この記事では、宮崎県の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
宮崎県の「戸建ての売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「宮崎県の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】宮崎県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約6.2ヵ月、平均売却価格は約1,350万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約0.5％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約0.3％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.9%上昇
詳しくは、「1.【2023年度版】宮崎県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.宮崎県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
宮崎県で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 主要都市に近い
- 交通の便が良い
- 築20年を超えない物件
- 外観・内観の状態が良い
- 延べ床面積が広い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】宮崎県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.宮崎県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
宮崎県で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 主要都市から遠い
- 交通の便が悪い
- 築年数が20年を超える物件
- 外観・内観の状態が悪い
- 延べ床面積が狭い
詳しくは、「3.宮崎県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご参照ください。
4.【事例で解説】宮崎県売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
宮崎県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
- 主要都市から遠い
- 交通の便が悪い
- 築年数が古く、外観・内観の状態が悪い
主な対処方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・周辺環境の良さをアピールする |
| 交通の便が悪い | ・相場価格よりも価格を下げて売りに出す |
| 築年数が古い | ・リフォームやハウスクリーニングを行う |
「4.【事例で解説】宮崎県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】宮崎県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】宮崎県の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
| 宮崎県平均 | |
|---|---|
| 戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約6.2ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
中古戸建ては、空き家になっている相続物件を売却する場合など、急いで売る必要がないケースも含まれるため、マンションよりも売却期間が長くなりがちです。
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、3ヵ月という短期間で売れている場合も約2割ほどあるものの、6割以上は6ヵ月〜1年かかっていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 1年以内 | 40.3% |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 25.4% |
| 3位 | 3ヵ月以内 | 20.9% |
| 4位 | 2年以内 | 7.3% |
| 5位 | 2年以上 | 6.1% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】宮崎県の中古戸建ての売却価格・相場の動向
| 宮崎県平均 | |
|---|---|
| 戸建て売却価格・相場 | 約1,350万円 |
2023年現在、宮崎県の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 宮崎県の中古戸建て相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約0.5％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約0.3％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約0.9％上昇
【主な要因】
- 家を購入する世代の人口が減少している
- 住居の需要が宮崎市内とその周辺エリアに集中している
宮崎県では高齢化や人口減少傾向が問題になっており、住宅地が2001年以降23年連続、商業地は1992年以降32年連続の下落となっています。
しかし、宮崎市では町の再建のためにコンパクトシティの実現を目指し、2020年には宮崎駅前にアミュプラザみやざきという複合施設が誕生しました。
そのため、都市部への子育て世帯の転入が増え、宮崎市内での中古戸建て不動産相場価格は、わずかに上昇しています。
ただし、戸建て取引の多くが宮崎市内に集中しており、宮崎市周辺の都城市や延岡市などの人口の集まる地域では一定の取引が行われていますが、それほど活発ではありません。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.宮崎市内とその周辺エリア
⇒宮崎駅周辺
⇒JR沿線沿いにある物件
2.三股町や日向市など主要都市へのアクセスが良い場所
⇒特に三股駅や日向駅に近い場所
⇒生活に必要な施設や商業施設などが密集している利便性の高いエリア
【主な要因】
- 宮崎市などの主要都市への人口集中
- テレワークの定着により、主要都市の近郊で生活する人が増えた
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】宮崎県で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れません。
なぜなら中古戸建ての価格は主に土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
加えて宮崎県では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 主要都市に近い | ・宮崎市内へのアクセスが便利 | ✅ |
| 交通の便が良い | ・駅までの交通手段が近くにある ・特急が止まる駅がある 等 |
✅ |
| 築20年を超えない物件 | ・築年数が20年以下の物件 ・築浅の物件 |
✅ |
| 外観・内観の状態が良い | ・老朽化していない ・リフォームや外壁修理が済んでいる 等 |
✅ |
| 延べ床面積が広い | ・延べ床面積約100〜120㎡の物件 ・4LDK以上の間取り |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］主要都市に近い
オフィスや商業施設が集合している宮崎駅周辺へのアクセスが良い物件は、人気があり高く売れやすいです。
