不動産売買契約で売主が用意する必要書類などをわかりやすく解説

ここでは、不動産売買で買主と売買契約を結ぶ際に、売主として用意すべき必要書類などについてわかりやすく説明します。

さらに、売主本人が契約に立ち会えない場合に必要となる委任状についても説明しますので、家やマンションなどの不動産売却の予定がある場合は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事で具体的にわかる3つのポイント

この記事はこんな人におすすめ！

家やマンションを売却する予定がある人

不動産の売買契約時に、売主として何が必要になるかを知っておきたい人

売主が売買契約締結に立ち会えない場合の対処法を知りたい人

1.売買契約時に売主が用意するもの

3つのポイント

不動産売買契約のときに、売主が用意しなければならない書類などは次の表のとおりです。

一つずつくわしく説明します。

1-1.①印鑑登録済みの実印

実印は、不動産売買契約書に押印するときに使用します。事前に市区町村役所に出向いて、印鑑登録をしておきましょう。

不動産が夫婦共有名義などの場合は、それぞれ別の実印が必要です。

基本的に不動産売買契約書に押す印鑑は、実印でも認印でも契約の有効性に変わりはありません。

ただし、取引の安全性を高める（真の所有者であることの確認）などの理由から実印を求められることが多いです。

1-2.②印鑑登録証明書（3ヵ月以内に発行したもの）

印鑑登録証明書は、本人の印鑑であることの証明のために必要となります。

印鑑登録をしていない場合は、まず、役所での印鑑登録が必要です。そのときに、印鑑登録証明書を取得することもできます。

印鑑登録済みの場合は、市区町村の役所だけでなく、マイナンバーカードを使ってコンビニエンスストアでも取得できます。

一般的に印鑑登録証明書の有効期限は3ヵ月とされているため、3ヵ月以内に発行されたものが1通必要です。

共有名義の場合は、印鑑と同じように、それぞれの名義人の印鑑証明書が必要です。

契約後、物件の引き渡しと同時に行われる残代金決済の時にも、印鑑証明書が1通必要になるため、決済日が売買契約締結後3ヵ月以内の予定であれば、不動産会社に確認したうえで、あらかじめ2通取っておいても良いでしょう。

決済日に必要な書類については「不動産残金決済・引き渡し日の必要書類はこれ！売主が持参するものを解説」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

1-3.③印紙税額分の収入印紙

売買契約書には印紙税が課せられるため、印紙税額分の収入印紙を貼付して消印し、納税しなければなりません。

印紙税の額は、売買契約書に記載されている取引額によって決まります。

おもな印紙税の額は、次の表のとおりです。
※2027年（令和9年）3月31日までの間に作成される売買契約書には軽減税率が適用されます

(国税庁のHPより転載)

売買契約書に記載されている取引額が1,000万円ちょうどの場合だと、印紙税は5,000円になります。

印紙税額分の収入印紙を最寄りの郵便局などで購入して持参しますが、不動産会社によっては、あらかじめ用意してくれているこのあるため、前もって確認しておくと良いでしょう。

1-3-1.売主側の契約書が不要な場合

通常、売買契約書は売主分と買主分の2通を用意し、それぞれが自身の契約書の印紙税を負担します。

しかし、「一通契約」といって、売主分の契約書は買主分の契約書のコピーで構わなければ、その分の印紙代を節約することが可能です。

この場合、コピーされる買主分の契約書には、必ず印紙税額分の収入印紙が貼付され、かつ消印されていなければなりません。注意しましょう。

1-4.④本人確認書類

売主本人であることが確認できる、次のような写真付きの公的証明書などを用意しましょう。

たとえ、知り合いの同士の取引であっても、司法書士が売主本人であることを確認するために必要です。

1-5.⑤登記済証（権利証）または登記識別情報通知

不動産を取得して登記した際の登記済証（権利証）または登記識別情報通知も必要です。

登記識別情報を隠すために貼られているシールは、売買契約を結ぶまで剥がさないように注意しましょう（こちらの画像は剥がされた状態になります）。

(画像は法務省のHPに掲載されているものです)

不動産の所有者であることを確認するものとして、買主に提示します。

1-5-1.登記済証と登記識別情報の違いについて

従来、不動産登記が完了した時に、登記済みであることの証明として「権利に関する登記済証」(いわゆる「権利証」)が登記名義人（所有者）に交付され、そして、この権利証を持っていることが不動産の登記名義人の証とされていました。

