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家を買い換えたいのですが、売るのと買うのとは、どちらを先にすべきですか？
初めてのことでよくわからないので教えてほしいです。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
マンションや戸建てといった住まいの買い替えには、売却を先に行う方法（売り先行型）と、購入を先に行う方法（買い先行型）と大きく分けて2つの方法があります。
この記事では、次のようなことがわかります。
- この記事でわかること
- 家の買い替えは、先に売るべきか買うべきか？
- 住宅ローンが残っていても買い替えできる？
- 家の買い替え（住み替え）にかかる費用は？
- 買い替えを相談する不動産会社の選び方は？
もくじ
1.家の買い替えは、先に売るべきか買うべきか？
家やマンションを買い替えようと考えたとき、まず直面するのが、この「先に売るべきか」「先に買うべきか」という問題です。
結論から述べると、先に売るべきか先に買うべきかは状況によって違ってきますが、多くの場合は「先に売る」方法を取ることになります。
その理由を説明する前に、まず不動産買い替えの流れについて確認しておきましょう。
1-1.買い替えは同時進行が理想的
不動産買い替えの理想的な流れは、次のような同時進行です。
- 情報収集する
- 査定してもらう←売却できそうな価格がわかる
- 媒介契約を結ぶ←売却活動スタート
- 購入希望者を探す
- 売買契約を結ぶ←この段階で新居も決まっていればベスト（同じタイミング）
- 物件引渡しの準備
- 残代金の受け取りと物件の引渡し
この流れからわかるように、買い替えを計画的に行いたい場合は、まず自宅がいくらぐらいで売れそうかという査定が必要になります。これは、売却と購入が同時であっても、どちらかが先であっても同じです。
買い替えのために、今の家の売却価格を知りたいという方は、ぜひ、イクラ不動産をご利用ください。
無料＆秘密厳守で簡単に相場価格がわかるだけでなく、買い替えについてわからないことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフにいつでも無料で売却相談ができます。
1-2.なぜ売却と購入同時が理想的なのか
特に、売却と購入を同時に行う必要があるのは、「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居が購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」する場合です。
あとで詳しく説明しますが、住宅ローンが残っていても、家を売却した代金や預貯金などで残っているローンを完済すれば売却や買い替えができます。そのためにも、売却と購入を同時に行うのが理想的なのです。
住宅ローンが残っている買い替えについては、「お家を買い替えるとき残っている住宅ローンの残債はどうすればよいの？」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
しかし、今の家の買い手が見つかるタイミングと、買い替え先の新しい家を購入できるタイミングとを合わせることはむずかしく、どうしても「売却」と「購入」のどちらかが先になってしまうことが多いです。
次に、今の家の売却を先に行う「売り先行」型と、新しい家の購入を先に行う「買い先行」型について説明します。
2.売却を先に行う方法（売り先行型）と購入を先に行う方法（買い先行型）
不動産の買い替えには、先に述べた通り、大きく分けて2つの方法があります。売却を先に行う方法（売り先行型）と、購入を先に行う方法（買い先行型）です。
それぞれの売却方法を詳しく説明します。
2-1.「売り先行型」の特徴
「売り先行型」とは、今、住んでいる家を売却してから、新居を購入する買い替え方法です。新しく購入する物件を探している間に、先に今の家の売却が決まったパターンも含まれます。
一方、売り先行型で売却期間中であっても、先に購入が決まれば、あとで説明をする「買い先行型」になります。
売り先行の買い替えの場合は、引渡し猶予（ひきわたしゆうよ）の特約を設けることが多いです。
引渡し猶予とは、今住んでいる家を売ったあと、新居に引っ越すまでの数日間、買主にお願いして売却した元の家に住まわせてもらうことです。
引渡し猶予について詳しくは「自宅を買い替えるときに必要な引渡し猶予とは？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-1-1.売り先行型のメリット
売り先行型で進めれば、売却金額と手元に残るお金がきっちりと確定してから新居を購入できるため、無理のない資金計画が立てられる点がメリットです。
また、売り先行型で進めると、最初に想定した金額で売却ができるようにじっくり腰を据えて売却活動ができるため、なかなか売れないからといって、あわてて買取や大幅に価格を下げるなど、安く売る必要もありません。
中には、査定額がわかっているのなら、資金計画が立てられるのではないかと思われる人もいるでしょう。
勘違いされる人が多いのですが、不動産会社が提示する査定金額は、あくまでも
という各社の予想金額でしかなく、決して高い査定金額を提示してくれた会社に依頼したからといって、確実にその金額で売れるわけではありません。
つまり、買主との金額交渉が入るケースも多いため、最終的にいくらで売却できるのかは、実際に売れるまで誰にもわからないのです。
査定額については、「査定価格を信用しすぎるな？不動産の査定方法と注意点を徹底解説！」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-1-2.売り先行型のデメリット
売り先行型のデメリットは、売却と購入のタイミングによっては、仮住まいが必要になる場合がある点です。
