に出せば、将来あなた自身や家族が住むこともできます。
1-2.賃貸に出すデメリット
一方、賃貸に出せば、必ずしも利益を得られるというわけではありません。
- 赤字のリスクがある
- 転用が難しい場合もある
希望の条件で借り手がつかなければ、家賃を引き下げたり、家をリフォームしたりすることも必要になり、維持費用とともに経費がかさみ、結果として赤字になってしまうことも考えられます。
また、賃貸の契約である賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）は、基本的に借主優位の契約のため、貸主であるあなたの都合で退去させることはかなり難しいのが実情です。
貸し出し中に「住みたい・売却したい・他の活用をしたい」などとなれば、退去をお願いするため一定期間の賃料免除や借主の引越し代金の負担などをしなければならない可能性があります。
2.活用方法②：更地にして土地活用
今ある家の建物部分を解体して、更地にしてから土地として活用する方法です。
土地活用の一例として、次のようなものがあります。
- 駐車場経営
- トランクルーム経営
- ソーラーパネル設置
- 定期借地
今ある家を解体して土地活用するメリットとデメリットを見ていきます。
2-1.更地にして土地活用するメリット
- 収入が得られる
- 将来、自分の家を建てることも可能
そのまま家を貸し出すのと同様、土地を貸し出すことで賃料が得られる点が最大のメリットです。また、将来的にその土地に家を再建築することもできます。
駐車場やトランクルームにするなど、土地を活用する方法について詳しくは「空き家を取り壊して活用する5つの方法」も併せてご覧ください。
2-2.更地にして土地活用するデメリット
家や土地を貸し出す活用方法には、「赤字のリスク」と「転用が難しい可能性がある」というデメリットが必ずついてきます。
- 赤字のリスクがある
- 転用が難しい場合もある
- 解体費用がかかる
- 更地にすることで固定資産税が実質増税となる
これに加えて、土地活用をする場合は、今ある家を解体することから「解体費用がかかる」「固定資産税が実質増税となる」というデメリットもが生じます。
家の解体にかかる費用は、木造であれば坪単価4〜5万円前後が相場です（1坪≒3.3㎡）。ただし家の建材にアスベスト（有害物質）が使われていたり、接道条件が悪く敷地内に重機が入れなかったりすれば、費用はさらに高額になる傾向があります。
解体費用について詳しくは「解体費用は実際にどのくらいかかるの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
また、テラスハウスと呼ばれる連棟住宅の場合は、機材ではなく人による手壊しが必要になるため高額となります。
建物を解体することで、土地の固定資産税の優遇措置がなくなります。そのため、家を解体すると、通常の税額に戻ってしまうのです。
もちろん建物は取り壊すので、建物の固定資産税はなくなります。しかし、土地の固定資産税が最大4倍程度上がってしまうケースがあるため、解体費用をかけて更地にするかどうかは慎重に検討しなければなりません。
3.活用方法③：売却する
売却することも、立派な活用方法の1つです。
3-1.売却するメリット
- 管理や赤字リスクから開放される
- 売却金額が得られる
- 相続から3年10ヶ月以内に売却すると税制優遇がある
賃貸に出すということは、「賃貸経営＝事業を開始する」ということです。それに伴い、管理や清掃、確定申告、借主の対応などをする必要があります。
これらのことをすべて不動産管理会社や管理会社に任せることもできますが、収益を考えると完全に委託するというのもなかなかむずかしいでしょう。また、天災地変が起きるリスクもあります。
賃貸経営による煩わしさや空き家の管理、維持費用の支払いなどから解放されたいのであれば売却がおすすめです。
売却してしまうと継続的な収入を得ることはできませんが、売却金額としてまとまったお金を得ることができます。建物は年を経ることによって価値を落としていくものですから、ほかの活用後に売却するより、「今」売る方が高く売れやすいと言えるでしょう。
相続の場合は10ヵ月以内に相続税を納めることになるため、相続後すぐに売却することができれば、売却金額を相続税に充てることも可能です。
また相続した家の売却益が大きい場合、相続から3年10ヵ月以内の売却であれば「相続税の取得費加算の特例」が適用となり、売却益にかかる税金を節税することもできます。
- 相続税が高額
- 売却益が大きく出そう
このような場合は、相続した家を早期に売却するメリットが特に大きいです。
売却については「相続した家の売却方法」も併せてご覧ください。
3-2.売却するデメリット
- 今後、活用や自分が住むことができない
一方、売却するデメリットは、賃貸収益を得られるチャンスや、あなた自身が今後住む可能性をなくしてしまうことです。
- 駅近くなど好立地のため貸し出せば大きな収益に期待ができる
- 将来、相続した家や土地に住む予定がある
このような場合は、売却と並行してほかの活用方法も考えてみましょう。
まとめ
相続した家の3つの活用方法をみてきましたが、どの方法にもメリット・デメリットはあります。
特に、賃貸に出すケースや更地として土地活用するケースは、需要があるのかどうか見極めなければなりません。
売却にはなかなか踏ん切りがつかず、結局、空き家のまま放置してしまうケースもありますが、次に必要としてくれる方に受け継いでいくという考え方もあるのではないでしょうか。
相続したお家の活用方法で、どうしたらよいのかわからないという人はまず「イクラ不動産」をご利用ください。無料＆秘密厳守で不動産の査定や売却相談ができます。
