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一般媒介契約ではなく専属専任媒介契約を考えているのですが、一般媒介契約で各社を競わせたほうがいいのでしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
家の売却を不動産会社に依頼するときは、依頼する業務の内容や仲介手数料などのトラブル発生を未然に防ぐために、必ず媒介契約（ばいかいけいやく）を交わさなければなりません。
媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
ここでは、専属専任媒介契約の特徴と専属専任媒介契約にすべきか判断する方法についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.専属専任媒介契約の契約内容は？
専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく／専属専任媒介とも言います）では、1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます。
つまり、媒介契約期間中は、依頼した不動産会社以外の他の不動産会社に売却活動を依頼することはできません。
また、専任媒介契約と違い、自分で買主を見つけて売買すること（自己発見取引）もできません。正確には、自ら買主を見つけた場合も、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社を通して契約し、正規の仲介手数料を支払うことになります。
自分で契約書を作成するという方もいれば、司法書士に契約書の作成を依頼する方もいます（費用は数万円）。
もちろん不動産会社に契約を依頼することも可能で、自ら買主を見つけた分、仲介手数料の減額交渉できるのが通例です。
専属専任媒介契約の媒介契約期間は、3ヵ月以内と定められており、期間内に売れなかった場合は、そのまま契約を更新することも他の不動産会社に変更することもできます。
また、契約期間の定めは3ヵ月「以内」なので、1ヵ月にしても問題はありません。
媒介契約期間中であっても契約の解除はできますが、それまでにかかった広告活動費用の実費を請求される可能性があるので注意が必要です。
媒介契約の解除方法については「媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない方法！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
また、専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は契約を結んだ日から5日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主に渡すことが義務付けられています。
それに加えて、1週間に1回以上、売主に対して「文書または電子メールで営業活動の報告」を行うことも義務付けられています。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|
複数の不動産会社への依頼 |
できない | できない | できる |
|
自分で買主を見つけること |
できない | できる | できる |
| 媒介契約期間 | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 | 特に決まりはない |
|
レインズへの登録義務 |
5日以内 | 7日以内 | 特に決まりはない |
|
売主への報告義務 |
1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 特に決まりはない |
専属専任媒介契約と専任媒介契約はほとんど同じ内容ですが、売主と不動産会社、お互いに契約内容がより厳しくなっているのが専属専任媒介契約の特徴です。
それぞれの媒介契約については、「媒介契約とは？3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2.専属専任媒介契約のメリット
専属専任媒介を結ぶメリットとデメリットは、良くも悪くも、不動産会社1社にしか売却活動が依頼できないことです。
まずはメリットから見ていきましょう。
2-1.①不動産会社のやる気が出る
専属専任媒介契約の最大のメリットは、任された不動産会社のやる気が出ることです。
不動産会社の収入源である仲介手数料は成功報酬のため、家の売買契約が成立しなければ受け取ることができません。
1社にしか売却を依頼できないということは、任された不動産会社からすると売れれば必ず仲介手数料が受け取れるということです。
また、自社で買主を見つけることができれば、買主からも仲介手数料が受け取れるので、手数料を倍にすることを目指して購入希望者へ熱心に営業活動を行います。
そのため、複数の不動産会社に売却を依頼できる一般媒介契約に比べて、専属専任媒介契約のほうが不動産会社のやる気が出て、かけてもらえる広告費も必然的に増えるというわけです。
2-2.②窓口を一本化できる
売却活動が始まると、不動産会社と頻繁にやり取りすることになります。売却を依頼する不動産会社が1社だけだと、窓口が一本化できるので大変便利です。
売却を依頼した不動産会社だけが、買主となるお客様を見つけるわけではありません。レインズに掲載されると、他の不動産会社も購入希望客を紹介してくれます。
他の不動産会社からの物件に関する問い合わせや見学の日程調整など、全てのやり取りに関して依頼した不動産会社が間に入り売主へと繋いでくれます。
また、1週間に1回以上の報告義務があるため、どのような販売活動が行われていて、どういった反応があるのかを随時知ることもできます。
