売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する

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売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する

マンションから一戸建てへの買い替えを検討しています。
ただ、住宅ローンもまだ残っているので、しっかりとお金のことも考えながら進めないと…と思っているのですが、何もわからず動いていない状態です。
どのように進めていくべきでしょうか?

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

家の買い替えには、

  • 売り先行(売却先行)
  • 買い先行(購入先行)

の2つの方法があります。

どちらが先であっても結局は同じことを行うのですが、売却が先か購入が先かでメリット、デメリットは大きく異なります。

こちらでは、「売り先行」による買い替え(住み替え)方法について、買い先行のケースと比較しながらわかりやすく説明します。

1.「売り先行」とはどんな買い替え(住み替え)方法なのか

「売り先行」とは、今、住んでいる家を売ってから、新居を購入するという買い替え方法です。

1-1.「売り先行」のメリット

今住んでいる家の売却を優先することで、売却代金が確定するため新居購入の資金計画が立てやすいというのが売り先行のメリットです。

新居購入の資金計画をしっかり立てたい方に適した買い替え方法だと言えます。

また、できるだけ希望の金額に近い価格で家の売却ができる可能性が高いというのもメリットの一つです。

仮に新居の購入を先に進めてしまい、この日までに売却しなければならないという期日が迫ってくると、

ご主人様
期日までに今よりも高い金額で買ってくれる人が現れるのかな…

などと不安になり、「希望の額ではないけれど、もう買ってくれるなら仕方がない」と妥協してしまうケースもあります。

その点、売り先行であれば、売り急ぐ必要がないので、不本意な値下げをすることもなく、買主と価格交渉ができます。よって、希望の金額に近い価格で家の売却をすることができるのです。

1-2.「売り先行」のデメリット

ただし、売り先行にもデメリットがあります。

住みながらの売却となるため、住んでいる間に購入希望者の内覧に応じる必要があります。いつ購入希望者が現れて、いつ家を見学したいと言われるのか予測できないため、基本的に売却期間中は室内を綺麗に片づけ、週末は予定を入れられないものと考えておかなければなりません。

また、今住んでいる家を無事に売却できたとしても、家の引渡し日までに新居が見つからなければ、仮住まい先が必要です。

仮住まい期間が長引けば、その間の家賃の負担は当然大きくなりますし、新居に転居するまで引越しが2回になるため、そのための費用や労力もかかります。

1-2-1.リースバックを使えば仮住まいを回避できる

仮住まいを回避する方法としておすすめなのが、リースバックです。

リースバックを使えば、家を売却して売却代金を受け取ったあと、新居の準備が整うまで賃貸として今の家に住み続けられます

仮住まいをせずに、今の家の売却代金を手にしてからじっくりと新居を探したい場合や、売却代金を頭金として新築の家を建てたい場合などに便利です。

リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる!利用方法や注意点を詳しく解説」で説明しています。ぜひ一読してみてください。

1-3.「買い先行」との違いとは?

「買い先行」とは、新居を先に購入し、引越ししてから今まで住んでいた家を売るという買い替え方法です。

そのため、新居探しにじっくり時間をかけたい、どうしても欲しい物件があって買い逃したくないという方向けの方法だと言えます。売り先行とは異なり、仮住まいの費用などが発生することもありません。

また、今まで住んでいた家を空き家にしてから売ることができるので、購入検討者もじっくり家を見学することができますし、売主としても鍵を預けておけば、勝手に不動産会社が案内してくれるので、立ち会う必要もありません。

内覧が多いほど家は売れやすくなる傾向にあるため、住んだままの売却よりも有利に売却を進めることができます。

ただし、今の家に住宅ローンが残っていて、新居も住宅ローンで購入する場合、住宅ローンが重複するダブルローン状態の期間が生じます。

今まで住んでいた家の売却が遅れれば遅れるほど、ダブルローンの期間が長くなり費用がかかってしまいます。

ダブルローンについて詳しくは「家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、買主が決まるまでは今の家の売却代金が確定しないため、想定していたよりも安くでしか売れなかった場合は、資金計画に大幅なずれが生じる可能性もあります。

あくまでも不動産会社が提示してくれる査定金額は「この金額までであれば売れる見込みがあるのではないか」という上限の金額ですので、買い先行で進める際は、売却価格を低めに見込んでおくほうが安心です。

買い先行については「買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する」も併せてご覧ください。

1-4.理想的なのは「売り買い同時進行」

ここまでみてきた通り「売り先行」にも「買い先行」にもそれぞれメリット・デメリットがあります。

そこで、最もスムーズに買い替えるには、家の売却と新居の購入を同時に進める「売り買い同時進行」がおすすめです。

新居と今まで住んでいた家の引渡し日を同日にする必要がありますが、今の住宅ローンを完済する日と、新居のローンを借り入れる日が同日になるので、仮住まい先が必要となることもダブルローンとなる期間もありません。

ただし、売却と購入のタイミングを合わせることは、なかなか困難です。実際に「売り買い同時進行」で進めるにしても「売り先行」あるいは「買い先行」となり、その期日までに合わせるといった進め方になります。

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2.売り先行では「住み替えローン」が利用できる

今住んでいる家に住宅ローンが残っている場合、基本的には家の売却と同時にローンを完済しなければ家を売ることはできません

たとえば、3,000万円の住宅ローンが残っている家が2,000万円でしか売れない場合、預貯金など自己資金から差額の1,000万円を返済できなければ、家の売却そのものができません。

「ローンの完済」が家の売却の絶対条件である理由は、ローンが残っている家には「抵当権(ていとうけん)」がついているからです。

抵当権とは?

