家を買い替える際のダブルローンとは?審査は厳しい?わかりやすくまとめた

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家を買い替える際のダブルローンとは?審査は厳しい?わかりやすくまとめた

住宅ローン返済中なのですが、欲しい物件があったので先に購入を考えています。
二重ローンを利用するのはどうなのでしょうか…?

ダブルローンを組んでマンションを買い替えたいんですが、銀行の審査がかなり厳しいと聞きました。やはりむずかしいでしょうか?

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです

買い替え先の物件を購入する方法の1つに「ダブルローン」の利用があります。

ダブルローンは「二重ローン」とも呼ばれ、住んでいる家の住宅ローンとは別に、もう1本新たな住宅ローンを組んで買い替え先を購入し、2つの住宅ローンを同時に毎月返済していくというものです。

住まいのアドバイザー
こちらでは、ダブルローンについて次のようなことがわかります。
  • ダブルローンを利用するケース
  • ダブルローンのメリットとデメリット
  • ダブルローンと住み替えローンとの違い

買い替えでダブルローンの利用を考えている方や住み替えローンとの違いについて知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

こちらのサイト「イクラ不動産」は不動産会社ではなく、無料&匿名で不動産の査定や相談ができるサービスです。  

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ダブルローンが選択されるケース

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まず、どのような場合にダブルローンを使うのかをみてみましょう。

買い替えの方法には、新しく家を購入してから現在の家を売却する「購入先行(買い先行)」と、現在所有している家を売却してから新居を購入する「売却先行(売り先行)」とがあります。

「住宅ローンが残っているため、自宅が売れなければ新居が購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という場合は、必然的に売却先行になります。

住まいのアドバイザー
よほど手元の資金に余裕のある場合でなければ、買い替えの資金計画には、自宅の売却代金を組み込むのが一般的です。

住宅ローンで購入した物件を売却するには残っているローンを完済しなければならないため、自宅を売却して住宅ローンを完済してから、買い替え物件で新たな住宅ローンを組むという段取りになります。

しかし、この方法では、自宅が売却できなければ購入できません

奥様
子供の学校区の関係で◯◯月までに住み替えなければならないけれど、自宅の売却が決まらない…
ご主人様
希望通りの物件をやっと見つけたのに、自宅が売れないせいで買い逃してしまいそう…

このように売却先行で買い替えを進めると、場合によっては住み替え自体に失敗してしまうこともあります。

住まいのアドバイザー
そのようなときに便利なのがダブルローンです。

ダブルローンを組んで購入先行で買い替えを進め、今の自宅が売れるまでの間、2つのローンを返済していきます。

買い替えの流れについては「家の買い替えの流れを解説!売ってから買う?買ってから売る?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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ダブルローンは簡単に利用できない?

ダブルローンは、2つの住宅ローンを組むことになります。

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そのため、簡単に利用できるわけではありません。

離婚時に住宅ローンがあるかないか

今の住宅ローンを完済しなければならない

まず、今住んでいる家の住宅ローンの残債を売却代金で全額返済できなければ、ダブルローンを利用することができません。

住まいのアドバイザー
売却代金だけで全額返済できない場合は、不足分を預貯金などから補填しても問題はありません。

そのため、今の家がいくらぐらいで売却できそうかを見極めることが大切なポイントになります。

ヒグチ(宅地建物取引士)
高い査定額を出してもらっても、実際にその額で売れるとは限りません。

正しく査定してもらい、少しでも高く売却するためには、売却に強い不動産会社を選ぶことが大切です。

どの不動産会社を選べば良いのかわからない場合や、今の家がいくらぐらいで売れそうかを知りたい場合は、「イクラ不動産」をご利用ください。

2つのローンを組むため審査が厳しくなる

住まいのアドバイザー
どのような場合でも、住宅ローンを組むには金融機関のローン審査を通らなければなりません。

ダブルローンの場合は、今、組んでいる住宅ローンの残りの金額と、新たに組む住宅ローンの借入額の合計が審査の対象です。

きちんとローンを返済していけるのかどうか、借入額が大きいだけに金融機関の判断が慎重になるため、ローン審査は厳しく、また通りにくくなります。

住宅ローンの審査基準

住まいのアドバイザー
住宅ローンの審査基準には、次のようなものがあります。
  1. 健康状態
  2. 年収
  3. 年齢や勤続年数
  4. 完済時の年齢
  5. 物件の担保評価
  6. 返済比率(返済負担率)
  7. 個人信用情報(これまでの返済履歴)

