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住み替えを検討していますが、家の価格だけでなく、住み替え費用を把握しておかないことには考えようがありませんので、ご相談させていただきました。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
家を買い替える場合、今の家がいくらぐらいで売れて、実際にどのくらい費用がかかるのかわらないことには、今後のプランを立てることができません。
ここでは、家の買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用が必要なのかわかりやすく説明します。
もくじ
1.いま住んでいる家の売却にかかる諸費用
家の売却にかかる費用の目安は、売却金額の4％ほどといわれています。
1-1.①仲介手数料
仲介手数料は、どの不動産会社に依頼したとしても、「（売却金額×3％＋6万円）＋税」が上限と法律で決められています。
例えば、売買代金が3,000万円の場合は、
ということになります。
ただし、売買価格が400万円以下の場合の仲介手数料は最大18万円となっています。
1-2.②印紙税
印紙税の額は、不動産の売買契約書に記載された取引額に応じて決まります。
| 売買金額 | 印紙税 |
| 100万円を超え〜500万円以下のもの | 1,000円 |
| 500万円を超え〜1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 1,000万円を超え〜5,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 5,000万円を超え〜1億円以下のもの | 30,000円 |
| 1億円を超え〜5億円以下のもの | 60,000円 |
(国税庁のHPより転載)
税額分の収入印紙を売買契約書に貼付して消印し、印紙税を納めます。
ただし、売主が売買契約書の原本を必要としない場合は、収入印紙を貼った買主の契約書のコピーで済ますことで、売主分の印紙税を節約することが可能です。
1-3.③売却時に住宅ローンの残債がある場合にかかる費用
家の売却と同時に、今借りている住宅ローンを完済する場合は、次の2つの費用がかかります。
1-3-1.抵当権抹消費用（ていとうけんまっしょうひよう）
住宅ローンを完済したら、家にかかっている抵当権の抹消登記をしなければなりません。
抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、依頼費用を含めて2万円前後です。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸すときに万が一返済が滞ったときの担保として不動産を確保しておくことです。
この抵当権を住宅ローンの残債（残高）が払い終わったため抹消する手続きをするということです。
1-3-2.ローン完済手数料
住宅ローンを一括で完済するときには、借り入れている金融機関に手数料（住宅ローンの繰り上げ返済手数料）を支払う必要があります。
繰り上げ返済手数料は、それぞれの金融機関や変動金利か固定金利でも異なり、窓口・電話・ネット、どの方法で手続きするかによっても、手数料が異なることが多いです。
5,000円〜数万円かかることもありますので、金融機関に確認が必要です。
このようにお家の売却だけでもいろいろな費用がかかります。まずは「イクラ不動産」であなたのお家が今いくらぐらいで売却できるのか、無料＆秘密厳守で調べてみましょう。
2.中古住宅の購入にかかる諸費用
中古の住宅を購入するときにかかる諸費用の目安は、購入金額の5〜6％ほどといわれています。
2-1.①仲介手数料
売却時と同じく、「（購入金額×3％＋6万円）＋税」が仲介手数料の上限です。
2-2.②印紙税
こちらも売却時と同じく、売買代金に応じた収入印紙を売買契約書に貼付します。
2-3.③登記費用
不動産を購入したら、所有者を登記する費用がかかります。
不動産の登記とはその不動産がどのようなものか、どこの誰が所有しているかを記録しているものであり、またその不動産で誰がどんなことをしたのか記録したものです。
あなたが所有者であるということを対外的に示すために必要な費用が登録免許税で、その手続きは司法書士へ依頼することがほとんどです。そのための登録免許税と司法書士への依頼費用で20万円前後かかるのが一般的です。
2-4.④不動産取得税
不動産を取得した場合には、税金も課税されます。費用は、基本的に「固定資産税評価額×4％」ですが、状況によって軽減税率が適用となり、かからない場合もあります。
2-5.⑤火災保険料
購入した家の火災保険への加入は任意ですが、多くの方が加入します（住宅ローンを利用する場合は必須です）。