しかし、平成17年3月の不動産登記法の改正によって、権利証を交付する制度を順次廃止となり、その代わりに、登記名義人に通知する制度として「登記識別情報」が取り入れられました。

この「登記識別情報」とは無作為に決められた12桁の英数字で、その不動産の登記名義人の本人確認のための資料です。

この登記識別情報通知に記載されている英数字を知っていることで、その不動産の登記名義人であることを確認することができるものとされています。

なお、登記識別情報が通知されていない不動産については、発行済の権利証が登記申請の際に必要です。

1-6.⑥仲介手数料の半金

不動産会社への報酬である仲介手数料は、次の表のように取引額に応じて上限額が決まります。

ただし、この正式な計算方法だと、売買代金を200万円以下の部分と200万円を超えて400万円以下の部分、400万円を超える部分に分けて計算しなければならないため、取引額が400万円を超える場合は、売買代金×3%+6万円の速算式で計算されることが多いです。

また、2024年7月1日から、800万円以下の取引については、仲介手数料の上限額が30万円（税込み33万円）に定められました。

仲介手数料は、契約時に買主から受け取る手付金から支払うことが多く、実際に現金を持参しなくて良いこともあります。

また、売買契約時に半金、残代金決済時に半金を支払うことが多いですが、不動産会社によっては、契約時ではなく残代金決済時に一括で仲介手数料を支払うケースもあるため、こちらもあらかじめ確認しておきましょう。

1-7.⑦固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書とは、不動産の固定資産税を支払う義務がある人に対して、税金の算定の基準となった不動産の評価額や納付すべき額などを通知した書類です。

地方自治体によって異なりますが、一般的には4〜6月ごろに納付書と納税通知書が、市区町村役所から不動産の所有者宛てに送られてきます。

固定資産税の納税額の確認のために必要ですが、不動産会社によっては必要としないケースもあるため、あらかじめ確認しておきましょう。

1-8.⑧土地測量図や境界確認書

土地の測量図（地積測量図）や境界確認書は、隣地や道路などの境界を明確にするために必要です。

境界が明確でないと土地の面積にも影響をおよぼすことになり、売主と買主との間でトラブルにも発展しかねません。

地積測量図がある場合は、土地登記簿に登録されているため、法務局で確認、発行してもらうことができます。インターネットでも取得可能です。

測量図がなく土地の境界があいまいな場合は、土地家屋調査士に測量を依頼して、境界を確定してもらいます。

土地家屋調査士に境界確定を依頼する際の費用は、土地の広さにもよりますが、30〜85万円程度が相場です。不動産会社に、提携している土地家屋調査士を紹介してもらうとスムーズに進むでしょう。

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2.売主ではなく代理人が売買契約に立ち会う場合は委任状が必要

3つのポイント

売主が入院している場合や、夫婦共有名義の不動産売却で両者のスケジュールが合わない場合などで、売買契約の締結時に立ち会えない場合は、代理人を立てることも可能です。

ただし、その場合は売買契約に必要な書類として、追加で委任状などが必要となります。

ここでは、代理人を立てて売買契約をするる際に必要となる委任状について説明します。

2-1.代理人を立てる際に必要になるもの

契約者本人が契約に立ち会うことができず、代理人を立てる場合は、次のものが必要となります。

たとえば、夫婦共有名義の不動産を売却する場合で、夫だけが売買契約締結に立ち会う場合には、妻の分の上記の書類や実印を用意しなければなりません。

2-2.委任状に記載する内容

代理人を立てる際の委任状に記載しなければならない内容は、次のとおりです。

不動産の売買契約の委任状は、ほとんどの不動産会社で雛形を用意しています。委任状を自分で作成することもできますが、まずは売却を依頼している不動産会社に相談すると良いでしょう。

代理人による契約については、「所有者以外が家などの不動産売却を代理でする方法と委任する際の注意点 」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。

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まとめ

この記事のポイントをまとめました。

通常、不動産売買契約の日程が決まれば、不動産会社から「契約のご案内」が自宅に届きます。その手紙の中に、用意が必要なものについて記載されていますので確認しながら用意すると間違いありません。

また、売主の代理人が立ち会う場合は委任状が必要です。あらかじめ用意しておきましょう。

不動産売却を成功させるためには、しっかりと売却をサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

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イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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