一般的に70~80歳までの間にローンを完済することを前提としている金融機関が多いです。しかし、買い替えをする方の年齢は40~60代がメインとなっており、返済の期間が長く取れないために審査に通らないケースもあります。

ローンの返済比率が基準を超える額は、借りることができない

金融機関では、「年収に対してローンの年間返済額が占める割合=返済比率(返済負担率)」をローン審査の基準の1つとしています。

住まいのアドバイザー
例えば、最大35年のローンが組める「フラット35」で定められている返済比率の基準は次の通りです。
フラット35の返済比率

・年収400万円未満:30%以下
・年収400万円以上:返済比率35%以下

(参考:住宅金融支援機構フラット35のご利用条件

フラット35だけでなく、銀行が提供している一般的な住宅ローンにも、返済比率の基準が設けられています。

住まいのアドバイザー
借り入れ金額が大きいと、決められた返済比率を超えてしまい、ダブルローンを組むことができなくなります。

返済比率は住宅ローンだけで計算されるのではなく、借りているすべてのローンを合算して判断されるため、車などのローンを組んでいる場合は注意が必要です。

MEMO

たとえば、毎月の返済額7万円の住宅ローンを2本同時に組むとなると、毎月の返済額は14万円、年間返済額は168万円となります。

この場合、返済比率の基準をクリアするために必要な年収は約480万円(168万円÷35%)です。

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ダブルローンのメリット

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ダブルローンを利用するメリットには、次のようなものがあります。

売却と購入を同時に進める必要がない

住み替えの一番のむずかしい点は、売却と購入のタイミングです。

理想は売却と購入を同じタイミングに合わせることですが、いつ売れるかわからない不動産売却と、自分に理想の住まいがいつ見つかるかわからない不動産購入を同時期に行うのはとても困難です。

奥様
じっくりと新しい家を探すことができなかったので、家を買い替えたばかりなのですが後悔しています…
ご主人様
今の家が売れなかったので、気に入った新しい家を買うことができなかった…

売却と購入のタイミングを合わせるために今の家を値下げして売ってしまったり、新居の購入を焦って決めてしまったりなど、買い替えで後悔しているというケースは決して少なくありません。

住まいのアドバイザー
ダブルローンを利用すれば、売却と購入のタイミングを合わせる必要がなくなるため、自分の都合で買い替えを進めることができます。

売却の時期に縛られることなく新居を購入することができるので、どちらも納得して行うことができます。

仮住まい費用などが削減できる

売却先行で買い替えを進めてしまうと、新居を探している間、一時的な仮住まいが必要です。

住まいのアドバイザー
そうなると、前の家から借り住まい先へ、仮住まい先から新居へと引越しを2回することとなってしまいます。

不動産引渡しの準備

一時的に間借りやウィークリーマンションなどで滞在できたとしても、荷物を置いたままにできないためトランクルームや引越し業者の荷物預りサービスなどを利用しなければなりません。

仮住まいとして賃貸物件を借りるとなると、家賃・敷金・礼金なども必要になり、さらに出費が増えます。

この場合もダブルローンを利用すれば、家の売却を待たずに新居の購入が可能です。

住まいのアドバイザー
すぐに新居に移ることが可能となり、無駄な費用がかかることはありません。

空き家にしてから売ることができる

住みながらの売却の場合、家の内覧で十分なアピールができません。

住まいのアドバイザー
人が住んでいると、収納内や寝室など見学するときに気兼ねすることが多いからです。

また、生活感が売却を遠ざけてしまう可能性もあります。売主としても、売却期間中は常に部屋をきれいに保っておかなければなりません。

一方、ダブルローンを利用して新居を購入し、引越したあとであれば、空き家として売りに出すことができるため、購入検討者もじっくり見学することができます。

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不動産会社に鍵を預けておけば、勝手に案内をしてくれるので立ち会う必要もなく、売却がスムーズに進みます。

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ダブルローンのデメリット

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ダブルローンは先に新居を購入できる反面、次のようなデメリットもあります。