引渡し猶予をしてもらっても、自宅の引渡し日までに購入物件が決まっていない場合は、賃貸などの仮住まい先を準備しなければなりません。
仮住まいの分の引越しが増え、余分な費用と手間や労力がかかります。
売り先行型についてさらに詳しく知りたい方は「売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する」も併せて読んでみてください。
2-1-3.リースバックで仮住まいを回避できることもある
売り先行型のデメリットである仮住まいを回避する方法の一つとして、リースバックがあります。
リースバックとは、家を売却して売却代金を受け取り、そのあと賃貸として今の住み続けられるという売却方法です。
家やマンションをリースバックで売却してローンを完済し、新しい住居が決まるまで賃貸で住み続ければ、仮住まいの必要がなく、引っ越しも一度で済みます。
小さい子供がいる場合や仮住まいへの引っ越しの手間を省きたい場合におすすめです。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ一読してみてください。
2-2.「買い先行型」の特徴
買い先行型は、売り先行型とは逆に、先に新居を購入して移ってから今の家を売却する買い替え方法です。
先に売却し始めて、売却期間中に良い購入物件が見つかったため、先に購入したパターンも含まれます。
2-2-1.買い先行型のメリット
せっかく買い替えするのだから、新居について妥協したくないのは当然のことでしょう。
買い先行型であれば物件の購入を優先させるため、理想のお家が見つかるまでじっくりと探すことができる点がメリットです。
また、新居に移り住み、今の家を空き家にしてから売り出せるため、プライバシーが保全されるだけでなく、不動産会社に鍵を預けておけば、購入希望者の日程に合わせて内覧の対応が可能になります。
2-2-2.買い先行型のデメリット
買い先行型のデメリットは、自宅の売却代金を受け取る前に購入の契約を進めるため、新居の購入資金準備が先に必要になることです。
また、今住んでいる家に住宅ローンを利用していて、新居の購入資金も住宅ローンを利用する場合はダブルローンとなり、二重の支払いによって金銭的負担が大きくなってしまいます。
さらに、購入した新居に移り住むと早く処分したいという心理になるケースも多く、売却を急いでしまい、想定していた価格より下がる可能性も十分考えられます。
このように買い先行で進めると、売却金額や売却時期が確定していないため、資金計画が予定と変わる可能性が大いにあり、金銭的な余裕がなければ実際にはむずかしいといえます。
不動産会社によっては「買い取り保証（売却保証）」をしている所もありますが、相場よりかなり安くなってしまうため、利用するかどうかは慎重に検討しましょう。
買い先行型についてさらに詳しく知りたい方は「買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する」も併せてご覧ください。
3.結局、売りと買い、どちらを先にすべきか
売却と購入どちらを先に行うのが良いかは、資金計画やケースによって異なります。
一般的には、家は買うほうが売るよりも楽しいため、「先に購入する物件を決めてから売却したい」と考える人が多いです。しかし、実際には多くのケースで売り先行型になります。
3-1.売り先行型が多くなる理由
先に家を購入したい人が多いにもかかわらず、今の家を売却する「売り先行型」を選ばざるを得ない理由は、今の家に住宅ローンが残っている場合が多いからです。
先に述べた通り、「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居を購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という人は、必然的に売り先行型になり、ローンを完済してから買い替えをすることになります。
売却代金で住宅ローンが完済できなければ、今の家を売ることはできません。ただし、次で説明する方法を使えば、買い替えが可能です。
3-1.ローンが完済できなくても「買い替えローン」を使えば買い替えできる
先に述べたように、住宅ローンが残っている家を買い替えたい場合は、まずローンを完済する必要があります。
なぜなら、今の家には住宅ローンの担保として抵当権が設定されているからです。家を売るためには、まずローンを完済して抵当権を外さなければなりません。
しかし、売却代金や貯蓄などでは、住宅ローンを完済できそうにないこともあるでしょう。
そのようなケースに使えるのが「住み替えローン（買い替えローン）」です。
住み替えローンとは、自宅を売却しても住宅ローンを全額返せないときに、その残債と新しい家の購入資金とを合算して借りることができるという融資です。
住み替えローンを利用すれば、売却して住宅ローンが残ってしまう場合でも、買い替えを進めることができます。
ただし、住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高く、月々のローンの返済額も増えるため、審査がきびしいです。住み替えローンを利用する際は今後の家計を圧迫しない返済計画を立てる必要があります。
住み替えローンについて詳しくは「住み替えローンとは？正しく利用して家の買い替えを進めよう！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4.家の買い替えにどのくらいの費用がかかるか
買い替えは家の売却と購入を行うので、諸費用がどのくらいかかるのか気になる方も多いです。
ここでは、買い替えにかかる費用を詳しく説明します。
4-1.売却の際に必要となる費用
売却の際に必要な費用は、売却額の4％ほどと言われています。内訳は次のとおりです。
| 売却の際に必要な費用 | 費用の目安 |
