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相続した家があるのですが、古いので解体しようと考えています。
何か注意することはあるでしょうか。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
こちらでは、相続した家を解体するときの注意点についてわかりやすく説明します。
まずは相続した家を解体するときの流れを説明します。
1.相続した家を解体するときの流れ
基本的に、お家を売却したり活用するときには相続登記（そうぞくとうき）が必要になります。
解体するんだから、面倒な相続登記なんてしなくてもいいでしょ？
このように思っている方は少なくありません。
結論からいうと、相続してすぐに家を解体する場合、相続登記は不要です。ただし、相続人（相続する人）の1人が独断で解体できるわけではなく、全ての相続人の許可が必要になります。
家の名義人が亡くなった方のままでも、解体することはできます。しかし法定相続人（ほうていそうぞくにん：相続する権利のある人）の中で解体することを知らなかった人がいれば、その後のトラブルに発展しかねません。
そのため相続登記自体は不要ですが、分割協議や解体についての話し合いは終わらせてから解体することが大切です。
解体しようとしている家の名義人が、亡くなった方ではなくその先代だったということも少なくありません。その場合はさらに法定相続人が増えることになるので、相続登記しないとしても現在の登記名義人は誰なのか、必ず確認するようにしましょう。
また、解体の同意を得るだけではなく、解体費用は誰が負担するのかについても協議しておく必要があります。
考えられる選択肢は、次のいずれかでしょう。
- 持ち分の割合に応じて相続人で折半
- 土地の所有権がある人が負担
- 解体後の土地を転用する人が負担
あらかじめ費用負担の割合まで決めておけば、相続人同士でもめる可能性は低くなります。
家を解体したら、その家がなくなったことを登記する必要があります。これを滅失登記（めっしつとうき）といいます。
基本的に滅失登記はその家の名義人がするものですが、相続登記をしない場合は亡くなった方のままのはずです。その場合は、相続人が滅失登記することが可能です。
相続人が複数いる場合でも、そのうちの1人が代表して手続きすることができます。その際には相続人であることを証明するため、遺産分割協議書や戸籍謄本などを提出します。
相続について詳しくは「家を相続したときの話し合いの方法についてまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。
2.解体することのデメリット
相続した家の解体の流れを説明しましたが、「家も古いし、とりあえず更地にしておこう」とお考えなら、解体後のリスクについてもしっかり認識するべきです。
2-1.固定資産税が跳ね上がる
「古い家は、解体してしまった方が管理も楽になる」と考える人は多いですが、税金面を考えれば「とりあえず」の解体は避けるべきです。
家が建っている土地は、固定資産税の評価額が最大で1/6になる優遇措置が取られています。この措置は更地になってしまえば適用外となるため、今の固定資産税が大幅に増えることになってしまいます。
2-2.「古家付き土地」でも売れる可能性がある
相続した家の売却を考えている方には、「解体して更地にする方が売却しやすそう」と考える方もいるでしょう。確かに、買い手からすれば古くとても住むことができない家が建っているより、更地の方が好都合なことが多いはずです。
しかし、解体したからといって、解体費用を土地の金額に上乗せすることはできません。
逆に古家がある状態でも「古家付きの土地」として販売することができるので、解体費用や結果として売れる金額を考えれば、そのまま売却した方が得するケースが多いのです。
売却活動の途中で「やはり解体しないと需要がなさそうだ」との判断すれば、そこで更地にする可能性もでてきますが、まずはそのままの状態で不動産会社に売却相談することをおすすめします。
ちなみに売却するときは、必ず家の相続登記をする必要があります。解体は「相続人」の状態でもすることができますが、売却は「登記名義人」しかおこなうことができません。
3.解体するメリット
不動産の売却益には、所得税と住民税が合わせて最大39.63％が課税されます。相続した空き家は、相続した年から3年後の年末までに売却すれば「相続空き家の3,000万円控除」が適用となり、売却益から最大3,000万円が控除される可能性があります。
ただこの控除は適用条件が厳しく、相続されたのが「昭和56年5月31日以前に建築された戸建て」で、「その家を耐震補強して売却した場合」か「その家を解体して更地にして売却した場合」にしか適用されません。
つまり、あなたが相続した家が、昭和56年5月31日以前に建築された戸建てで、なおかつ家を取得した金額より高い金額で売れるのであれば、家を解体してから売却した方が結果として得になる可能性があるということです。
ただし、次のことを考慮しておく必要があります。
- 売却前に売却益がどれくらいでるかわからない
- 節税効果より解体費用の方が高くつく可能性がある
最安値の解体工事会社を探したい場合は、国内最大級の解体工事一括見積りサイト「クラッソーネ」がおすすめです。
解体工事の見積もり依頼から比較、工事依頼まで簡単にご利用いただけます。
まとめ
相続した古い空き家は、解体して更地にするほうが売れやすくなる場合があります。
解体して更地にする際は、相続人や固定資産税などの兼ね合いを考慮しなければならないため、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
いきなり不動産会社へ相談することに抵抗がある人は、まず「イクラ不動産」をご利用ください。
イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、豊富な売却実績から簡単に相場価格がわかるため、およそ売却益がどれぐらい出るのかシミュレーションすることができます。
また、実際に不動産会社に相談したいとなった場合は、あなたにピッタリ合った売却に強い不動産会社を選べます。
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