【2023年度版 詳細解説】大阪府の中古マンション売却価格相場・動向

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【2023年度版 詳細解説】大阪府の中古マンション売却価格相場・動向

この記事では、大阪府の

  • 中古マンションの売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向

という中古マンションを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、

  • 高く売れる中古マンションの特徴
  • 売れにくい中古マンションの特徴
  • 売れにくい中古マンションを売るための対策方法

について知ることができます。

大阪府の「マンションの売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「大阪府のマンション売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。

もくじ

この記事のポイントまとめ

1.【2023年度版】大阪府の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向

売却成約までにかかった期間は平均約3.9ヵ月、平均売却価格は約2,640万円です。

また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。

  • 前年に比べ売却価格は、約3.9%上昇
  • 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約4.2%上昇
  • 前年に比べ成約件数は、約0.03%上昇

詳しくは、「1.【2023年度版】大阪府の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。

2.大阪府で高く売れる中古マンションの特徴(2023年度版)

大阪府で高く売れる中古マンションの特徴は、一般的に以下のとおりです。

  • 駅から近い立地
  • タワーマンション
  • 管理体制が良い
  • 大阪市、堺市など人気のあるエリア
  • JRや御堂筋線、谷町線などの人気路線上にある

上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「生活に必要な施設が近くにある立地」に建っている中古マンションは査定額が高くなります。

詳しくは、「2.【チェックリスト付き】大阪府で高く売れる中古マンションの特徴(2023年度版)」をご覧ください。

3.大阪府で売れにくい中古マンションの特徴(2023年度版)

大阪府で売れにくい中古マンションの特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。

  • 駅から遠い立地
  • 築年数が古く内装や設備の状態が悪い
  • 管理体制が悪い
  • 大阪市、堺市から離れている
  • ローカル線上にあり、人気の沿線上にない

詳しくは、「3.大阪府で売れにくい中古マンションの特徴(2023年度版)」をご覧ください。

4.【事例で解説】大阪府で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ(2023年度版)

大阪府で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。

その方法は、次のとおりです。

【2023年度版 大阪府で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3例】
対策方法(例)
駅から遠い立地 ・相場価格よりも価格を下げて売りに出す
築年数が古く内装や設備の状態が悪い ・リフォームをして売る
・リフォームを提案して売る
大阪市や堺市から離れている ・周辺の環境の良さをアピールする

詳しくは、「4.【事例で解説】大阪府で売れにくいマンションを売るための対策方法3つ(2023年度版)」をご覧ください。

1.【2023年度版】大阪府の中古マンションが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向

1-1.【2023年度版】大阪府の中古マンションが売却成約までにかかった期間

【2023年度版 大阪府の中古マンションの売却成約までにかかった期間】
大阪府平均
マンションの売却成約までにかかった期間 約3.9ヵ月

不動産の売れやすさは「マンション>戸建て>土地」の順になっています。

近年では、新築マンションの価格の高騰に伴い、中古マンションの価格や需要も上昇傾向です。

参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、約半数近くのケースで3ヵ月以内に売却できていることがわかります。

【大阪府版 中古マンションの売却にかかった期間アンケート】
順位 売却にかかった期間 割合
1位 3ヵ月以内 47.9%
2位 6ヵ月以内 42.6%
3位 1年以内 4.9%
4位 2年以内 2.4%
5位 2年以上 2.2%

※イクラ不動産の利用者アンケートより

1-2.【2023年度版】大阪府の中古マンションの売却価格・相場の動向

【2023年度版 大阪府の中古マンションの売却価格・相場】
大阪府平均
マンション売却価格・相場 約2,640万円

2023年現在、大阪府の中古マンション相場の動向は次のような傾向です。

〈2023年度版 大阪府の中古マンション相場の動向まとめ〉

  • 前年に比べ売却価格は、約3.9%上昇
  • 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約4.2%上昇
  • 前年に比べ成約件数は、約0.03%上昇

【主な要因】

  • 大阪万博やIR(統合型リゾート)誘致による資産価値の上昇
  • うめきた2期地区の開発が進んでいることや、新しい地下鉄路線・なにわ筋線への期待が高まっている
  • 新築マンションの価格高騰による中古マンションの需要の増加

ここ数年、建築費高騰による新築マンションの価格上昇により、都心部では中古マンションの需要が高まっています。この傾向は大阪でも見受けられ、2013年からの10年間で、新築マンションの平均価格は約1.4倍、中古マンションの平均価格は約1.6になりました。

大阪では、ほかにも2025年の大阪万博を控えていることや大阪駅北西部の開発が進んでいることが地価上昇の要因としてあげられます。また、地下鉄の新路線ができることや延伸が予定されていることも、周辺エリアの価格上昇に影響を与えていると言えるでしょう。

マンションをはじめとする不動産取引が活発に行われている地域は、大阪市と堺市です。特に大阪市の中心部である中央区、北区、西区、福島区、浪速区、天王寺区でマンションの価格が上昇しており、さらに、大阪駅北側の再開発に伴い、新大阪駅近くのエリアの人気も上がると見込まれています。

