家の買い替えの流れを解説！売ってから買う？買ってから売る？

家を買い換えたいのですが、売るのと買うのとは、どちらを先にすべきですか？
初めてのことでよくわからないので教えてほしいです。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

マンションや戸建てといった住まいの買い替えには、売却を先に行う方法（売り先行型）と、購入を先に行う方法（買い先行型）と大きく分けて2つの方法があります。

この記事では、次のようなことがわかります。

マンションや戸建てを買い替える際の流れや手続き、買い替えにかかる諸費用などを知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

1.理想は家の売却と購入が「同時」

持ち家を売却し、その売却代金で新たな不動産を購入する「買い替え」は、購入と売却を同時に行うのが理想的です。

しかし、いつ売れるかわからない不動産売却と、理想の住まいを見つける不動産購入の両方を同時に達成させるのは、かなり難易度が高くなります。

1-1.売却と購入、同時が理想的なのはなぜ？

家の売却と購入を同時に行う必要があるのは、「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居が購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」場合です。

住宅ローンが残っていても買い替えはできますが、家を売却した代金や預貯金などで残っているローンを完済しなければなりません。

そのため、売却と購入を同時に行うのが理想的なのです。

住宅ローンが残っている買い替えについては、「お家を買い替えるとき残っている住宅ローンの残債はどうすればよいの？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

1-2.不動産売却の流れと買い替え

不動産売却の流れは、次の通りです。

つまり、家の売却と購入を「同時」に行い買い替えをする人は、まず自宅がいくらぐらいで売れそうかという査定が必要になります。

自宅を売却しても住宅ローンが残りそうな場合は、新居の購入を断念しなければならないかもしれません。また、自宅の売却価格（相場価格）がわからなければ、次の新居の予算や資金計画が立てにくくなるからです。

売却の流れについて詳しくは「不動産売却の基礎知識│家を売る流れとやるべきことをステップ別に解説！」も併せてご覧ください。

買い替えをする場合、まず、今住んでいる家を売却したらいくらになるのかが重要なポイントです。

今の売却価格を知りたいという方は、ぜひ、イクラ不動産をご利用ください。

無料で簡単に相場価格がわかるだけでなく、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフにいつでも無料で売却相談ができます。

2.売却を先に行う方法（売り先行型）と購入を先に行う方法（買い先行型）

不動産の買い替えには、先に述べた通り、大きく分けて売却を先に行う方法（売り先行型）と、購入を先に行う方法（買い先行型）の2つの方法があります。

それぞれの売却方法を詳しく説明します。

2-1.「売り先行型」の特徴

「売り先行型」とは、先に今住んでいる自宅を売却してから、新居を購入する買い替え方法です。売却期間中に購入物件を探す間に、先に売却が決まったパターンも含まれます。

一方、売り先行型で売却期間中であっても、先に購入が決まれば買い先行型になります。

売り先行の買い替えの場合は、引渡し猶予（ひきわたしゆうよ）の特約を設けることも多いです。

引渡し猶予とは、今住んでいる家を売ったあと、新居に引っ越すまでの数日間、買主にお願いして売却した元の家に住まわせてもらうことです。

引渡し猶予について詳しくは「自宅を買い替えるときに必要な引渡し猶予とは？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

2-1-1.売り先行型のメリット

売り先行型で進めれば、売却金額と手元に残るお金がきっちりと確定してから新居を購入するため、無理のない資金計画が立てられます。

また、売り先行型で進めると最初に想定した金額で売却ができるようにじっくり売却活動ができるため、なかなか売れないからといって、あわてて買取や大幅に価格を下げるなど、安く売却する必要もありません。

でも、査定額がわかっていたら、資金計画が立てられるんじゃないの？

今の家の査定額が3,000万円だから、ローンの残り2,500万円を支払って、新しい家の頭金も出せるはずだ。

よく勘違いされる方が多いのですが、不動産会社が提示する査定金額は、あくまでも

これくらいの金額であれば売れるだろう！

という各社の予想金額でしかなく、決して高い査定金額を提示してくれた会社に依頼したからといって、確実にその金額で売れるわけではありません。

つまり、買主との金額交渉が入るケースも多いため、最終的にいくらで売却できるのかは売れるまで誰にもわからないのです。

査定額については、「査定価格を信用しすぎるな？不動産の査定方法と注意点を徹底解説！」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

