媒介契約（ばいかいけいやく）とは、家やマンションなどの売却を不動産会社に依頼するときに結ぶの契約のことです。
媒介契約では、不動産会社がどのような売却活動をしてくれるのか、また成約した場合の報酬（仲介手数料）はいくらかなどを取り決めます。
媒介契約には3つの種類があり、どの媒介契約を選ぶかは売却を成功させるための重要なポイントです。
こちらでは、3種類の媒介契約の内容と失敗しない媒介契約の選び方について、わかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 媒介契約の3つの種類、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」それぞれの契約内容と特徴がわかる
- 売却したい物件に合った媒介契約の選び方についてわかる
- どの媒介契約を選ぶかで迷ったときにどうすれば良いのかがわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションの売却を予定している人
- 媒介契約の3つの種類についてくわしく知りたい人
- 媒介契約の選び方で迷っている人
もくじ
1.媒介契約とは？
3つのポイント
- 媒介契約とは、不動産の売却を依頼する際に不動産会社と売主との間で締結される契約のこと
- 媒介契約に記載されているおもな内容は、売却活動の期間、販売価格。仲介手数料の3つ
- 売主と不動産会社が媒介契約を結ぶことで正式な依頼となり売却活動が始まる
媒介契約とは、不動産（マンション・一戸建て・土地）を売却する際、依頼する不動産会社と売主との間で締結される契約のことです。
売却の依頼を受けた不動産会社は、売主と媒介契約を結んだ際に、そのの内容を記載した書面（媒介契約書）の交付が義務付けられています。
【媒介契約書の見本（一般媒介契約）】
媒介契約書に記載されているおもな内容は、次の3つです。
- 売却活動の期間
- 販売価格
- 仲介手数料
（参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款）
売主と不動産会社とが媒介契約を結んで媒介契約書が作成されると正式な依頼となり、不動産会社は売却活動を開始します。
仲介手数料については、「家を売るときの仲介手数料はいくら？高い？なぜかかるの？」で、媒介契約を結ぶまでや結んだあとの売却の流れについては「家やマンションを売却する流れを徹底解説！売却平均期間と早く売るコツも紹介」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2.媒介契約は3種類ある
3つのポイント
- 媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がある
- 3つの媒介契約のおもな違いは、複数の不動産会社への依頼の可否、自己発見取引の可否、契約期間、レインズへの登録期間、売主への報告義務の5つ
- 一般媒介契約は自由度が高い契約内容だが、不動産会社のやる気が落ちる場合があるので注意する
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれの契約内容の違いは、おもに次の5点です。
- 複数の不動産会社へ依頼できるか
- 自分で買主を見つけることができるか
- 契約期間が決まっているか
- レインズ(※)への登録義務があるか
- 売主への報告義務があるか
※レインズ：不動産流通機構が運営している不動産情報システム。レインズに登録した物件情報は、全国の不動産会社が閲覧できる
媒介契約の内容の違いをまとめると、次の表のようになります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社への依頼 | できる | できない | できない |
| 自分で買主を見つけること | できる | できる | できない |
| 媒介契約期間 | 特に決まりはない （3ヵ月以内が望ましい） |
3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
| レインズへの登録義務 | 特に決まりはない | 7日以内 | 5日以内 |
| 売主への報告義務 | 特に決まりはない （任意で定めることも可） |
2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
それぞれの媒介契約について、くわしく説明します。
2-1.一般媒介契約
一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）の最大の特徴は、複数の不動産会社に売却活動を依頼できることです。
また、自ら買主を見つけて直接売買すること（自己発見取引）もできます。
法律上、一般媒介契約の期間に定めはありませんが、3ヵ月とすることが奨励されており、一般的です。
不動産会社はレインズに登録する義務はなく、売主に対して、定期的に売却活動の状況を報告する義務もありません。
一般媒介契約は自由度が高い契約内容ですが、複数の不動産会社に依頼できるため、不動産会社のやる気が落ちてしまう恐れがある点に注意が必要です。
さらにくわしく知りたい場合は「一般媒介契約とはどんな人が選ぶべき？メリット・デメリットを解説」も併せてご覧ください。
2-2.専任媒介契約
専任媒介契約（せんにんばいかいかいけいやく）では、1つの不動産会社のみにしか売却活動を依頼できません。
ただし、自ら買主を見つけて売買すること（自己発見取引）は可能です。
媒介契約期間は、3ヵ月以内と定められています。「以内」なので、1ヵ月や2ヵ月に定めることも可能です。
不動産会社は、専任媒介契約を締結した日から7日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主に渡さなければなりません。
加えて、2週間に1回以上、「文書または電子メールで営業活動の報告」を売主に行うことが義務付けられています。
さらにくわしく知りたい場合は「専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき？メリット・デメリットを解説」も併せてご覧ください。
