家の買い替え（住み替え）は、しっかりとしたスケジュール管理や資金計画が必要なので、不動産会社の役割が非常に重要となります。
売却と購入は、必ずしも同じ不動産会社に依頼する必要はありません。しかし、買取保証や住み替えローンを利用する際は、同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。
この記事では、買い替えや住み替えの際に、売却と購入を同じ不動産会社に依頼すべきかどうかや同じ不動産会社に依頼する際の注意点について説明します。
この記事でわかる3つのポイント
- 買い替えで、売却と購入を同じ不動産会社に依頼すべきケースがわかる
- 買い替えで、売却と購入を同じ不動産会社に依頼しなくても良いケースがわかる
- 買い替えを依頼する不動産会社を探す際の注意点がわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家の買い替え（住み替え）を予定している人
- 買い替えは同じ不動産会社にすべきか迷っている人
- 同じ不動産会社に依頼する際の注意点を知りたい人
もくじ
1.買い替え（住み替え）の方法と流れを簡単におさらい
買い替えで、不動産会社をどうするかについて説明する前に、買い替え（住み替え）の方法や流れについて簡単に再確認しておきましょう。
1-1.買い替えには「売り先行」と「買い先行」がある
家やマンションを買い替える方法には、今の家を先に売る「売り先行」と、先に新居を買う「買い先行」があります。
それぞれにメリットとデメリットがあるため、状況やスケジュールによって選ぶことが大切です。
1-1-1.「売り先行」のメリットとデメリット
先に、今の家やマンションを売却してから新居を購入する「売り先行」のメリットには、次のようなものがあります。
- 資金計画が立てやすい
- 2つの物件を同時に所有する期間がないため、維持管理費などの費用負担が少ない
- 新しい家の購入期限（支払い期限）を気にしなくても良いため、売り急ぐ必要がない
一方で、次のようなデメリットがあります。
- 今の家を売ってから新しい家に入居するまでの間、仮住まいが必要になることがある
- 住みながらの売却になるため売りにくい
今の家やマンションに住宅ローンが残っている場合は、売却してからでないと新しい住居を購入することができないため、売り先行で買い替えをすることになります。
1-1-2.「買い先行」のメリットとデメリット
先に、新居を購入してから今の家やマンションを売却する「買い先行」には、次のようなメリットがあります。
- 仮住まいの必要がなく、引っ越しが1回で済む
- じっくりと時間をかけて新しい家を探すことができる
- 空き家にしてから売りに出せるので、売却しやすい
一方で、次のようなデメリットがあります。
- 今の家に住宅ローンが残っている場合、2重ローンが組めないと買い替えができない
- 同時に2つの物件を所有する期間があるため、維持管理費の負担が大きくなる
今の家やマンションに住宅ローンが残っていない場合や、買い替え資金が充分にある場合、新居選びを妥協したくない場合は、買い先行による買い替えがおすすめです。
1-2.理想は「同時進行」
買い替えの際、もっとも時間や労力が少なくて済む理想的な方法は、売却と購入との「同時進行」です。
ただし、今の家やマンションの購入希望者が現れる時期と、新居が見つかる時期とが同時になる必要があるため、難易度が高くなることは言うまでもありません。
後ほど説明しますが、少しでも同時進行に近づけて買い替えをしたい場合は、売却と購入とを同じ不動産会社に依頼する方がスムーズに進められるでしょう。
買い替えの方法や流れについては、「【買い替え（住み替え）×自宅売却まとめ】流れと成功のコツ・考え方を基本から解説」でくわしく説明しているので、ぜひ一読してみてください。
2.買い替えを同じ不動産会社に依頼するべきケース
買い替え（今の家の売却と新居の購入）を同じ不動産会社に依頼する方が良いのは、次のようなケースです。
- 売り買い「同時進行」のケース
- 買取保証をつけるケース
- 住み替えローンを利用するケース
なぜ、このようなケースでは同じ不動産会社に売却と購入の両方を依頼する方が良いのか、わかりやすく説明します。
2-1.売り買い「同時進行」のケース
買い替えの際、売却と購入を同じ不動産会社に依頼する一番のメリットは、買い替えの手続きが一元化できる点です。
また、売り先行の場合に必要になることがある、「仮住まい」も準備しなくても済みます。
できるだけ同時進行に近づけたいのであれば、同じ不動産会社に売却と購入を依頼する方がスムーズに進められるでしょう。