月々の住宅ローン返済額が膨れ上がる

ローンの数が増えるということは、当然ですが、月々のローン返済額が増えます。

そのため、今の家が売れてダブルローンが終わるまでの期間、持ちこたえられるだけの経済力が必要です。

銀行の審査はあくまでも「借りられる額」の上限になるため、「借りられる額」と「現実的に返せる額」は違います

住まいのアドバイザー
自分に合った返済額かどうかを見極めなければなりません。

今の家の売却が遅れれば遅れるほど、ダブルローンの期間が長くなり、費用がかさむことになるので要注意です。

借入金額の目安については「つらくならない住宅ローン借入の金額は?」も併せてご覧ください。

居住していない物件は住宅ローン控除が受けられない

住宅ローンを組んで購入した物件が要件を満たしていれば、年末に住宅ローン残高の1%が戻ってくる「住宅ローン控除」が受けられます。

ヒグチ(宅地建物取引士)
住宅ローン控除を受けるためには、次のような要件を満たさなければなりません。
  1. 所有者本人が居住していること
  2. 床面積が50㎡以上であること
  3. 物件を取得した日から6ヶ月以内に居住の用に供し、その年の12月31日まで引き続き居住していること
  4. ローンの返済期間が10年以上であること
  5. 控除を受ける年の年収が3,000万円を超えないこと

(参考:国税庁、新築住宅を取得した場合中古住宅を取得した場合

新しい家を購入して引っ越すと、1つ目の適用要件である「所有者本人が住んでいること」に今まで住んでいた家は当てはまらなくなってしまいます。

また、買い替えで新たな物件に住み替えてしまうと、10年の控除期間がまだ残っていたとしても、住み替えた時点で控除を受けることができなくなるため注意が必要です。

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ダブルローンと住み替えローンの違いとは?

ダブルローンには、今の家が売れなくても、好きなタイミングで新居の購入を進められるというメリットがあります。しかし、同時に負担の大きい方法です。

家が売却できるまでの短期間だけダブルローンを利用するつもりであっても、見込み通りに売却できるとは限りません。

住まいのアドバイザー
場合によっては、売却できるまで年単位の時間がかかってしまうこともあります。

よって、すでに家の売却の目途が立っているケースでしかダブルローンの利用はおすすめできません。

そのような場合は、「住み替えローン(買い替えローン)」の利用を検討してみましょう。

ヒグチ(宅地建物取引士)
住み替えローンとは、家を売って残ったローンと新居の購入資金を併せて借りることができるローンのことです。

住み替えローンについて詳しくは「住み替えローンとは?正しく利用して家の買い替えを進めよう!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

ダブルローンと違い、住み替えローンであればローンの額が確定しているため、お金の計画を立てやすくなります。両方を比較して、どちらを選べば良いかと慎重に検討しましょう。

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まとめ

家やマンションの買い替えは、売却と購入の両方を行わなければならないため、資金計画が大切になります。ダブルローンの利用は、住宅ローンが残っている家を売却する前に新しい家を購入したい場合に便利な方法です。ただし、ローン審査が厳しかったり月々の返済額が多くなったりするなど、デメリットもあります。

ダブルローン以外の選択肢としてあげられるのが、住み替えローンです。住み替えローンを利用すれば、今の家を売って残ったローンと新居の購入資金を合算して借りることができます。

ダブルローンと住み替えローン、どちらを利用するとしても、まずは今の家がいくらぐらいで売却できそうなのか、把握しておくことが、買い替えのプランを立てていくうえで非常に重要です。

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今の家がいくらぐらいで売れそうかを知りたい方や、査定から売却まで任せられる不動産会社を探したい方は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。

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総合評価:5.0 総クチコミ数:21

  • 40代女性(東京都・戸建)自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
    何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
  • 30代男性(大阪府・マンション)無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
    ありがとうございました!
  • 60代女性(兵庫県・戸建)

    一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
    息子の紹介でイクラ不動産を知る事ができて、とてもよかったです!

    はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

    はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

    無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
    また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

  • 30代女性(鹿児島県・戸建)非常にイレギュラーな不動産売却だった為、仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
    結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
    そして、短期間高額にて売却できました。
  • 50代女性(宮城県・戸建)初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
    迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
    LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
    なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
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利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
匿名でも大丈夫。

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