売却中に不動産会社を変更する方法についてわかりやすく解説する

今、家を売り出し中なのですが、不動産会社を変えたいと思っています。
売却中に不動産会社を変更することはできるのでしょうか。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

不動産会社を変更したい！

売却期間中にも、不動産会社を変更することは可能です。

こちらでは、不動産会社を変更するべきケースや変更するときの方法と注意点についてわかりやすく説明します。

1．不動産会社を変更するべきケース

不動産会社を変更するべきなのは、次のようなケースです。

1-1　不正があったとき

不動産会社側に不正があったときには、すぐにでも媒介契約を途中解除し、不動産会社を変更するべきです。

不正とは、次のようなことをいいます。

レインズに登録しない

「レインズ」とは、不動産会社だけが利用できる不動産情報サイトです。

専任媒介契約では7日以内、専属専任媒介契約では5日以内にレインズに登録することが不動産会社に義務付けられています。一般媒介契約の場合、義務はありませんが、売主の意向があれば登録するよう行政によって指導されています。

レインズに登録しないということは売却のチャンスを著しく損なうことであり、不動産会社の不正でしかありません。

レインズについて詳しくは「レインズとはなにかについてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。

報告を怠る

不動産会社は、売主への定期的な報告の義務も負っています。

専任媒介で2週に1度以上、専属媒介で1週に1度以上の頻度で売却活動の状況を報告しなれければ、こちらも不正とみなすことができます。

囲い込みされている

「囲い込み」とは、物件情報を他社に開示しない悪質な行為です。レインズに登録しなかったり、他社から

弊社のお客様がそちらの物件に興味があるので、紹介させていただけないでしょうか？

という問い合わせに対して

その物件は契約予定なので紹介できませんね。

などど虚偽を告げたりすることで、他社からの客付けを妨害します。

囲い込みする目的は、不動産会社が受領する仲介手数料を2倍にするためです。自社内という限られた中で買主を見つける行為は、売主にとっては機会損失でしかありません。

そんなこと実際にあるの？

と思われるかもしれませんが、残念ながら不動産業界では昔からおこなわれている悪質な手口です。

実際に見抜くのは非常に難しいですが、一般的にその地域で人気のある物件であるにもかかわらず、内覧の希望や問い合わせが少ない場合は、囲い込みが行われている可能性があります。

1-2　やる気不足を感じたとき

レインズへの登録や定期報告などの義務を果たしていたとしても、それしかやらないのであれば不動産会社のやる気不足だと判断できます。

こういう客層に反響があったからこんな広告活動をしてみましょう！

今週は近隣へのチラシを強化しますね！

など、やる気のある不動産会社は、様々なことを報告・相談・提案してくれるものです。

「レインズ登録だけ」「必要最低限の報告だけ」が普通だとは思わず、もっと誠意をもって営業してくれる不動産会社に変更するべきです。

1-3　力不足を感じたとき

色々してくれているけど、なんだか空回りしているな…

不動産会社の担当者も人間ですから、精一杯、営業活動してくれていたとしても根本的に能力不足なこともあります。また売りにくいと判断されたり、価格が安かったりする物件は、優先順位が下がったり、新卒社員などの若手が担当になることもあるでしょう。

このような場合、担当者さえ変更してもらえば解消することも考えられますが、そもそもその営業担当者をつけた不動産会社の能力や考えに対して疑問を持つべきです。

2．不動産会社を変更する方法

不動産会社を変更するには、現状、不動産会社と結んでいる媒介契約を解除する必要があります。

2-1　媒介契約の期限満了時に更新しない

媒介契約は、上限を3ヶ月として期限を定めているはずです。期限間近になると不動産会社から更新の話がありますが、ここで更新しなければ期限をもって解除されます。

2-2　媒介契約期間中も途中解除はできる

一方、媒介契約の期限を待たずに解除することも可能です。

ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、売主の都合による途中解除の場合、不動産会社はそれまでにかかった実費を請求する権利を持ちます。

「売主の都合」というのは、不動産会社に非がない状況での解除です。逆にいえば、先述した不動産会社による不正があった場合は、無条件で解除できるということです。

とはいえ、特に不動産会社に非がなかったとしても、解除時に費用を請求されることは稀です。媒介契約期間中に解除して他社に変更したい場合は、まず解除条件など確認してみましょう。

詳しくは「媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない解除方法」で説明していますので、ぜひご覧ください。

3．不動産会社を変更するときの注意点

不動産会社を変更するときは、次の2つの点に注意しましょう。

3-1　適正価格を確認

家が売れない原因は、必ずしも不動産会社にあるわけではありません。当然のことながら、価格が高すぎる場合には売れません。

不動産会社の不正ややる気不足等は、適正価格で売り出しいるのにも関わらず問い合わせや内覧希望が著しく少ないときに疑うべきものです。疑う前には、改めて相場価格と売り出し価格がかけ離れていないか確認することが大切です。

家が売れない原因について詳しくは「家が売れない理由とその場合の対処方法についてわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。

3-2　乗り換え先を慎重に選定する

不動産会社に問題がある場合は、変更した途端に成果が出ることはよくあります。しかし、変更すればいいという問題ではありません。

次こそは失敗しないよう、変更後の不動産会社についてはしっかりと比較・検討することが重要となります。

手間ではありますが、改めて違う不動産会社に現状の相談をすることから始め、現状の分析と解決策を聞いて納得できる不動産会社を選定するようにしましょう。

不動産会社を変更すべきか悩んでいる、新たにどこの不動産会社に依頼すればいいかわからないという人はまず「イクラ不動産」でご相談ください。

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