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子どもが産まれたので、住み替えを検討しています。
ただ、住宅ローンが残っているのでどうしたらいいのか教えて欲しいです。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
住宅ローンが残っている状況でも、方法を選べば買い替えは可能です。
こちらではローンが残っている家の買い替えはどのように進めればよいのか、わかりやすく説明します。
- この記事はこんな人におすすめ！
- 住宅ローンが残っているけれども、家の買い替えをしたい人
- 住宅ローンが残っている家の売り方を知りたい人
- 家の買い替えを依頼する不動産会社選びで失敗したくない人
もくじ
1.住宅ローンは完済して抵当権を外さないと売却できない
住宅ローンの残債（ざんさい）とは「残存債務（ざんぞんさいむ）」のことで、ある時点で残っている借入金の残高のことです。
原則として、住宅ローンを完済しないと家やマンションを売却することはできません。
1-1.住宅ローンと担保・抵当権の関係について
住宅ローンを利用する際には、購入する家（土地と建物）を担保（たんぽ）にして資金を借り、担保になった物件には「抵当権（ていとうけん）」が設定されます。
担保とは、お金を借りた人が返済できない場合、お金を貸した人の損害を補うために設けられるものです。
万が一、何らかの事情でローンの返済ができなくなったときは、抵当権を理由として、債権者（お金を貸している銀行など）が不動産を競売にかけて強制的に売却し、お金を回収します。
住宅ローンの返済中は、この抵当権が設定されたままになっているため、抵当権を外してもらわなければ、基本的に家の売却はできません。
そのため、住宅ローン残債がある家を売却するときは、家の売却代金を受け取るのと同時にローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしてから買主に引き渡す必要があります。
2.家の売却代金で住宅ローンが完済できるかを調べる
住宅ローンが残っている家を売って新しい家に買い替えた場合は、まず、今の家の売却代金でローンが完済できるかどうかを調べなければなりません。
そのためには、次の2つが必要です。
- 住宅ローンの残額（残債額）
- 今の家の売却額
住宅ローンの残額は、ローンを組んでいる金融機関で調べることができます。
今の家の売却額は、実際に売れたときにしかわからないので、まず相場価格から「これぐらいで売れるだろう」という査定額を出さなければなりません。
相場価格と査定額は、自分でも調べることができますが、より正確に知りたい場合は不動産会社に査定してもらうのがおすすめです。
査定額や相場価格の調べ方については、「不動産の相場価格とは？自分でネットで調べる方法をわかりやすく解説！」や「家の査定をしつこい営業なしで手軽にできる不動産サイトを紹介！」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-1.売却代金でローンが完済できる「アンダーローン」
残っている住宅ローンの残額が家の売却価格を下回っている「アンダーローン」の場合であれば、家の売却代金から残っている住宅ローンを完済できるため、まったく問題はありません。
アンダーローンであれば、家が売れたら残っている住宅ローンを完済して抵当権を外し、新たなローンを組んで買い替え先の新居を購入します。手元に残ったお金があれば、新居の頭金にしたり、諸費用にあてることができます。
住み替えにかかる諸費用について、詳しくは「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2-2.売却代金でローンが完済できない「オーバーローン」
一方、家の売却代金で住宅ローンの残債が完済できない状態のことを「オーバーローン」と言います。
仮に「オーバーローン」の状態であっても、差額分を預貯金などから補填できればこちらの場合も買い替えに問題はありません。
しかし、先に述べたように、住宅ローンを完済できないと家の売却ができないため、足りない額を補填できない場合は、まずどのようにしてローンを完済するかを考えなければなりません。
オーバーローンでも買い替えする方法は、後ほど詳しく説明します。
3.住宅ローンの残債がある場合は「売り先行」で買い替え
家を住み替えるには、いま住んでいる家を先に売る「売り先行」と新居の購入を先行させる「買い先行」の2つの方法があります。
アンダーローンの場合やオーバーローンでも補填によりローンが完済できる場合、まずローンを完済してからでないと新しい家を購入することができないため、先に売却をする「売り先行」の買い替えがおすすめです。
その理由と、売り先行のメリット・デメリットについて説明します。
3-1.買い替えの予算を確定しやすい点がメリット
基本的に、今住んでいる家は、住宅ローン残債以上の価格で売ることが求められますが、最終的にいくらで売れるかは売ってみないことにはわかりません。
例えば、2,000万円のローン残債がある家が2,500万円で売れたら、新居の予算を少し増やすことができるでしょう。一方、見込んでいた金額で売れなかったら住み替えのプランが崩れてしまう可能性もあります。
新居の購入を先行させて、今の家が希望の金額で売れなかった場合、買い替えが成立しません。そのため、住宅ローン残債がある場合は売り先行で住み替えた方が安心できると言えるでしょう。
3-2.仮住まいが必要になることがある点がデメリット
先に今の家を売却する「売り先行」の買い替えにも、デメリットがあります。
それは、住み替えまでに賃貸住宅などに仮住まいしなければならない期間が生じる可能性があることです。これを防ぐには、旧居と新居の残代金決済・引渡し日を合わせる必要があります。
