家の買い替え（住み替え）のローン選択における注意点

家の買い替えをしようと思っているんですが、
買い替えの場合、住宅ローンで何か注意することはありますか。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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家の買い替えでローンを組むときの注意点は？

家の買い替え時は、初めてマイホームを購入するときより年齢が高いケースが多いです。そのため、誤ったローン選択をしてしまうと、老後の生活にも影響してしまいます。

また、買い替えは、いま住んでいる家を売って新居を購入するという都合上、一般的な住宅ローン以外のローンを利用することもあります。

家の買い替え時における、住宅ローン選択の注意点について説明します。

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買い替え（住み替え）時のローン選択の注意点

初めてのマイホーム購入は30歳前後で迎える人が多いですが、家の買い替えともなると、40代や50代という方も少なくありません。

近年は金利が低い住宅ローンが多く、従来と比較してローン審査も厳しくありません。

そのため、年齢に関わらず長期のローンが組めたり、借り入れ限度額が今の年収だけで判断されたりもしますが、家の買い替え時には「返済期間」と「借入額」に注意が必要です。

返済期間

一般的な住宅ローンの借入期間は、最長35年です。

80歳までローンを組める銀行もありますが、返済期間満了時の年齢は65歳が理想的だといえます。70歳や80歳の年金生活で住宅ローンを返済し続けるのは、現実的ではないからです。

退職時に退職金で一括返済するなど、明確な予定が立たない場合には、65歳を目安に返済期間を考えましょう。

借入額

家の予算は年収の7倍ともいわれていますが、買い替えの場合の新居の予算は「年収の〇倍」とすべきではありません。「年収の○倍」というのは、35年ローンを組むという前提の予算の目安だからです。

買い替え時の新居の予算は「借入額がいくらになるか」で考え、今の家の住宅ローン残債を上回らない金額を1つの目安に考えます。

あるいは年収の25％程度を目安に年間返済額を考え、65歳までに完済できる借入額を新居の予算にするなど、ご自身の今の年齢を考えた借入額を考える必要があります。

家の買い替えにかかる諸費用も予算に組み込む

家の売買には、仲介手数料や手付金、税金、引っ越し代などの諸費用がかかることも忘れてはいけません。家の売却には売却金額の4％ほどが、購入には購入金額の5、6％ほどが諸費用としてかかります。

住宅ローンの中には、購入にかかる諸費用を組み込めるものもあります。ただできることなら、諸費用は現金で準備するのが賢明です。

諸費用ローンを利用するときには、新居の予算にプラスしてローンを組むのではなく、その分、新居の予算を引き下げるなど、借入額や返済期間が増えないようにするべきです。

諸費用について詳しくは「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。

家の買い替え時に利用するローンの注意点

家の買い替え時には、一般的な住宅ローンのみならず、特殊なローンを利用することがあります。

ここからは、各ローンの注意点を解説します。

①買い替えローン

買い替えローンを利用すれば、いま住んでいる家の住宅ローン残債と新居の住宅ローンをまとめることができます。

そのため、いまの家の住宅ローンが売却金額や自己資金で完済できなくても、買い替えローンによって買い替えが可能になります。

買い替えローンを利用するということは、「現時点で住宅ローンを完済できる資金力がなく、本来なら売ることのできない家を売却してまで買い替えする」ということです。

利用するときには、借りる総額が現在残っている住宅ローンを大幅に上回る金額になることは避け、できる限り残っている住宅ローンを減らすためのものと位置づけるべきです。

また、担保となる住宅の価値以上の住宅ローンを組むわけですから、一般的な住宅ローンより審査は厳しいです。

買い替えローンについて詳しくは「お家の買い替えローンとはなにかわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。

という状況にあれば、任意売却などその他の売却方法を検討します。

②ダブルローン

ダブルローンとは、買い替えで新居の購入を先行させ、一時的に今の家の住宅ローンと新居の住宅ローンが重複する状態のことをいいます。

ダブルローンの状態は、いま住んでいる家を売却して引き渡すときまで続きます。一時的とはいえ、家が売れない期間が続けばその期間の負担はとても大きいです。

ダブルローン状態にさせないためには、いま住んでいる家の売却を先行させるか、売却と購入の決済日を同じ日に合わせる必要があります。

ダブルローンについて詳しくは「家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。

まとめ

住宅ローンの「借りられる額」と「返せる額」は違います。

とくに家の買い替えの場合は、初めてマイホームを購入したときより年齢を重ねているはずです。そういう意味では、家の買い替え時こそ住宅ローンの選択に注意するべきだといえます。

買い替え特有のローンである「買い替えローン」と「ダブルローン」は、買い替えを可能にしてくれる便利なものではありますが、借りすぎには特に注意が必要ですので、慎重に利用するようにしましょう。

とくにダブルローンは、その状態にしなければ家の買い替えができないというものではありません。

「今の家を売る」「新居を購入する」という2つの取引のタイミングを計れば、余計な負担や手間をかけずに家の買い替えをすることが可能です。

買い替えを検討していて、どこの不動産会社に相談すればよいのかわからないという人は「イクラ不動産」をご利用ください。

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