費用は加入年数や家の大きさ、商品によって異なりますが、マンションなら10万円前後、木造の一戸建ては30万円前後が一般的です。
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造は燃えにくいため保険料は安く、木造は高くなります。そのため、マンションは安く、一戸建ては高くなりがちです。
2-6.⑥住宅ローンを組んで購入する場合にかかる費用
買い替えのとき、住宅ローンを組んで新居を購入する場合は、次の3つの費用がかかります。
2-6-1.印紙税
住宅ローンの借入時の契約書にも、収入印紙を貼付する必要があります。
2-6-2.抵当権設定費用
住宅ローンを借り入れるときには、家に抵当権を設定します。
設定登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は借入額にもよりますが数万円～10万円ほどです。
前述した抵当権抹消登記とは反対に、金融機関が住宅ローンを貸すときに万が一返済が滞ったときの担保として不動産を確保しておくために登記することです。
2-6-3.ローン手数料（保証料）
住宅ローンを借り入れるときは、金融機関に手数料を支払います。
費用は「借り入れる金額×〇％」としている金融機関が多く、数十万円になることもあります。
ただ、この費用はローン金利に上乗せして支払うこともできるので、必ずしも契約時にかかるというわけではありません。
3.新築住宅の購入にかかる諸費用
一方、買い替え先が新築住宅の場合で、仲介業者が間に入らないケースでは仲介手数料は不要です。
ただし、新築マンションなら数十万円の修繕積立基金が、新築戸建なら水道負担金などが別途かかります。また頭金とは別に「申込金」がかかるケースもあります。
登記費用やローン手数料などは、中古でも新築でもかかる諸費用です。
新築住宅の購入においては、マンション、一戸建て、注文住宅などによってかかる諸費用に幅があります。
4.買い替え・住み替えにかかるその他の諸費用
買い替え時にかかるその他の諸費用は、次のものが考えられます。
4-1.①引越代
引越代は、買い替え時には必ずかかる費用です。引越代の節約のために、あらかじめ不要なものを処分しておくといいでしょう。
家の売却前に不要なものを減らしておけば、購入希望者の内見（ないけん：気になるお部屋を見に行くこと）時の印象も良くなり一石二鳥です。
4-2.②リフォーム費用
このような場合は、リフォーム費用が必要になるケースもあります。
リフォームにかかる費用はケースバイケースですが、売却時の「見た目の良さ」を上げるためには、数万円でできるハウスクリーニングも有効です。
ただし、どんなに劣化や汚れが激しい場合にも、まずは現状のまま不動産会社に相談するべきです。それは「自分でリフォームしたい」という人や、自社でリフォームして再販することを前提とした業者が買主になる可能性もあるからです。
また、リフォームにかけた金額分、売却価格が高くなるわけではありませんので、自己判断でリフォームするのは絶対にやめておきましょう。
4-3.③譲渡所得税
今の家を売却して、買ったときよりも高く売れて利益が出た場合、黒字になった額によっては「譲渡所得税」を納めなければなりません。
売却した際の黒字（譲渡所得）とは、売却額ではなく、売却価格から自分が家を購入するときにかかったお金と、売るためにかかった経費を差し引いて計算します。
譲渡所得がマイナスだった場合、税金はかかりません。しかし、一定の条件を満たせば、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」や「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」などの特例を受けることができます。
買い替え時の税金の控除や特例については、「家の買い替え（住み替え）をするときの税金・特別控除の注意点」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
5.買い替え・住み替えの諸費用の見積りは不動産会社に依頼する
買い替えにかかる諸費用は、決して安くありません。特に今の家がいくらぐらいで売れるのかということは、新居の予算にも影響します。
そのため、買い替えを依頼する不動産会社に諸費用をきっちりと見積もってもらうのが確実です。
買い替えを検討中で、どこの不動産会社に相談すればよいかわからない人は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。
売却事情に応じて、無料＆秘密厳守で自分にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
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