相続した家が古かったり傷みがひどかったりする場合、解体を検討するケースも多いでしょう。
しかし、いざ解体するとなると、勝手に解体しても良いのか、解体するデメリットはないのか、解体費用は誰が負担するのかなど、わからないことだらけです。
こちらでは、相続した家を解体するときの注意点やメリット、デメリット、解体費用などについてわかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 相続した家を解体する流れや注意点がわかる
- 相続した家を解体した際の滅失登記申請の手続きについてわかる
- 相続した家を解体するメリットとデメリットについてわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 相続した家の解体を検討している人
- 相続した家を解体する流れや方法について知りたい人
- 相続した家を解体するメリットやデメリットを知りたい人
もくじ
1.相続した家を解体するときの流れ
まず、家の相続が発生してから解体するまでの流れについて説明します。
相続発生から解体までの大まかな流れは次のとおりです。
- 家の相続人を確定する
- 相続登記申請をする
- 解体費用を負担する人を決める
- 滅失登記申請をする
順番に、くわしく説明します。
1-1.家の相続人を確定する
遺言書があれば、その内容に従って実家の相続人が決まります。
遺言書がなければ、実家を相続するのは法定相続人全員です。誰が実家を相続するのか、どのように実家を分けるのかについては、遺産分割協議を開いて決めることになります。
家の相続人が複数いる場合は、できれば遺産分割協議の際に、家の解体の同意や解体費用の負担についても取り決めておくと良いでしょう。
遺言のある相続については、「遺言書がある場合の家の相続手続きについてわかりやすく説明する」で、相続人が複数いる場合の話し合いについては、「家を相続したときの話し合いの方法についてまとめた」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
1-2.相続登記申請をする
家の相続人が決まれば、家の所有者を亡くなった人から相続人に変更するための相続登記申請をします。
相続登記申請をしなくても家の解体は可能ですが、家を解体したあとの土地を売却するのであれば、相続登記は必須です。
また、2024年4月から相続登記申請の義務化が開始されたため、相続した家を解体したり売却したりするかどうかにかかわらず、相続が発生してから3年以内に相続登記申請をしなければなりません。
過去に相続した不動産についても、相続申請の義務化が適用されます。相続登記申請をせずに放置していた不動産がある場合は、早めに手続きをしましょう（相続申請義務化開始から3年以内）。
相続登記について、くわしくは「相続した家の売却に必要な相続登記とは？手順と義務化についても解説」で説明しています。ぜひ読んでみてください。
1-3.解体費用を負担する人を決める
家の解体費用を誰が負担するのかについても、あらかじめ協議しておかなければなりません。
解体費用の負担人として考えられる選択肢は、次のいずれかでしょう。
- 持ち分の割合に応じて相続人で折半
- 土地の所有権を相続した人が負担
- 解体後の土地を転用する人が負担
解体費用負担の割合まで話し合って決めておけば、相続人同士でもめる可能性は低くなります。
また、解体業者から家の解体費用の見積もりを取っておけば、話し合いをスムーズに進めやすくなるでしょう。
家の解体費用については、「家の解体の相場っていくらくらい？解体前に確認しておくべきポイントも解説！」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
1-4.滅失登記申請をする
家を解体したら、解体後1ヵ月以内に、その家がなくなったことを法務局で登記しなければなりません。これを滅失登記といいます。
原則として、滅失登記申請をするのはその家の名義人です。よって、相続登記によって家の名義人となった相続人が行うことになります。
相続人が複数いる場合は、そのうちの1人が代表して手続きすることも可能です。その際には、相続人であることを証明するため、遺産分割協議書相続人のや戸籍謄本などを提出します。
滅失登記申請の流れは、次のとおりです。
- 建物滅失登記申請書を法務局からもらってくる
- 解体業者から建物とりこわし証明書と印鑑証明書をもらう
- 建物のあった場所の住宅地図の印刷を準備する
- 必要書類を持って法務局へ提出
相続した家に抵当権が設定されている場合は、解体する前に金融機関などの抵当権者の承諾が必要になります。
抵当権が付いている不動産の相続については、「借金で抵当権のついている家を遺産相続した場合の対処方法」で説明しているので、参考にしてみてください。
2.相続した家を解体するデメリット
次に、相続した家を解体するリスクやデメリットについて説明します。