全体的に売り物件が不足しているため価格は上昇傾向ですが、成約件数は伸びていません。

また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。

〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉

1.大阪市の中心部、タワーマンションの建設が進んでいるエリア
⇒中央区、北区、西区、浪速区、天王寺区など
⇒福島区、阿倍野区などのタワーマンションの建設が増えているエリア
2.堺市、豊中市、吹田市など大阪市の周辺エリア
⇒大阪市へのアクセスが良いJR御堂筋線、谷町線などの路線沿い

【主な要因】

  • 万博開催やインバウンド回復により投資価値のあるマンションの人気が高まっている
  • 大阪市内のマンション価格高騰により、周辺エリアのマンションの需要も上昇している

2.【チェックリスト付き】大阪府で高く売れる中古マンションの特徴(2023年度版)

基本的に中古マンションは、建っている場所が「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」でなければ高くは売れません。

加えて、大阪府では以下に掲げた特徴に多く当てはまっているほど、査定額が高くなります。

【2023年度版 大阪府で高く売れる中古マンションの一般的な特徴 チェックリスト】
チェック項目 チェック
駅から近い立地 ・徒歩10分圏内の物件
タワーマンション ・20階以上の超高層マンション
管理体制が良い ・日常の管理や清掃がきちんと行われている
・大規模修繕が計画に沿って実行されている
大阪市、堺市エリア ・都心部へのアクセスが良い
JRや御堂筋線、谷町線などの路線上にある ・人気の沿線上にある

以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。

2-1.[特徴1]駅から近い立地

一般的に駅から近い場所にあるマンションほど、人気も価格も高くなります

駅から徒歩10分圏内であれば、高く売却できる可能性が高くなると言えるでしょう。

2-2.[特徴2]タワーマンション

明確な定義はありませんが、一般的にタワーマンションとは、20階以上で高さが60m以上の超高層マンションのことを指します。

駅に近くて便利な場所に建てられていることが多く、上層階の展望の良さ、建物内の共有施設が充実している、セキュリティが高いなどが、タワーマンションの人気が高い理由です。

また、人気が高いことから資産価値が下がりにくい物件として投資家からも注目されているため、今後も売れやすい傾向が続くと言えるでしょう。

2-3.[特徴3]管理体制が良い

マンションは管理次第で、耐用年数だけでなく資産価値が大きく違ってきます。

以下にあげられるような管理状態の良いマンションは高く売れやすいです。

  • 共用部の管理や清掃が行き届いている
  • エレベーターや給排水、消化設備などの法定点検等の点検が定期的にきちんと行われている
  • 約10年毎に実施される大規模修繕がどの程度きちんと計画され、実施されている
  • マンションを管理するための管理費用や修繕積立金の滞納がなく、正しく使われている

用語解説

  • 共用部……エレベータや廊下、階段など、マンションの住民が共通で使用する場所のこと。対して、個々の部屋は「専有部分」と呼ぶ
  • 管理費……共用部の電気代や点検費用、管理人の人件費など、日々の管理に必要な費用としてマンションの住民が毎月支払うお金のこと
  • 修繕積立費……大規模修繕の費用として、マンションの住民が毎月積み立てていくお金のこと

2-4.[特徴4]大阪市、堺市エリア

大阪市や堺市など、都心部へのアクセスの良いマンションは、通勤や通学に便利なため高く売れやすいです

それ以外の地域でも、駅から近くて交通の便が良く、大阪市に出やすい場所にあるマンションであれば、買い手がつきやすいと言えるでしょう。

2-5.[特徴5]JRや御堂筋線、谷町線などの人気路線上にある

通勤や通学に便利な、JRや地下鉄御堂筋線、谷町線などの沿線上にあるマンションは高く売れやすいです。

郊外であれば、快速や急行が停まる駅や、始発駅の近くにあると、査定額が高くなります。

3.大阪府で売れにくい中古マンションの特徴(2023年度版)

【2023年度版 大阪府で売れにくい中古マンションの一般的な特徴 一覧表】
説明
駅から遠い立地 ・駅から徒歩15分以上かかる
築年数が古く内装や設備の状態が悪い ・老朽化が目立つ
・設備やシステムが古い
管理体制が悪い ・管理体制が良くない
・管理費や修繕積立金の滞納が多い
大阪市、堺市から離れている ・都心部へのアクセスが良くない
ローカル線上にある ・人気の沿線上にない