2-1-2.売り先行型のデメリット

売り先行型のデメリットは、仮住まいが必要になる場合があることです。

引渡し猶予をしてもらっても、自宅の引渡し日までに購入物件が決まっていない場合は、賃貸などの仮住まい先を準備しなければなりません。

引越しが増え、余分な費用と手間や労力がかかります。

売り先行型についてさらに詳しく知りたい方は「売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する」も併せて読んでみてください。

2-1-3.リースバックで仮住まいを回避できる

売り先行型のデメリットである仮住まいを回避する方法の一つとして、リースバックがあります。

リースバックとは、家を売却して売却代金を受け取り、その後、賃貸として住み続けられるという売却方法です。

家やマンションをリースバックで売却してローンを完済し、新しい住居が決まるまで賃貸で住み続ければ、仮住まいの必要がなく、引っ越しも一度で済みます。

小さい子供がいる場合や仮住まいへの引っ越しの手間を省きたい場合におすすめです。

リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ一読してみてください。

2-2.「買い先行型」の特徴

買い先行型は売り先行型とは逆に、先に新居を購入して移ってから、今住んでいる自宅を売却する買い替え方法です。

先に売却し始めて、売却期間中に良い購入物件が見つかったため、先に購入したパターンも含まれます。

2-2-1.買い先行型のメリット

せっかく買い替えするのだから、新居については妥協したくないのは当然のことです。

買い先行型であれば物件の購入を優先させるため、理想のお家が見つかるまでじっくりと探すことができます。

また、新居に移り住み、今の家を空き家にしてから売り出せるため、プライバシーが保全されるだけでなく、不動産会社に鍵を預けておけば、購入希望者の日程に合わせて内覧の対応が可能になります。

2-2-2.買い先行型のデメリット

買い先行型のデメリットは、自宅の売却代金を受け取る前に購入の契約を進めるため、新居の購入資金準備が先に必要になることです。

また、今住んでいる家に住宅ローンを利用していて、新居の購入資金も住宅ローンを利用する場合はダブルローンとなり、二重の支払いによって金銭的負担が大きくなってしまいます。

さらに、購入した新居に移り住むと早く処分したいという心理になるケースも多く、売却を急いでしまい、想定していた価格より下がる可能性も十分考えられます。

このように買い先行で進めると、売却金額や売却時期が確定していないため、資金計画が予定と変わる可能性が大いにあり、金銭的な余裕がなければ実際にはむずかしいといえます。

不動産会社によっては「買い取り保証（売却保証）」をしている所もありますが、相場よりかなり安くなってしまうため、利用するかどうかは慎重に検討しましょう。

買い先行型についてさらに詳しく知りたい方は「買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する」も併せてご覧ください。

3.結局、売りと買い、どっちが先なの？

売却と購入どちらを先に行うのが良いかは、資金計画やケースによって異なります。

一般的には、「先に購入する物件を決めてから売却したい」と考える人が多いです。しかし、実際には多くのケースで売り先行型になります。なぜなら、所有している物件に住宅ローンが残っている場合が多いからです。

先に述べた通り、「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居を購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という人は、必然的に売り先行型になります。

3-1.住宅ローンが残ってしまうと買い替えできないの？

どう考えてもローンが残ってしまいそう…

今住んでいる家を売却しても住宅ローンが全額返済できないケースに使えるのが「住み替えローン（買い替えローン）」です。

住み替えローンとは、自宅を売却しても住宅ローンを全額返せないときに、その残債と新しい家の購入資金とを合算して借りることができるという融資です。

住み替えローンを利用すれば、売却して住宅ローンが残ってしまう場合でも、買い替えを進めることができます。

ただし、住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高く、月々のローンの返済額も増えるため、審査がきびしいです。住み替えローンを利用する際は今後の家計を圧迫しない返済計画を立てる必要があります。

住み替えローンについて詳しくは「住み替えローンとは？正しく利用して家の買い替えを進めよう！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

