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新築マンションを買ったばかりなのですが、いざ住んでみると思っていた以上に部屋が狭かったです。モデルルームでは広く感じていたのに…
損しないなら、売りたいのですが…
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
離婚・転勤・子育て・介護・イメージと違ったなどの理由で、「家を買ったばかりだけど売りたい」というご相談はよくあります。
購入したばかりの新築マンションや新築一戸建てを売却する場合、できるだけ損しないためには、売ると決めたらすぐに売り出すことが重要です。
こちらでは、買ったばかりの家をすぐに売ってもできるだけ損しないための対処方法についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.買ったばかりの家をすぐに売却しても基本的には損になるケースが多い
一戸建てを新築したり、新築マンションを買ったばかりですぐに売ると、基本的には損になるケースが多いです。
なぜなら新築の場合、人が入居することによって一気に価値が低下してしまうからです。
特に一戸建ての注文住宅の場合、家は注文した人の好みによって設計されています。床や壁の材質、ドアや窓、サッシ、お風呂やトイレなど、いろいろ選んで価格が高くなっているはずです。
しかしそうしたこだわりは、市場においては無価値であったりむしろマイナスであったりするケースもあります。次の買主もあなたの趣味や嗜好とピッタリ合致すればよいのですが、そうでなければ新築のために費やした費用の多くは、売るときに評価してもらえません。
マンションの場合は一戸建てほどではありませんが、やはり同じように人が入居することによって価値が低下します。新築マンションには、純粋な物件価格だけではなく、建てたディベロッパー（開発会社）や販売会社の手数料や利益、広告宣伝料が上乗せされて高額になっているからです。
このように新築物件には、新築プレミアムが価格に大きな影響を与えています。新築プレミアムとは、「新築独自の価値」のことです。私たち日本人は、新品であることに高い価値を感じる傾向があるため、新築物件では、「純粋な物件物件価格+新築独自の価値」が上乗せされています。
一般的に新築プレミアムは、物件価格の1～3割程度というのが相場です。これにより、買ったばかりの家をすぐに売る場合であっても大幅に安くなり、損してしまう可能性が高くなります。
2.買ったばかりの家をすぐに売却しても損しないケースもある
買ったばかりの家をすぐに売って損しないケースもあります。それは、中古物件を購入していたケースです。
中古の一戸建てや中古マンションの場合、もともとの購入価格に新築のときの上乗せがありません。支払ったのは純粋に物件価格のみの売買価格です。そのため、適正な相場価格で購入し、売却時に地域の相場が変わっていなければ、同価格で売却できる可能性が高いです。
また、中古マンションの場合は、購入後に値上がりすることもあり、売って得になるケースもあります。たとえば、次のような状況が発生すると、値上がりしやすくなります。
2-1.周辺に高級な新築マンションが建築された
周辺に高級な新築マンションが建築されると、その販売会社が熱心に広告をしますし、その地域のマンションのイメージがよくなります。
すると、周囲の中古マンションに関心を持つ人も増え、新築マンションの購入をやめた人が中古マンションを検討するケースが増えるため、価格が高くなりやすいです。
2-2.周辺に同等クラスの中古マンションが高価格で売り出された
周辺で、同グレードのマンションが高く売り出されると、それに応じてあなたのマンションも同程度の価格を付けても売れやすくなります。
2-3.近隣で再開発された、あるいは再開発の予定がある
マンション購入後、周囲一帯が再開発されたり、再開発の予定が立ったりすると、あたりの地価が全体的に上がるケースがあります。そうなると、購入時よりも高額で売れる可能性が高いです。
例えば、新しい駅ができると一気に地価があがります。
2-4.住みたい街などに選ばれて話題になった
ネットや雑誌などで「住みたい街」などとして取り上げられると、周辺地域に関心を持つ人が増えて潜在的な顧客が多くなるので、強気の価格設定でも売れやすくなります。
また、駅近の人気エリアなどのマンションの場合、少々年数が経っても値崩れしませんし、管理がしっかりされていて、人気のブランドマンションや築浅の大規模マンションの場合などには、むしろ価格が上がることもあります。
特に多いのが、住み心地が良くて、同じマンション内の広い部屋に引っ越ししたいという人が多いと、値崩れしにくくなります。
3.買ったときより安くでしか売れなかった場合、住宅ローンはどうなるの？
買ったときより高く売れるケースは、どちらかと言えばレアケースです。多くの場合、損してしまうと考えましょう。
家を売って損になると、単純に差引がマイナスになるだけではなく、住宅ローンの問題が発生します。
家を購入するときには、多くの方が住宅ローンを利用します。たとえば、売買価格を全て借りるフルローンで、家を購入し、すぐに売ってマイナスになってしまったら、住宅ローンを完済することはほぼ不可能です。
家の売却代金だけでは、住宅ローンを完済できない場合、預貯金などから補填し、完済するもしくは、残った住宅ローンを家を手放した後も返済し続けるのどちらかになります。