なぜなら、売却と購入が同じ不動産会社だと、ほかの不動産会社とのやり取りで時間をロスする恐れがないからです。
2-2.買取保証をつけるケース
仲介で家が売却できなかった場合、あらかじめ決めておいた金額で不動産会社が家を買い取ってくれる買取保証（売却保証）を付ける場合は、売却を購入を同じ不動産会社にする方が良いでしょう。
買取保証を付ける場合の多くは、今の家の売却よりも新居の購入を優先させる「買い先行」の場合です。
買い先行で買い替えを進める場合、必ずしも新居の残代金決済・引渡しの日までに、住んでいた家が売れるとは限りません。
残代金決済日は、売買代金の支払いの日のことで、通常、引き渡しの日と同じ日になります。
しかし、買い替えの際の条件が
- 売却代金を新居の購入資金にあてる予定である
- 今の家の住宅ローンを完済しなければ新居のローンが組めない
などであれば、今の家が「売れない」ことを避けなければなりません。
これを防ぐために、家の売却の際に「買取保証」をつけるという選択肢があります。買取保証をつけることで、「売れない」というリスクをなくすことが可能です。
ただし、買取保証での売却代金は、一般的な買取と同じように、相場価格の7割前後と安くなってしまう点に注意しましょう。
もちろん、新居を購入した不動産会社以外のところで売却を依頼したとしても、買取保証をつけることは可能です。
しかし、買取保証をつける場合は、あらかじめ買取金額を決定させたり、新居の引渡し時期を調整したりする必要があるため、購入と売却の不動産会社を同じにした方がスムーズに買い替えることができます。
買取保証はすべての不動産会社で取り扱っているサービスではありませんので、利用を検討している場合はあらかじめ確認しておきましょう。
買取保証については「家の買い替え・住み替えで買取保証（売却保証）をつけるメリット・デメリット」でくわしく説明しています。ぜひ読んでみてください。
2-3.住み替えローンを利用するケース
住み替えローン（買い替えローン）を利用する場合も、売却と購入を同じ不動産会社にする方がスムーズに手続きが進みます。
今住んでいる家の住宅ローンが残っている場合、基本的にローンを完済できなければ、家を売却することができません。
しかし、買い替え時に限って利用できる「住み替えローン」を使えば、今の家を売って残ったローンと新居のローンをまとめて借りることができるので、ローンを完済せずとも買い替えることが可能です。
住み替えローンの利用条件は、売却する家と買い替え先の家を同時に決済・引渡しする必要があります。つまり前述した「売り買い同時進行」でなければなりません。
加えて、今の家の売却代金が確定しなければ、住宅ローンがいくら残るのかがわからないため、売り買い同時進行の中でも今の家の売却を優先する「売り先行」で進める必要があります。
売却と購入のタイミングを合わせることは簡単なことではありません。スケジュール管理がとても重要となりますので、同一の不動産会社に依頼したほうがスムーズに買い替えを進めることができます。
住み替えローンについては「住み替えローンとは？正しく利用して家の買い替えを進めよう！」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3.同じ不動産会社に買い替えを依頼しなくてもよいケース
同じ不動産会社に依頼しなくてもスムーズに買い替えできるのは、売却と購入が同時ではない次のようなケースです。
- 「買い先行」で新居に引越ししてからゆっくり売却するケース
- 「売り先行」で家を売却してから仮住まい先でゆっくり新居を探すケース
これらのケースについて、くわしく説明します。
3-1.新居に引越ししてからゆっくり売却するケース
今の家の売却よりも新居の購入を優先させる「買い先行」で売却を進める場合で、かつ、売却代金を購入資金にあてる必要がない「売らなくても買える」というケースでは、新居に引越ししてからゆっくりと、住んでいた家の売却活動をすることができます。
この場合は、購入と売却を連携させる必要はなく、まったく別の取引とすることができるので、同じ不動産会社に依頼する必要はありません。
3-2.仮住まい先でゆっくり新居を探すケース
今の家の売却を優先する「売り先行」で進める場合で、かつ、住んでいた家を売ってから仮住まい先に転居し、そこでゆっくり新居を探すケースにおいても、同じ不動産会社に依頼する必要はありません。
売り先行と買い先行どちらで進めればいいのか迷われている方は「家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの？買ってから売るの？」も併せてご覧ください。