住宅ローンを借り入れる際に、銀行などの金融機関が該当の不動産に設定する権利のことです。住宅ローン返済が一定期間滞った場合、金融機関は抵当権を設定した不動産を強制的に競売にかけ、貸したローンのお金を回収します。

つまり、住宅ローンが残っている家というのは、その家を担保にしてお金を貸してもらっている状況ため、住宅ローンを完済して抵当権(担保)を抹消しなければ、家を売却することができないというのが基本となります。

ただし、買い替え時に限って使える「住み替えローン」を利用すれば、住んでいる家の住宅ローンが完済できなくても、今の家を売って新居を購入することが可能です。

2-1.住み替えローンの仕組み

住み替えローンを利用すれば、「今の家を売って残った住宅ローン+買い替え先の購入資金」を借りることができます。

先ほどの例のように、3,000万円の住宅ローンが残る家が2,000万円でしか売れず、自己資金もなく1,000万円が返済できない場合を想定してみます。

この場合、基本的に家を売ることができませんが、たとえば1,500万円の物件を買い替えローンを利用して購入することで、返済できない分の1,000万円と新居のローン1,500万円とを合わせて、2,500万円の住宅ローンとして1つにまとめることが可能です。

住宅ローンをまとめることで、今住んでいる家の抵当権も抹消されます。

2-2.住み替えローンの条件

住み替えローンを利用するには、売却する家と買い替え先の家を同時に決済・引渡しする必要があります。つまり前述した「売り買い同時進行」でなければなりません。

「新居購入における買い替えローンの実行日」と「家を売って今の住宅ローンの残債(残高)を一括返済する日」が同日でないといけないからです。

加えて、今の家の売却代金が確定しなければ、住宅ローンがいくら残ってしまうのかがわからないため、売り買い同時進行の中でも売り先行でなければなりません。

買い先行でも売りと買いの決済日を合わせることは可能ですが、「いくらで売れるか」が確定しないと購入時の住宅ローン審査ができないので、同時進行だとしても「売り先行」でなければならないのです。

住み替えローンについてさらに詳しくは「住み替えローンとは?正しく利用して家の買い替えを進めよう!」も併せてご覧ください。

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3.買い替え成功には不動産会社の協力が必要不可欠

「売り先行」を中心に3つの買い替えの流れについて見てきましたが、スムーズに住み替えを行うにはやはり「売り買い同時進行」になるように売却と購入をいかにスムーズに行えるかが課題となります。

いつ売れるかわからない不動産売却と、自分に理想の住まいがいつ見つかるかわからない不動産購入を同時期に行うのはとても困難です。

そのための販売戦略やスケジュール管理・資金計画を立てるには、不動産会社の役割が非常に重要です。

売却と購入を別々の不動産会社に依頼することも可能ですが、タイミング調整にも時間を取られる可能性があるため、買い替え先が遠方でなければ、1社にまとめて依頼してしまうというのも1つの手です。

不動産会社によって、持っているノウハウやサービスは全く異なりますので、総合的にサポートしてくれる会社を選ぶことができるかどうかがスムーズに住み替えを完了させるためのコツです。

特に、住み替えローンを検討中の方は、今の家を少しでも高く売却することで、残るローンの残債を減らし「ローン残債+新しい住宅ローン=住み替えローン」を収入で十分返済できる金額にもっていくことも重要となります。

家を少しでも高く売却できるかどうかは、不動産会社選びにかかっていますので、地域の売却に強い(売却実績の多い)不動産会社に依頼することが大切です。

どの不動産会社に相談すればいいのかわからないという方は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。地域で売却に強い不動産会社を探すことができます。

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まとめ

買い替えを検討する方にとって、新居の購入を優先する「買い先行」の方が理想だと言えます。しかし、一時的とは言え、2つの家を持てる人は少数です。

そのため、「売り先行」で進めて、売り買い同時になるよう目指すのが一般的な買い替え方法になります。

売り先行では、家の売却に合わせて購入先を決めなければならないため、「売却~新居探し」までにあまり時間をかけることができず、新居探しに妥協するケースも少なくありません。

新居探しにかけられる時間が短いことを頭に入れたうえで、先に新居の候補や条件を絞っておくと良いでしょう。

また売り先行の場合、今の家を売ってから新しい家を購入して移り住むまでの期間、仮住まいが必要になることがあります。費用も手間もかかる仮住まいを回避したいのであれば、リースバックを使うというのも一つの手です。

リースバックを使えば、今の家の売却代金を受け取ってから新しい家に移り住むまでの間、賃貸として住み続けることができるため、じっくりと新居を探すことができます。

いずれにせよ、買い替えをするのであれば、まずは今の家がいくらで売れるのかを必ず知っておかなければなりません。

今の家がいくらぐらいで売れるのか、相場価格を知りたい方は、ぜひイクラ不動産をご利用ください。

無料&秘密厳守家の相場価格がわかるだけでなく、自分にピッタリ合った売却や買い替えに強い不動産会社を選べます。さらに、宅建士の資格を持ったイクラの専門スタッフリースバックや買い替えの相談をいつでも無料でできるので、不動産売却が不安な人にもおすすめです。

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