詳しくは「住宅ローンが残っている家（マンション・一戸建て）の売却方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
また、家を売るときにかかる費用について「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの？」も併せてご覧ください。
4.家をすぐに売ってもできるだけ損しないための対処方法
買ったばかりの家をすぐに売るときに、損をしないためには、以下の3つが大切です。
4-1.①売ると決めたらすぐに売り出す
新築物件も中古物件も売ると決めたらすぐに売り出すことが重要です。
家の価値は基本的に築年数が経過するごとに下がってしまうため、基本的には今が一番高い価値がある状態と言えるからです。
短期間であったとしても、一度人が住んでしまえば、「中古物件」となります。また、たとえ一度も住んでいない未入居の状態であったとしても、
- 新たに建設された住宅で1度も人が住んでいない
- 建築工事完了（竣工）から1年以内
この条件に当てはまらなければ、「新築」とうたうことはできません。つまり、竣工から1年を経過してしまえば、「築浅中古」として売られることになります。
築半年と築1年でも購入検討者に与える印象は異なりますし、新築と中古ではさらに大きく印象が異なります。
築浅であればあるほど、高く売れる可能性があるので、決断したらすぐに行動しましょう。
4-1-1.少し高めの価格設定をして、売りに出してみる
少し高めの価格設定をして、売り出してみることも1つの方法です。
メルカリなどを使ったことがあれば、想像しやすいと思いますが、出品前にいくらくらいで売れているのかまず調べてから値付けをします。
それと同じようにマンションの場合、一般的に過去に同じマンションで売れた直近の成約価格（実際に売れた金額）から1㎡あたりの価格を出して計算するのが一般的です。
ただ、新築マンションであれば、中古として売りに出された過去の成約事例がそもそもまだ存在しないので、基準となる価格が新築時の販売価格しかありません。そのため、新築時に購入した価格にできるだけ近い金額で売れる可能性は高くなります。
新築一戸建ては、立地や面積が全く同じ物件がこの世に存在しないので、周辺に売りに出されている中古物件や新築物件と比較して売りに出す必要はありますが、不動産は1つとして同じものがないので、
という方が見つかれば、少し高くても購入されることがあります。
相場より多少高くても売り出してみなければ、売れるかどうかは誰にもわからないので、少し高めの価格設定をして一度売り出してみることも検討すべきです。
4-2.②相場価格を把握しておく
相場価格とは、現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のことです。不動産会社が提示してくれる査定価格は、この相場価格より少し高めの金額設定になっていることが一般的です。いわゆる売りに出すときの上限価格です。
ただ、不動産会社によって、この査定価格に何百万円もの差が出ることは多々あります。提示された価格で100%売れるわけではないため、基準となる相場価格を把握しておかなければ、どの査定金額を信用すればいいのか、最終的にどの不動産会社に依頼すればいいのかわかりませんよね。
相場価格から大きく乖離した金額で売りに出してしまうと、売り出したはいいものの値下げを繰り返し、長期に渡って売却活動をしなければならないリスクがあることを忘れてはいけません。
そこで不動産会社に依頼する前にまずは、相場価格を知っておきましょう。
相場価格を知るには、周辺の同条件の物件がいくらで売り出されているかや過去に売れた金額を調べるとだいたいわかります。ただし、相場価格を自分で調べるのには限界があり、時間もかかります。
そこで、イクラ不動産であれば、家の相場価格を匿名＆無料で調べることができます。
4-3.③売却を依頼する不動産会社の見極めが最重要
前述した家を売るタイミングや価格の判断に加えて、不動産会社の選定はとても重要です。
なぜなら家の売却価格は、売却を依頼する不動産会社によって大きく変わってくるからです。単純に、どこでもいいので複数の不動産会社に査定を依頼すれば良いというわけではありません。
重要なことは、その地域で売却に強い複数の不動産会社に査定してもらうことです。
何度もその地域で売却経験がある不動産会社であるからこそ、どうしたら少しでも高く売れるのか、ノウハウや販売戦略・市場動向を熟知しているだけでなく、あなたの住んでいるようなお家を買いたいという購入希望者のリストも抱えています。
また、集客方法や買主との交渉力なども不動産会社や担当者によって異なるので、なるべく優秀な営業担当者のいる不動産会社を選定すべきです。
まとめると、まず、あなたのお家がいくらぐらいなのか客観的に知った上で、売却に強い複数の不動産会社に査定依頼して相談し、その中から依頼する会社を選ぶという方法が、できるだけ家をすぐに売っても損しないための対処方法となります。
家を売ったらいくらぐらいになるのか、売却に強い不動産会社はどこなのか知りたいという人は「イクラ不動産」をご利用ください。
無料＆秘密厳守で査定ができるだけでなく、自分にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選べます。
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