一般媒介契約であれば、それぞれの会社に個別で対応しなければならないうえ、報告義務もないため、今どういった状況なのか見えづらくなりがちです。
2-3.③各社のサービスが受けられる
専任（専属専任）媒介契約では、1社にしか売却を任せられない分、その特典として各社さまざまなサービスを独自で提供しています。
例えば、野村不動産アーバンネットの売却サポートでは、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した方を対象に「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」といった選べるサービスがあります。
また最近、多くの不動産会社が提供しているサービスに「買取保証」があります。買取保証とは、一定期間が過ぎても家が売れなければ、不動産会社が家を買い取ってくれるというサービスです。
こちらのサービスも、専任（専属専任）媒介契約でなければ、利用できません。
特に大手の不動産会社では、独自のサービスがたくさん用意されていますので、これらのサービスを生かし、さらに売却がしやすくサポートしてもらえることは大きなメリットです。
3.専属専任媒介契約のデメリット
デメリットも確認しておきましょう。
3-1.①積極性が失われる
不動産会社のやる気が出るというメリットと相反しますが、仲介手数料を確保できることを理由に、積極的に売却活動しない不動産会社もあります。
例えば、最初から
などと掲げている不動産会社の中には、インターネットやレインズに掲載するだけで、購入者への活動は他の不動産会社に委ねる会社もあります。
仲介手数料を半額にするということは、それほど売却活動に経費をかけないということでもあるのです。
3-2.②囲い込みをされる恐れがある
同じく、仲介手数料が確保できることを逆手にとり、物件の囲い込みをされる可能性もあります。
物件の囲い込みとは、売主から売却を依頼された物件を他の不動産会社が連れてきた買主には紹介や契約をさせないことです。
不動産会社の収入源である仲介手数料は、売主からだけではなく、買主も自社で見つけることができれば、双方から受け取ることができます。
そこで、別の不動産会社から物件に関する問い合わせがあっても「商談中のため案内できません」などと虚偽の情報を流し、あくまでも自力での売買契約成立（両手仲介）を目指そうとすることが囲い込みです。
これは、売主の利益を考えないで自社の利益のみを追求した悪質な手口だと言えます。
しかし、囲い込みが行われているかどうかを判断するのは、非常に難しいです。
ただし、レインズ登録後は、専用ページから自分の売却中物件のみ取引の状態が確認できるので、囲い込みが行われていないかをチェックすることができます。
レインズ登録物件の取引の状態を表す項目は、以下の3種類です。
- 「公開中」・・・他の不動産会社からの問い合わせを受け付けている状態
- 「書面による購入申し込みあり」・・・不動産会社が書面による購入申込みを受けた状態
- 「売主都合で一時紹介停止中」・・・売主の事情により一時的に物件を紹介できない状態
確認には、レインズの登録証明書に記載された個別のIDとパスワードが必要となります。必ず媒介契約を結んだ不動産会社から登録証明書を受け取り、内容を確認するようにしましょう。
（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構）
3-3.③信頼できる不動産会社かわからない
普段の生活においては、頻繁に不動産会社を利用するような機会はないので、その不動産会社が信頼できるのか、売却に強い会社なのかを判断しようがありません。
専属専任や専任媒介契約だと1社だけにしか依頼できないので、その会社の力量で売却の時期や金額が左右されてしまいます。
不動産会社の選び方については「売却に強い不動産屋さんの正しい選び方」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4.専属専任媒介契約にすべきか判断する方法
専属専任媒介契約にすべきか判断に迷った場合は、
- 都心部や人気エリアから外れている
- 相場価格より高く売り出す
を判断基準にしましょう。どちらか、もしくは両方に当てはまる場合は、専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。
都心部や人気エリアの物件は、購入希望者が殺到するため、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせて、より良い条件での売却を目指すことが可能です。
しかし、それ以外の地域や相場価格より高く売り出す場合は、購入希望者が殺到することはなかなか考えにくいため、専属専任媒介契約で手厚く売却活動してもらった方がより良い条件で売却できる可能性が高くなるからです。
また、専属専任媒介契約は、自ら買主を見つけて売買すること（自己発見取引）ができないので、身内や近隣の方が購入してくれる可能性がない場合におすすめです。
不動産は1つとして同じものがないので、都心部や人気エリアの物件ではなくても、必ず売却できますし、
という方が見つかれば、少し高くても売却できる可能性があります。
不動産の売却は縁のものですので、一度売り出してみなければわからないのです。
媒介契約を結んだ後の流れについては「不動産売却の流れをイラスト解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
どの媒介契約にすればいいのかわからない、相場価格をまず知りたいという方は「イクラ不動産」でご相談ください。
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