2-1.固定資産税が跳ね上がる
「古い家は解体して、土地だけにする方が管理も楽になる」と考える人は多いです。しかし、税金面を考えれば「とりあえず」の解体はおすすめではありません。
なぜなら、家が建っている土地は、固定資産税の評価額が最大で6分の1になる優遇措置が取られています。この措置は更地になってしまえば適用外となるため、建物を解体することで、今の固定資産税が大幅に増えることになりかねないからです。
売却したり新しい家を建てたりする予定がない場合は、とりあえず解体するのは避けるほうが良いでしょう。
2-2.解体費用を土地の売却額に上乗せできない
相続した家の売却を検討する際に、「解体して更地にする方が売却しやすそう」と考える人も多いです。確かに、買い手からすれば古くとても住むことができない家が建っているより、更地の方が好都合な場合もあるでしょう。
しかし、家を解体したからといって、解体費用を土地の金額に上乗せすることはできません。
逆に古家がある状態でも「古家付きの土地」として売れることがあるため、解体費用と売却額との兼ね合いを考えれば、そのまま売却した方が得になるケースもあります。
売却活動の途中で「やはり解体しないと需要がなさそうだ」との判断すれば、そこで更地にすることも可能です。売却を検討しているのであれば、まずはそのままの状態で、不動産会社に売却相談することをおすすめします。
更地にしてから売却するかどうかについては、「空き家や古い家付きの土地は更地にして売却すべき？判断基準をご紹介」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
3.相続した家を解体するメリット
不動産を売却した際の利益には、所得税と住民税が合わせた譲渡所得税が課税されます。
しかし、相続した空き家を相続した年から3年後の年末までに売却するなどの条件を満たせば、「相続空き家の3,000万円控除」の適用で、売却益から最大3,000万円の控除が可能です。
ただし、この控除は「昭和56年5月31日以前に建築された戸建て」を相続した場合で、「その家を耐震補強して売却した場合」か「その家を解体して更地にして売却した場合」にしか適用されません。
つまり、相続した家が、昭和56年5月31日以前に建築された戸建てで、かつ家を取得した金額より高い金額で売れる場合であれば、家を解体してから売却した方が結果として得になる可能性があるということです。
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
この特例の適用を検討する場合は、次のことを考慮しておく必要があります。
- いくらで売れるかわからないので売却益を把握できない
- 節税効果より解体費用の方が高くつく可能性がある
相続した家や土地がいくらで売れるかを調べたい場合は、無料＆秘密厳守で利用できる「イクラ不動産」でご相談ください。
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さらに、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフに相場価格を調べてもらったり、売却時のアドバイスをもらったりできます。
また、最安値の解体工事会社を探したい場合は、国内最大級の解体工事一括見積りサイト「クラッソーネ」がおすすめです。
解体工事の見積もり依頼から比較、工事依頼まで簡単にご利用いただけます。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 相続した家を解体する流れは、次のとおり
・家の相続人を確定する
・相続登記申請をする
・解体費用を負担する人を決める
・滅失登記申請をする - 相続登記をしなくても家の解体は可能だが、相続した不動産を売却する際は相続登記申請は必須
- 相続登記申請が義務化されたため、売却する予定がなくても相続登記申請はしなければならない
- 相続した家を解体するデメリットは、次のとおり
・土地の固定資産税が跳ね上がる場合がある
・土地の売却費用に解体費用を上乗せできるとは限らない - 相続した家を解体するメリットとして、「相続空き家の3,000万円控除」が適用しやすくなる点があげられる
- 家を解体する前に、いくらで売れるのか、解体費用がいくらかかるのかを調べておくことが大切
相続した古い家は、解体して更地にするほうが売れやすくなる場合があるのも事実です。
しかし、無計画に家を解体することで、土地の固定資産税が高くなったり売却額で解体費用を回収できなかったりする恐れがあります。
解体して更地にする際は、相続人や固定資産税などの兼ね合いを考慮しなければならないため、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
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