| 仲介手数料（取引額が400万円超の場合） | （売却額×3％）+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 売却金額により異なる 1,000円～6万円 |
また、住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済する手続きとして次のような費用がかかります。
| 住宅ローンが残っている場合に必要な費用 | 費用の目安 |
| 抵当権抹消費用 | 5,000円～2万円前後 |
| ローン完済手数料 | 5,000円〜5万円前後 |
4-2.購入の際に必要となる費用
購入の際に必要な費用は、購入額の5～6％ほどと言われています。内訳は次のとおりです。
| 購入の際に必要な費用 | 費用の目安 |
| 仲介手数料（取引額が400万円超の場合） | （売却額×3％）+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 購入金額により異なる 1,000円～6万円 |
| 登記費用 | 20万円前後 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×4％ |
また、新居の購入に住宅ローンを利用する場合は、次のような費用がかかります。
| 住宅ローンを利用する場合に必要な費用 | 費用の目安 |
| 印紙税 | 購入金額により異なる 1,000円～6万円 |
| 抵当権設定費用 | 3万円～10万円前後 |
| ローン手数料 | 「借り入れる金額×〇％」としている金融機関が多い |
そのほか、引っ越し費用や購入物件にかける火災保険料、新しい家具や家電の購入費など、家の買い替えにはさまざまな費用がかかります。
特に重要な費用を中心に紹介していますが、より詳しく知りたい方は「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」も併せてご覧ください。
4-3.仲介手数料は2回分かかる？
家の買い替え時には、「売却」と「購入」でそれぞれに仲介手数料が発生します。
たとえば2,500万円の家を売って、2,500万円の家を買った場合、次の額の仲介手数料が２回分必要です。
2,500万円×3％+6万円＝81万円+消費税 ←この額の２倍が必要
同じ不動産会社で売却と購入を行ったとしても、基本的には2回分の仲介手数料がかかるのが一般的です。
しかし、仲介手数料は上限が決められているだけなので、値引きをすることは違法ではありません。
不動産会社によっては、買い替えの場合の仲介手数料を値引きしてもらえるケースもあります。仲介手数料については「買い替えの仲介手数料はいくら？値引きはできるの？」も併せてご覧ください。
5.買い替えの相談は同じ不動産会社にすべきか
買い替えには、たくさんの資金が必要となるため、できるだけスムーズに、かつ費用負担も抑えたいというのは共通の願いです。
売却と購入を同時に行う場合は、同じ不動産会社に依頼することでスケジュール管理がしやすくなり、費用負担も抑えやすくなるためスムーズに買い替えしやすくなります。
5-1.売却が得意な不動産会社を選ぶべき理由
売却と購入を同じ不動産会に依頼する場合は、まず家の売却が得意な不動産会社を探すようにしましょう。
なぜなら、今、住んでいる家がいくらで売れるかわからなければ新居の予算が立たないからです。さらに、少しでも高く売ってもらえれば、その分、家の購入費用にまわすことができます。
中には、気に入った物件があったら、その物件を取り扱っている不動産会社に連絡して、購入と同時に売却もお願いしようと考えている人がいるかもしれません。
しかし、この考えは非常に危険です。
なぜなら、不動産会社は担当しているエリア以外のことについては詳しく知りません。担当しているエリア以外の相場感はわからないので「この地域の相場教えてください」と電話で他社に問い合わせする不動産会社もあるほどです。
したがって、今の家を少しでも高く売りたいのであれば、その地域に詳しい不動産会社に売却を任せることが重要になります。
新居を購入する地域と今住んでいる地域が離れている場合は、売却と購入をそれぞれの地域で依頼しても良いでしょう。また、すでに目星の物件があれば、売却をお願いする不動産会社を通して購入することも可能です。
さらに詳しくは「お家の買い替え・住み替えは同じ不動産会社に依頼するべき？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
地域の売却に強い不動産会社は、イクラ不動産で探すことができます。
どこの不動産会社に相談すればよいかわからないと迷っている方は、ぜひご利用ください。
まとめ
家の買い替えをどのように進めるかは、住宅ローンや状況によって異なってきます。
しかし、売却先行でも購入先行でも自宅の査定は必須となります。
また、買い替えにはタイミングだけでなく、住宅ローンや資金計画など専門的な知識も多く必要となるため、不動産会社と相談しながら上手に住み替えを進めるのがおすすめです。
家の売却だけ場合でも、すべて完了するまでに早くても4〜5ヵ月以上はかかります。買い替えはさらに購入もあるため、少しでも買い替えを考え始めたら、早めに不動産会社に相談しましょう。
どれくらいで売れそうか知りたい場合は、ぜひ、イクラ不動産をご利用ください。
買い替えに強い地域の不動産会社を選べるだけでなく、無料＆秘密厳守で、簡単に不動産の査定や売却相談ができます。さらにわからないことや不動産会社に聞きにくいことがあれば、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフにいつでも相談できるので安心です。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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