宮崎市外でも都城市や延岡市など、人口の集まる地域に近いエリアであれば、比較的買い手が見つかりやすいでしょう。
2-2.［特徴2］交通の便が良い
JR日豊本線沿いの駅から近い物件や、駅までの交通手段が便利な立地にある物件が、高額で売却される傾向にあります。
それ以外の立地でも、国道沿いや高速道路のIC付近など交通の便が良い物件であれば、買い手を見つけやすいです。
2-3.［特徴3］築20年を超えない物件
築年数が浅い戸建てのほうが、一般的に築年数が古い戸建てよりも高く売れます。
家の建物部分の経年劣化に加え、家をはじめとする建築物は減価償却の対象のため、例えば非事業用（居住用）の木造建築であれば、法定耐用年数である33年が過ぎると固定資産としての価値がほぼゼロになります。
用語解説
- 減価償却……資産は経年によりその価値が減っていくという会計上の考え方
- 法定耐用年数……減価償却の対象資産が、利用に耐えると見なされる会計上の年数。実際に使えなくなったり壊れたりする年数ではない
2-4.［特徴4］外観・内観の状態が良い
屋根、外壁、内装など、家全体の状態が良い戸建ては人気があります。
一般的に築10年以内の戸建てであると高額で売却できる傾向がありますが、状態を良く保った物件であれば、築20年以上の物件でも買い手がつきやすいです。
2-5.［特徴5］延べ床面積が広い
一般的に、延べ床面積が広くなるほど、人気も価格も高くなります。
宮崎県で取引されている戸建ての平均延べ床面積は約116㎡なので、延べ床面積が100〜120㎡の4LDK以上の戸建てが人気です。
3.宮崎県で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | ・最寄りの駅までの交通手段がない ・幹線道路へのアクセスが遠い |
| 交通の便が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある 等 |
| 築年数が20年を超える物件 | ・築20年以上の物件 ・築年数が経っている 等 |
| 外観・内観の状態が悪い | ・老朽化が目立つ ・設備やシステムが古い 等 |
| 延べ床面積が狭い | ・宮崎県の平均延べ床面積約116㎡より狭い ・居住人数の平均延べ床面積に届かない |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］主要都市から遠い
駅やバス停、国道などの幹線道路までが遠い場所に建っている物件は、一般的にあまり人気がありません。
しかし、宮崎市などの主要都市へ車で30分以内でアクセスできるような物件であれば、比較的売りやすいでしょう。
3-2.［特徴2］交通の便が悪い
以下のような施設が近くにあるマンションは、売り出してもなかなか買い手がつかないことがあります。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
3-3.［特徴3］築年数が20年を超える物件
「外観や室内の状態が悪い」「シロアリの被害や雨漏りがある」といった建物の不具合が出てくるというのが一般的に古いと売れにくくなる理由です。
また、建築基準法が改定された1980年以前に建てられた家の場合、現在の耐震基準が満たされていない場合があるため買い主から警戒されます。
リフォームやリノベーションを施す、構造検査や耐震検査（ホームインスペクション）を実施して補強するなどの対策を講じましょう。
耐震基準については「旧耐震基準の家を売却したい！高く売るためにできることとは」、ホームインスペクションについては「家を売却するときホームインスペクションをするべき？注意点を解説」をぜひ読んでみてください。
用語解説
- ホームインスペクション……中古住宅の売却前に、第三者の住宅建築の専門家などが行う調査のこと
3-4.［特徴4］外観・内観の状態が悪い
屋根、外壁、内装など、家全体の状態が良い戸建ては人気があります。
一般的な目安としては、築10年以内の戸建てです。しかし、状態を良く保った物件であれば、築年数が経った物件でも買い手がつきやすいです。
3-5.［特徴5］延べ床面積が狭い
一般的に戸建てはファミリー層からの需要が多いため、延床面積が宮崎県の平均である約116㎡以下の場合だと、人気が下がる傾向にあります。
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4.【事例で解説】宮崎県で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
宮崎県で売れにくい中古戸建てを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 主要都市から遠い | 周辺環境の良さをアピールする |
| 交通の便が悪い | 相場価格よりも価格を下げて売りに出す |
| 築年数が20年を超える物件 | ハウスクリーニングを行う |
〈事例1〉
主要都市から遠い場合の成功事例
概要
売主Yさんは、日向市内に築20年の家をお持ちでしたが、子供世帯と同居することになったため売却することになりました。近くに駅などはない立地の家でしたが、周辺環境の良さをアピールすることで買い手を早く見つけることができました。
売れたポイント
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 周辺環境の良い物件は全国的にも売れやすい傾向にあります。
・スーパーやコンビニなどの商業施設
・小学校などの教育機関
・病院などの医療機関これらの施設が徒歩何分圏内にあるか、日常生活に困らないことや子育てのしやすさ、治安の良さなどをしっかりとアピールするのがポイントです。
お客様の声
日向市に家を持っていたのですが、息子家族と同居することになったので家を売却することにしました。
日向駅からは遠い立地でしたが車で5分圏内にイオンや病院などが充実していたこともあり、不動産会社の方には生活のしやすさをにアピールして頂いて、想定していたよりも早く売却できました。
〈事例2〉
交通の便が悪い場合の成功事例
概要
売主Kさんは、宮崎市内の家を相続しましたが、売却することにしました。築年数が35年と古く、駅まで徒歩で30分以上かかる場所にあったからです。相場価格よりも価格を下げて売りに出したところ、無事に売却が実現しました。
売れたポイント
- ・相場価格よりも価格を下げる
- 相場価格よりも値段を下げて売りに出せば、交通の便が悪い場所にある物件でも買い手は現れやすくなることがあります。
できるだけ損をせずに売れやすくするために、どれくらい価格を下げれば良いかについては、地元での売却実績が豊富で相場を熟知している不動産会社に相談すると良いでしょう。
お客様の声
一応、宮崎市内にある家だったのですが、駅までがかなり遠く、バスも走っていないので売れるかどうか不安でした。私自身も車での移動がメインでした。少し価格を下げたうえで駐車場が広いこともアピールして売りに出したところ、売り出してからの値下げはせずに無事に売却できました。
〈事例3〉
築年数が20年を超える物件の場合の成功事例
概要
売主Fさんは転勤のために宮崎市内の築17年の住宅を売却することになりました。不動産会社の勧めでリフォームをしてから売却をしたところ、3ヵ月ほどで買い手が見つかりました。
売れたポイント
- ・リフォームをする
- 外観までリフォームをして新しくできない場合でも、室内や水回りがきれいになっていれば、買い手は現れやすくなります。
リフォームをする場合は、かけた費用を売却額で回収できるかどうかを試算したうえで、リフォーム業者などと提携している不動産会社に依頼すると良いでしょう。
お客様の声
転勤で県外に行くことになったので、宮崎市内の家を売却することにしました。とりあえず近所の不動産会社に査定をお願いしに行きました。すると想像よりも安い価格を提示され、このままでは買い手は見つからないとだけ言われました。そこで別の不動産会社へ相談へ行ったところ、リフォームを勧められました。リフォーム費用と売却額との計算もしてくれて、思ったよりも高く売れたのでありがたかったです。良い不動産会社に出会えてよかったです。