売りを先行させつつ、新居と決済日を合わせることは容易ではありませんが、売却活動中に新居の内見などを同時進行しておこなえば不可能ではありません（むしろ、一般的な買い替え方法です）。
売却と購入を同日決済にすることで住宅ローンが重複する期間も仮住まいをする必要もなく、スムーズに余計な費用をかけることなく住み替えることができます。
買い替えの流れについては「家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの？買ってから売るの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-3.購入したい物件が先にある場合は「ダブルローン」も検討する
上記のように、売却代金で残っている住宅ローンを完済できるケースだと、売却してから新しい物件を購入する、または売却と購入を同時に行うしかありません。
しかし、中には、購入したい物件が先に見つかることもあるでしょう。
このような場合は、ダブルローンという方法もあります。
ダブルローンとは、今借りている住宅ローンとは別に、もう1本新たな住宅ローンを組んで新居を先に購入し、今の家が売れるまで2つのローンを同時に毎月返済していく、というものです。
家の売却を待たず、希望の新居を購入できるというのが最大のメリットですが、相当年収が高い人であるか、今借りている住宅ローンの残債が少ない場合でしか利用できないケースが多いです。
また、当然ダブルローンの期間中は月々の返済額が膨れ上がるので、利用するかどうかは慎重に検討する必要があります。
ダブルローンについて詳しくは「家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた」も併せてご覧ください。
4.住宅ローンを完済できない「オーバーローン」で買い替えするには？
家を売却しても住宅ローンが完済できないオーバーローンの状態で、かつ補填するための預貯金などがない場合であっても、「買い替えローン（住み替えローン）」を利用すれば、買い替えが可能です。
4-1.「買い替えローン（住み替えローン）」とは？
「買い替えローン（住み替えローン）」とは、新しい家を購入するための住宅ローンに、今の家のローン完済に足りない分の額を上乗せしてお金を借りるというものです。
通常の住宅ローンでは、新居の購入金額分のみしか借りることができませんが、住み替えローンを利用すると「今の自宅の残っている住宅ローン＋買い替え先の購入資金」という、担保物件の価値以上のお金を借りることができます。
この住み替えローンを利用すれば、現金を追加しなくても住み替えすることが可能です。
ただし、物件の担保価値以上のお金を借りるということは、当然、毎月の返済額も今以上に高くなりがちですし、万が一、将来住宅ローンの返済が厳しくなって家を売却することになった際、多額の借金が残るリスクがあります。
そのため、住み替えローンを利用する際は、次の2大ルールを必ず守ることが大切です。
- 借り入れすぎてはいけない
- 返済期間を安易に延ばさない
住み替えローンについては「住み替えローンとは？正しく利用して家の買い替えを進めよう！」も併せてご覧ください。
5.住宅ローン残債がある場合の買い替えは不動産会社選びが特に重要
住宅ローンの残債が残っている場合の買い替え方法として、
- 今の家を売ったお金で住宅ローンを完済できる
- ダブルローンを利用する
- 買い替え（住み替え）ローンを利用する
の3つのケースを見てきましたが、どれを選択する場合であっても、できるだけ負担の小さい方法で買い替えができるのであれば、それが一番だと言えます。
住宅ローンの残債が残っている場合、そもそも今の家が売れなければ買い替えを進めることが基本的にはできません。
買い替えが成功するかどうかは、今の家を少しでも高く売却できるかどうかと、いかにスムーズに「売る、買う」を完結することができるかにかかっているため、不動産会社の役割や重要性が大きいと言えます。
不動産会社選びで失敗すると、希望している金額や期間で買い替えを進められずに妥協することになりかねないため、依頼する不動産会社は慎重に見極めなければなりません。
どこの不動産会社に依頼すればいいのかわからないという方は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。あなたの地域の売却に強い不動産会社を探すことができます。
まとめ
住宅ローンの返済は、最初のうちは利息の比率が大きく、なかなか元本が減りません。一方、お家の価値は新築時から10年ほどで、大きく減っていきます。
そのため、自宅の売却代金だけでローンの残債を完済できるケースは、それほど多くありません。
また、売却が決定してから新居探しとなるため、新居を探す間、仮住まい先が必要となる可能性もあります。
家の売却にも仲介手数料などの諸費用がかかりますので、売却代金を全額受け取れるわけではありません。ですから、今の家をできるだけ高く売却できるかどうかは、住宅ローンの残債が残っている家を住み替えるうえでとても重要です。
買い替えを成功させるためには、まずは、家がいくらぐらいで売れて手元に残るお金はどのくらいあるのか知る必要があります。
不動産会社に依頼すれば教えてもらうことができますが、まだ直接相談するのは気が引けるという方は「イクラ不動産」をご利用ください。無料＆秘密厳守で不動産の査定や売却相談ができます。さらに、自分にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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