4.家の買い替えにかかる諸費用はどのくらい？

買い替えは家の売却と購入を行うので、諸費用がどのくらいかかるのか気になる方も多いです。

ここでは、買い替えにかかる費用を詳しく説明します。

4-1.売却の際に必要となる費用

売却の際に必要な費用は、売却額の4％ほどと言われています。内訳は以下の通りです。

また、住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済する手続きとして以下の費用がかかります。

4-2.購入の際に必要となる費用

購入の際に必要な費用は、購入額の5～6％ほどと言われています。内訳は以下の通りです。

また、新居の購入に住宅ローンを利用する場合は、以下の費用がかかります。

その他、引っ越し費用や購入物件にかける火災保険料など、家の買い替えにはさまざまな費用がかかります。

特に重要な費用を中心に紹介していますが、より詳しく知りたい方は「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」も併せてご覧ください。

4-3.仲介手数料は2回分かかる？

仲介手数料は安くしてもらうことはできないの？

家の買い替え時には、「売却」と「購入」でそれぞれに仲介手数料が発生します。

たとえば2,500万円の家を売って、2,500万円の家を買った場合、次の額の仲介手数料が２回分かかります。

仲介手数料だけでも高額な出費となるため、できれば値引きしてほしいと考える人は多いですが、同じ不動産会社で売却と購入を行ったとしても基本的に2回分かかるのが一般的です。

しかし、仲介手数料は上限が決められているだけなので、値引くことは違法ではありません。

不動産会社によっては値引きしてもらえるケースなどもあります。仲介手数料については「買い替えの仲介手数料はいくら？値引きはできるの？」も併せてご覧ください。

5.買い替えの相談は同じ不動産会社にすべき？

買い替えには、たくさんの資金が必要となるため、できるだけスムーズに、かつ費用負担も抑えたいというのは共通の願いです。

売却と購入を同時に行う場合は、同じ不動産会社に依頼することでスケジュール管理がしやすくなり、スムーズに費用負担も抑えて買い替えしやすくなります。

その場合、まずは家の売却を依頼する不動産会社に買い替えの相談をすることがおすすめです。

なぜなら、今、住んでいる家がいくらで売れるかわからなければ新居の予算が立たないからです。

また、いくら不動産のプロと言っても、担当しているエリア以外のことについては詳しく知りません。

担当しているエリア以外の相場感はわからないので「この地域の相場教えてください」と電話で他社に問い合わせする不動産会社もあります。

気に入った物件があったら掲載している不動産会社に連絡して、家の売却もお願いするという流れを想像するかもしれません。

しかし、家の売却はその物件がある地域の売却に強い不動産会社に依頼しなければ意味がありません。

今の家がいくらで売却できるかは、新居の購入資金にも大きく影響するので、その地域に詳しい不動産会社に売却を任せて少しでも高く売ってもらうことが重要です。

新居を購入する地域と今住んでいる地域が離れている場合は、売却と購入をそれぞれの地域で依頼しても良いでしょう。また、すでに目星の物件があれば、売却をお願いする不動産会社から購入することも可能です。

さらに詳しくは「お家の買い替え・住み替えは同じ不動産会社に依頼するべき？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

地域の売却に強い不動産会社は、イクラ不動産で探すことができます。

どこの不動産会社に相談すればよいかわからないと迷っている方は、ぜひご利用ください。

まとめ

家の買い替えは、売却先行でも購入先行でも自宅の査定は必須となります。

また、買い替えにはタイミングだけでなく、住宅ローンや資金計画など専門的な知識も多く必要となるため、不動産会社と相談しながら上手に住み替えを進めるのがおすすめです。

家の売却だけ場合でも、すべて完了するまでに早くても4〜5ヵ月以上はかかります。買い替えはさらに購入もあるため、少しでも買い替えを考え始めたら、早めに不動産会社に相談しましょう。

どれくらいで売れそうか知りたい場合は、ぜひ、イクラ不動産をご利用ください。

買い替えに強い地域の不動産会社を選べるだけでなく、無料＆簡単に不動産の査定や売却相談ができます。