戸建てから戸建てに買い替え（住み替え）するときのポイント

戸建てから戸建てに買い替えしたいのですが、何か注意することはありますか。

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
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戸建てから戸建て（新築・中古）に買い替えたい！

今のお住まいが戸建てで、買い替え先も戸建てである場合にも、気を付けるポイントがあります。

ここでは、戸建てから戸建てに買い替え（住み替え）する方法やそのときの注意点について説明します。

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戸建てから戸建てに買い替えるときの注意点

ずっと戸建てに住んでいたんだし、とくに心配はない！

と考えるかもしれませんが、「戸建て」という住まいには慣れていたとしても「土地」が違えば暮らしは異なります。

戸建てから戸建てへ買い替える方は、買い替え先の「土地」をとくに見るようにしましょう。

①土地の条件

土地には、「借地（しゃくち）」や「再建築不可」などの条件が付いているものもあります。条件付きの土地やその土地に建つ戸建ては、相場より価格が安く、魅力的に映るかもしれません。

しかし、今後の資産価値の維持が難しく、手放しにくいというデメリットがあります。

注文住宅を建てようと考えている方は、とくに土地の「用途地域」を確認しましょう。

用途地域によって、建築できる家の高さや斜線規制などの制限が異なるためです。

②隣近所

戸建ては、マンションと比較して隣人トラブルが少ない傾向にあります。しかし、旗竿地や袋小路に建つ戸建てや建売住宅が集まる地域などは、トラブルが生じやすいです。

今のお住まいでトラブルが無かったとしても、隣近所や町内会の様子などは売主に聞いておくと安心です。

③住環境

土地に付随する条件以外にも、次のことを確認しましょう。

戸建てから戸建てへの買い替え（住み替え）方法

ここからは、戸建てから戸建てへの買い替え方法を説明します。

2つの買い替え方法

家の買い替えは、今のお住まいの売却を先行させる「売り先行」、新居の購入を先行させる「買い先行」の2つの方法があります。

住宅ローンの残債がある場合や、売却金額を購入資金に充てたりする場合は「売り先行」によって買い替えするのが基本です。

先に今のお住まいを売るので、新居の引き渡しが間に合わない場合には、賃貸住宅などに一旦、仮住まいしなければならない期間が生じます。

買い先行でも買い替えはできますが、今のお住まいに住宅ローンが残っていて、新居もローンで購入するときは、ダブルローンの状態になってしまいます。ダブルローンは避けるのが賢明です。

ダブルローンではなく、買い替えローンという方法も検討するとよいでしょう。

売り先行による買い替えについて詳しくは「売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する」で説明していますので、ぜひご覧ください。

また、買い先行による買い替えについて詳しくは「買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する」で説明していますので、こちらもぜひご覧ください。

中古戸建てへの買い替え

中古戸建てへの買い替えは、購入時期も売却時期も自分で調整することができるので、状況に応じて売り・買いどちらを先行させるか判断します。

タイミング次第では、新居と旧居の残代金決済・引き渡し日を同じ日に合わせることもできます。

同日決済にすると、旧居から新居へ直接引っ越すことができるので仮住まいは不要となり、今の住宅ローンを完済する日と新居のローンを組む日が同じ日になるのでダブルローンになることもありません。

建売戸建てへの買い替え

建築中の建売住宅を購入する場合、先に新居の契約をして、入居時期に合わせて今の戸建てを売却する流れが一般的です。

「買い先行」になるということですが、同日決済を目指すことも十分可能です。

ただし、すでに建売住宅が建築済みで、購入後すぐに引き渡しとなる場合は、新居に引っ越してから旧居を売却することになるでしょう。住宅ローン残債があり、ローンで新居を購入するなら、ダブルローン状態になります。

注文住宅への買い替え

注文住宅への買い替えは、土地探しから設計を経て、建築完了までに半年や1年、それ以上かかることもあります。

入居時期が確定していないので、同日決済とするのは難しいです。

住宅ローン残債がなかったり、自己資産に余裕があったりすればいいのですが、土地の購入とハウスメーカーや工務店の請負契約を先行させるとなると、建築期間が長い分ダブルローンの負担が大きくなります。

一方、「売り先行」の場合は、売却時期のタイミングを計ってできるだけ仮住まい期間を短くする、あるいは仮住まいの期間を定めないで、賃貸住宅にうつってからゆっくり新居の打ち合わせをします。

遠方の戸建てへの買い替え

遠方の戸建てへ買い替える際は、買い替え先の不動産会社に今の戸建ての売却を依頼するべきではありません。買い替えの不動産会社を1社に絞りたい場合には、今の戸建てがあるエリアの不動産会社にお願いするのが賢明な判断です。

不動産は「購入」より「売却」の方が圧倒的に難しく、地域の特性を理解していなければ、適正な査定額を出したり、販促活動をしたりすることができないからです。

詳しくは「転勤で家について不動産会社に相談する前に知っておきたいポイント」で説明していますので、ぜひご覧ください。

まとめ

買い替えで最初に知るべきことは、「いくらで売れるか」です。

「売れなかったら買えない」人にとっては、特にいくらで売れるのか切実な問題でしょう。

また、買い先行の人でも、まず、いくらぐらいで売れるのか知ることで購入物件の予算も変わってきます。

自分のお家がいくらなのか知りたいという人は、「イクラ不動産」をご利用ください。無料＆匿名で不動産の査定ができます。