家を買い替えした場合、住宅ローン控除を利用できるのかまとめた

家の買い替えを検討しているのですが、買い替えた新居にも住宅ローン控除は適用できるのでしょうか？

こちらはイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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住宅ローン控除とは、マイホームを購入した人向けの減税制度で、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。

住宅ローン控除を受けていて買い替えを検討する人の中には、2件目の購入になる新しい家の購入時には住宅ローン控除を受けられなかったり年数が短くなったりするのでは、という不安を持つ人が多いようです。

また、今の家を売却して利益が出た時に適用できる「マイホーム売却時の3,000万円の特別控除」などの特例との兼ね合いが気になっている方もいるでしょう。

この記事では、次のようなことがわかります。

買い替え時における住宅ローン控除の条件や適用について気になっている方は、ぜひ参考にしてください。

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住宅ローン控除とはどのような制度？

住宅ローン控除について、まず確認しておきましょう

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで購入したマイホームが適用要件を満たしているときに利用できる減税制度のことです。

マイホームを購入後、2年目から10年間の適用となりますが、消費税増税の関係で、2019年10月1日～2020年12月31日までの間に入居した場合は控除期間が3年間延長されます。

さらに2021年の税制改正で、入居期日が2022年12月31日まで引き延ばされました。

住宅ローン減税が適用されると、年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除され、還付金を受け取ることができます。たとえば、住宅ローンの年末残高が3,500万円だった場合、控除額は35万円です。

ただし、毎年の控除限度額が決められており、一般住宅の場合は最大で40万円、認定長期優良住宅もしくは認定低炭素住宅の場合は、最大50万円が上限額として設定されています。

もし納めた所得税の金額よりも控除額が多く、所得税額で控除しきれなかった分については、住民税から控除されます。

市区町村が自動的に天引きしてくれるので、手続きをする必要はありません。

ただし、住民税の控除額にも上限（136,500円）があり、上限を超えた分の金額は控除されることなく手続きが終了してしまいます。

買い替え時に住宅ローン控除の適用を受けるための条件

住宅ローン減税が利用できるかどうかは、家を買い替えたかどうかはあまり関係がなく、買い替えた家でも適用要件さえ満たしていれば、また控除を受けることが可能です。

住宅ローン減税を受けるためのおもな適用要件は次の通りです。

しかし、問題となるのは、買い替えには購入だけでなく売却も関わってくるという点です。

買い替えた新しい家でも住宅ローン控除は受けられます。

しかし、⑤の条件にもあるように、定められた期間内に長期譲渡所得の課税の特例などを受けていると、住宅ローン控除を受けられないケースがあるということに注意が必要です。

新居に住宅ローン控除を適用できないケースとは

次のような場合には、注意が必要です！

前の自宅の売却による利益「譲渡所得」がある場合

前の自宅が、購入したときの金額よりも高く売却できて利益が出た場合、確定申告で所得税と住民税を納めなければなりません。

この不動産を売却したときに出た利益のことを譲渡所得（じょうとしょとく）、譲渡所得にかかる、所得税のことを「譲渡所得税」と言います。

前述したとおり、住宅ローン控除には「居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと」という適用要件があります。

「長期譲渡所得の課税の特例など」というのは、家の売却の譲渡所得に関わる、次のような税金の制度のことです。

買い替えの際、前の自宅の売却で譲渡所得（売却したときに出た利益）があった場合は、適用要件を満たせば、上記3つの特例を併用して利用することができます。

しかし、これらの特例を適用してしまうと、住宅ローン控除は適用対象から外れてしまいます。

前の自宅の売却による損失「譲渡損失」が出た場合

一方、前の自宅が購入したときの金額よりも、安くでしか売却できない場合もあります。

お家を売却して出た損失のことを譲渡損失（じょうとそんしつ）といいます。

この譲渡損失が出た場合、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用要件を満たせば、給与所得や事業所得などから損失分の控除を受ける（損失分を取り戻す）ことができます。

また、その年の所得より損失額の方が大きければ、翌年から3年間、繰り越して損失額が控除されます。

この特例は住宅ローン控除との併用が可能です。しかし、住宅ローン控除も所得から控除されます。

ローン控除より損失の繰越控除が優先して行われるため、ローン控除をしようにも控除を受けるべき所得がゼロになってしまうケースが発生します。

住宅ローン控除の控除期間は10年間（購入時期によっては13年間）で、このカウントは適用開始（住み替え完了）から始まります。そのため、例えば損失の繰越控除終了まで3年かかると、ローン控除が受けられる期間は7年間（あるいは10年）に減ってしまうというわけです。

住宅ローン控除や特例の適用を受けるには確定申告が必要

買い替え時に住宅ローン控除を受けるには、購入物件に入居した翌年に確定申告を行う必要があります。

確定申告を行う際は、次の書類が必要です

確定申告は、毎年2月中旬～3月中旬の間に税務署に提出するか、郵送やインターネットでも手続きすることが可能です。

なお、確定申告の期日を過ぎてしまったら税金の還付申告（源泉徴収で納めすぎた税金を返してもらう申告手続きのこと）ができないと思っている方も多いですが、翌年1月1日～5年間の期間であれば行うことができます。

また、給与取得者の場合、2年目以降は確定申告を行わなくても勤務先の年末調整のみで住宅ローン控除の手続きができるようになります。その際、次の2つの書類の提出が必要です。

住宅ローン控除が適用になると、年度末の確定申告時に納税した所得税の一部が戻ってきます。申告手続きから約1カ月～1カ月半程度で還付金を受け取ることができます。

家を売却した場合に使える特例を受ける場合も確定申告が必要になるため、どちらかを隠して両方受けることはできません！

家の買い替え時は住宅ローン控除を選ぶべきなの？

住宅ローン控除を選べば、特例による減税などの適用は受けられず、譲渡所得や譲渡損失の特例を選べば、住宅ローン控除が適用対象から外れたり、控除期間が短くなってしまったりします。

結局、どちらを選べばいいの？

住宅ローン控除と特例とのどちらが得になるかは、売却益がどれくらい出るか、今後、住宅ローン控除の割合が変更になるかなどによって違ってきます。

例えば、今の家の売却益が非常に多く、買い換えた家の住宅ローンの額がそれほど多くない場合は、住宅ローン控除よりもマイホーム売却時の3,000万円の特別控除を使った方が得になることがあります。

買い替えで特例と住宅ローン控除とのどちらを利用するかは、十分に試算したうえで選ぶことが大切です。

買い替えを依頼する不動産会社を選ぶ際には、そのような試算やアドバイスをしてれくれるかどうかもチェックすると良いでしょう。

家の買い替えや住み替えの相談先の選び方は、「家の買い替え・住み替えの相談はどこにするべき？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

まとめ

家の買い替えには「売却」と「購入」が絡むため、どうしても複雑になります。

どれくらい税金が安くなるのか、住宅ローン控除と特例を比べるとどちらがお得なのかを調べて、適用する制度を選びましょう。

適用要件や減税額などで混乱して失敗することのないよう、税理士などの専門家に相談して結論を出すことをおすすめします。

家の買い替えの流れについては「家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの？買ってから売るの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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