以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。

3-1.[特徴1]駅から遠い立地

一般的にマンションの購入希望者は利便性を重視する傾向が高いため、駅から遠い場所にあるマンションは選ばれにくいです。

目安として、最寄駅から徒歩で15分以上かかる場合はあまり人気がなく、売れにいと言えます。

3-2.[特徴2]築年数が古く内装や設備の状態が悪い

マンションは築年数が浅く、内装や設備が新しいほうが人気あり、高くうれやすいです。

そのため、築年数が古くて内装が傷んでいたり設備が古かったりすると、選ばれにくくなり価格も安くなります

3-3.[特徴3]管理体制が悪い

日常的な管理状況が悪いマンションは、資産価値が下がる傾向にあるため、高く売ることがむずかしくなります。

また、管理費や修繕積立金の滞納も、管理組合がうまく機能していないことや住民の意識の低さの表れです。ファミリー層向けのマンションの場合、防犯面含めてきちんとしているかをチェックされます。

3-4.[特徴4]大阪市、堺市から離れている

大阪市や堺市など、都心部へのアクセスが悪い場所にあるマンションは、売れにくい傾向にあります。

ただし、都心部まで時間がかかる郊外であっても、再開発が進んでいるエリアや駅が近くにある立地であれば、買い手が見つかりやすいです。

3-5.[特徴5]ローカル線上にある

水間鉄道や道明寺線といったローカル線上の立地や、最寄り駅が各駅しか停まらない立地にあるマンションは、売れにくいことが多いです。

ただし、ローカル線上であっても、駅から近いと買い手が見つかりやすい傾向にあります。

4.【事例で解説】大阪府で売れにくい中古マンションを売るための対策方法3つ(2023年度版)

大阪府で売れにくい中古マンションを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。

その方法は、次のとおりです。

【2023年度版 大阪府の売れにくい中古マンションを売る対策方法の例】
対策方法(例)
駅から遠い立地 ・相場価格よりも価格を下げて売りに出す
築年数が古く内装や設備の状態が悪い ・リフォームをして売る
・リフォームを提案して売る
大阪市や堺市から離れている ・周辺の環境の良さをアピールする

〈事例1〉
駅から遠い立地の場合の成功事例

〈概要〉

売主Yさんは、駅からバスと徒歩で約30分かかるマンションを売りに出しました。駅から遠いことが不利になると思い、不動産会社に相談して相場価格よりも安めの価格で売りに出したところ、無事に売却することができました。

〈売れたポイント〉

・相場価格よりも価格を下げて売りに出す
駅から遠く離れているマンションは、一般的にあまり人気がなく、高く売るのがむずかしい場合が多いです。そのようなマンションを早く売りたい場合は、売出し価格を少し下げておくのも一つの手です。購入希望者は、売出し中のマンションの価格を常にチェックしているため、安めのマンションがあると目に付きやすく、内見に繋がりやすいと言えるでしょう。

〈お客様の声〉

駅までバスで30分という、とても駅が近いとは言えないマンションだったので買取になってしまうかもしれないなと不安だったのですが、不動産会社の人のアドバイス通り少し安めにして売りに出したところ、買い手が見つかりました。買取よりも高く売れたので良かったです。

〈事例2〉
築年数が古く内装や設備の状態が悪い場合の成功事例

〈概要〉

売主Sさんが売却しようと検討していたマンションは、築年数が古く、内装や設備の状態があまり良くありませんでした。そこで、リフォームを前提に古いマンションを探している購入希望者に向けて、リフォームの計画やリフォーム後のイメージ図を物件情報に添えて宣伝したところ、買い手が見つかりました。

〈売れたポイント〉

・リフォームを提案する
築年数が古いマンションの場合、壁紙や床板が傷んでいたり設備の状態が悪かったりすることが多いです。売主側でリフォームをしてから売りに出すという方法もありますが、費用がかかるうえ、買い手の好みに合ったリフォームができるとは限りません。そのような場合は、買い手がイメージしやすいようなリフォーム計画をいくつか用意して、購入希望者にアピールすると良いでしょう。

〈お客様の声〉

大阪市内にある古いマンションを親戚から相続したので、売ることにしました。築年数が30年以上と古いマンションだったのでリフォームも考えましたが、とりあえず不動産会社にリフォーム案とリフォーム後のイメージを作ってもらうだけにしました。そしてリフォーム費用がかかったつもりで少し安く売りに出したところ、すぐに購入希望者が見つかりました。

〈事例3〉
大阪市、堺市から離れている場合の成功事例

〈概要〉

売主Kさんは、河内長野市にマンションをお持ちでした。大阪市まで出るのに時間がかかりますが、周辺の環境が良好で子育てしやすいエリアであることをアピールして売りに出しました。結果スムーズに3ヵ月で売却できました。

〈売れたポイント〉

・周辺の環境の良さをアピールする
大阪府で人気のあるエリアは都心部へのアクセスが良い大阪市や堺市ですが、それ以外の地域でも、周辺環境の良さや生活のしやすさなどをアピールすることで、売れやすくできる場合があります。

〈お客様の声〉

転勤で河内長野市内のマンションを売ることになりました。大阪まで時間がかかり、駅からそれほど近いというわけでもありませんでしたが、生活に必要な施設が周囲に揃っていて、公園や幼稚園、小学校なども近くにあることをアピールしてもらったところ、子育て中の家族に買ってもらうことができました。

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