2-3.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）も専任媒介契約と同じく、1つの不動産会社のみにしか売却活動を依頼できません。
さらに、自ら買主を見つけて直接売買すること（自己発見取引）もできません。ここが、専任媒介契約と大きく異なる点です。
媒介契約期間は、3ヵ月以内と定められています。「以内」なので、1ヵ月や2ヵ月に定めることも可能です。
不動産会社は、専属専任媒介契約を締結した日から5日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主に渡さなければなりません。
それに加えて、1週間に1回以上、「文書または電子メールで営業活動の報告」を売主に行うことが義務付けられています。
さらにくわしく知りたい場合は「専属専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき？メリット・デメリットを解説」も併せてご覧ください。
3.媒介契約の選び方について
3つのポイント
- 売却したい物件に応じた媒介契約を選ぶことが大切
- 都心部や人気エリアで不動産会社同士が競うような物件であれば一般媒介契約選ぶのがおすすめ
- どの媒介契約を選ぶかで迷ったときは、バランスの良い専任媒介契約を選ぶのがおすすめ
家やマンションの売却で失敗しないためにも、売却物件や売却理由に合った媒介契約の種類を選ぶことが大切です。
ここでは、どのように売却契約を選ぶべきかをわかりやすく説明します。
3-1.物件のタイプに合った媒介契約を選ぶ
まず大切なのが、物件のタイプや状況に応じた媒介契約を選ぶことです。
媒介契約を選ぶ際の基準として、都心部や人気エリアの物件である場合は、一般媒介契約、それ以外の地域や相場価格より高く売り出したい場合は、専任（専属専任）媒介契約を選ぶと良いでしょう。
なぜなら、都心部や人気エリアの物件は、購入希望者が殺到するため、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせることで、より良い条件での売却が期待できるからです。
一方、それ以外の地域や相場価格より高く売り出す場合は、購入希望者が殺到することはなかなか考えにくいため、専任（専属）媒介契約で手厚く売却活動してもらうほうがより良い条件で売却できる可能性が高くなると言えます。
3-1.実際に選ばれている媒介契約は？
こちらは、不動産流通機構が公表している「指定流通機構の活用状況について（2022年度分）」における「取引態様別新規登録件数（売り物件）」をグラフ化したものです。
「売主」は、不動産会社自らが売主の取引、「代理」は、不動産会社が代理で取引した割合を示しています。
【2022年度 取引態様別新規登録件数（売り物件）割合】
こちらを見ると、専任媒介契約、一般媒介契約、専属専任媒介契約の順に選ばれていることがわかります。
3-3.迷ったときは「専任媒介契約」がおすすめ
どの媒介契約を選ぶかで迷ったときは、バランスの良い専任媒介契約をおすすめします。
専任媒介契約をおすすめする理由は、次のとおりです。
- ほかの不動産会社に契約を取られる心配がないので、売却活動の熱意が下がらない
- 自分で買主を見つけることができる
- レインズへの登録や売主への報告義務が定められている
一般媒介契約だと、熱心に売却活動をしても、ほかの不動産会社に契約を取られてしまう恐れがあります。そのため、どうしても担当者の熱意が下がりがちです。
また、自分で知り合いや親戚などから買主を見つけたり、ほかの買取会社に買い取ってもらうことになったりした場合、専属専任媒介だと仲介手数料が必要になってしまいます。
しかし、どの媒介契約を選べば良いのか、自分で決めるのがむずかしい場合も多いでしょう。
そのような場合は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。
宅建士の資格を持ったイクラの専任スタッフが、無料で媒介契約選びをお手伝いいたします。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 媒介契約とは、不動産を売却する際、依頼する不動産会社と売主との間で締結される契約のこと
- 媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類がある
- 複数の不動産会社に売却を依頼できるのは一般媒介契約のみ
- 駅近や築浅、人気エリアにあるなどの物件は、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせるという手もある
- 通常の物件は、担当者の熱意を下げない専属専任媒介契約や専任媒介契約を選ぶと良い
- 媒介契約選びで迷ったときは、バランスの良い専任媒介契約がおすすめ
不動産会社に家やマンションなどの売却を依頼した場合、売却活動の内容や仲介手数料などを取り決めるために媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあるため、どの媒介契約を選ぶべきか悩まれる人は多いです。
都心部にある人気物件などであれば、一般媒介契約にして複数の不動産会社同士を競わせるという手もあります、通常はバランスの良い専任媒介契約を選ぶと間違いないでしょう。
注意すべきは点は、売却活動を依頼する不動産会社、つまり、媒介契約を結ぶ不動産会社が1社であっても、査定を依頼する不動産会社を1社にする必要はないということです。
不動産会社が出した査定額が適切かどうかを確認するためにも、複数の不動産会社から査定額を出してもらい比較してから売却を任せる不動産会社を決めるようにしましょう。
どの不動産会社に査定を依頼すれば良いかわからない場合は、まず「イクラ不動産」にご相談ください。
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さらに、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができるだけでなく、媒介契約選びから売却完了まで、わからないことがあれば、いつでも無料で宅建士の資格を持った専門スタッフに相談できるので不動産売却がはじめてでも安心です。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