4.同じ不動産会社に買い替えを依頼するときの注意点
ここまで見てきたように、売却と購入の残代金決済や引渡し日を同日にする「売り買い同時進行」のケースや、買取保証や住み替えローンを利用するケースでは、同じ不動産会社に売買を依頼した方がスムーズに買い替えできます。
ただし、ただ単に売却と購入を同じ不動産会社にすれば安心というわけではありません。大事なのは「どの不動産会社に買い替えを依頼するか」です。
4-1.買い替えで大事なのは購入より売却である
買い替えを考えるとき、どうしても新居探しから始めたくなるものです。
気に入った物件があったら掲載している不動産会社に連絡して、住んでいる家の売却もお願いするという流れを想像するかもしれません。
しかし、買い替えでは購入よりも売却が重要になります。なぜなら、売れる金額や期間によって、新居の予算や新居を購入できる時期が変わってくるからです。
知らない方も多いのですが、SUUMOやHOME’S、athomeなどのポータルサイトやチラシに掲載されている物件は、必ずしも掲載先の不動産会社に問い合わせなければ購入できないというわけではありません。他社に相談しても「客付け」という形でその物件を購入することができます。
したがって、売却が得意な不動産会社を探してから新居を探し、その不動産会社に買取も依頼することが可能なのです。
4-2.買取保証や住替えローン利用時も不動産会社選びは重要
買取保証や住み替えローンを検討している方にとっても、売却に強い不動産会社かどうかは非常に重要です。
買取保証で、不動産会社が買い取ってくれる金額は相場価格の7割前後になります。
つまり、相場価格3,000万円のお家であっても、買取保証では2,100万円でしか買い取ってもらえないということです。
「買取保証がある会社だから安心」ではなく、査定額や売却力を事前に確かめたうえで、きちんと高い金額で売却してくれる不動産会社を選ぶべきです。
また、住み替えローンを利用する際も、今の家を少しでも高く売却することで残るローンの残債を減らし「ローン残債＋新しい住宅ローン＝住み替えローン」を収入で十分返済できる金額にもっていくことが重要になります。
このように、同じ不動産会社に買い替えを依頼する場合は、購入目線で選ぶのではなく、売却目線で「少しでも好条件で売ってくれる不動産会社」を選ぶようにしましょう。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 買い替えには、先に今の家を売却する「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」があり、それぞれにメリットとデメリットがある
- 売却と購入を同時に行う「同時進行」は、時間や労力のロスが少ないので理想的な買い替えだと言える
- 買い替えで、売却と購入を同じ不動産会社に依頼するほうが良いのは次のようなケース
・売り買い「同時進行」のケース
・買取保証をつけるケース
・住み替えローンを利用するケース - 買い替えで、売却と購入を同じ不動産に依頼する必要がないのは、次のようなケース
・新居に引越ししてからゆっくり売却するケース
・仮住まい先でゆっくり新居を探すケース - 買取の売却と購入を同じ不動産会社に依頼する場合は、売却が得意な不動産会社を選ぶことが大切
- 買取保証や住替えローンの利用を検討している場合も、少しでも高く売ってくれる売却力のある不動産会社を探すべき
家の売却と購入を同時に行う「買い替え」を成功させるためには、不動産会社選びが特に重要なポイントになります。
買い替えを成功させるには、「購入」よりも「売却」を重視して不動産会社を選ぶようにしましょう。
また、今の家を売却しないと新しい家が買えないような場合は、売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると、よりスムーズに買い替えを進めることができるのでおすすめです。
お家の買い替えを検討しているけど、どこの不動産会社に相談すればよいのかわからないという方や、売却に強い不動産会社を探したいという方は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。
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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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