この記事では、東京都の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
東京都の「戸建ての売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「東京都の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】東京都の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約3.2ヵ月、平均売却価格は約5,630万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約3.2％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約4.2％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約▲4.9％下降
詳しくは、「1.【2023年度版】東京都の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.東京都で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
東京都で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 延べ床面積が広い
- 使いやすい間取り
- 周辺環境が良い
- 駐車場付き
- 外観・内観の状態が良い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「駅や商業施設などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】東京都で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.東京都で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
東京都で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 人気のあるエリアにない
- 延べ床面積が狭い
- 車の出し入れがしにくい
- 駐車場がない
- 外観・内観の状態が悪い
詳しくは、「3.東京都で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご参照ください。
4.【事例で解説】東京都売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
東京都で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
主な対処方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 延べ床面積が 狭い |
・周辺環境の良さをアピールする |
| 駐車場が ない |
・近隣の月極駐車場を案内する |
| 外観・内観の 状態が悪い |
・リフォームをして売却する |
「4.【事例で解説】東京都で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】東京都の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】東京都の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
| 東京都平均 | |
|---|---|
| 戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約3.2ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
中古戸建ては、空き家になっている相続物件を売却する場合など、急いで売る必要がないケースも含まれるため、マンションよりも売却期間が長くなりがちです。
ただし、東京都の戸建て取引件数は、最新のデータでは全国第8位と活発で、比較的早く売却できるケースが多いと言えるでしょう。
参考として実際に売却成約した売主へのアンケート結果を見てみると、全体の半数以上が3ヵ月以内に売却が成立しており、中古戸建ての需要が高いことがわかります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 3ヵ月以内 | 68.5% |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 17.9% |
| 3位 | 1年以内 | 9.3% |
| 4位 | 2年以内 | 3.1% |
| 5位 | 2年以上 | 1.2% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】東京都の中古戸建ての売却価格・相場の動向
| 東京都平均 | |
|---|---|
| 戸建て売却価格・相場 | 約5,630万円 |
2023年現在、東京都の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 東京都の中古戸建て相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約3.2％上昇
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約4.2％上昇
- 前年に比べ成約件数は、約▲4.9％下降
【主な要因】
- 全国的に地価が上昇しているため、中古戸建の価格相場も上昇傾向にある
- 中古戸建の動きは中古マンションほど活発ではないので成約件数が減少している
コロナ禍の折は全国的に地価全体が下がり、東京都の中古戸建の相場価格も約4,500万円程度まで下がりました。しかし、その後コロナ禍が落ち着くとともに持ち直して上昇し、現在では横ばいからやや増減しているという状況です。
物件の平米単価が上昇している原因は、土地の価格上昇が影響していると考えられます。これは、戸建てにおいて新築よりも中古のほうが平均価格が高い理由の一因でもあるとも言えるでしょう。
東京都における中古戸建の人気エリアは、23区内であれば中心から少し離れた江戸川区や中野区、目黒区など、郊外においては購入額を抑えることができる日野市や小平市です。これらの地域と周辺地域では、価格の上昇率も高くなっています。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価も高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.八王子市
⇒中央線・横浜線・八高線の3路線が乗り入れるJR八王子駅周辺
⇒新宿駅や東京駅まで1時間以内と都心部へのアクセスが良い
⇒横浜など多方面への電車でのアクセスも便利
2.以下のエリア
⇒葛飾区、足立区エリア
⇒世田谷区、杉並区、練馬区エリア
⇒町田市
【主な要因】
- 都心部のマンションの価格が上昇し、同じ価格なら郊外で戸建てを選ぶ人が増えた
- コロナ禍が落ち着いたものの、リモートワークの定着により住環境が重視さるようになった
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】東京都で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れません。
なぜなら中古戸建ての価格は主に土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
加えて東京都では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 延べ床面積が広い | ・東京都の平均延べ床面積約98㎡より広い | ✅ |
| 使いやすい間取り | ・生活動線が優れている ・リフォームがしやすい一般的な間取り |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い 等 |
✅ |
| 駐車場付き | ・敷地内に十分な広さの駐車場がある | ✅ |
| 外観・内観の状態がいい | ・屋根、外壁の状態がいい ・内装が綺麗 等 |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］延べ床面積が広い
一般的に、延べ床面積が広くなるほど、人気も価格も高くなります。
東京都の中古戸建てにおける平均延べ床面積が約98㎡なので、それよりも広い延べ床面積100㎡以上ある戸建てだと売れやすいと言えます。
2-2.［特徴2］使いやすい間取り
生活動線が優れている使いやすい間取りの戸建ては、高く売れる傾向にあります。
特に、将来的にリフォームしやすい間取りや水回りの配置になっていると、リフォームを前提に戸建てを探している買い手に選ばれやすいです。
2-3.［特徴3］周辺環境が良い
戸建ての買い手は子供がいるファミリー層が多いため、周辺環境が良いエリアがのほうが高く、早く売れやすいです。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設だけでなく、学校や幼稚園、公園などが近隣にあると、より一層、子供がいる購入層の買い手が付きやすくなります。
2-4.［特徴4］駐車場付き
家で駐車場を確保するために戸建ての購入を検討する人も一定数いるため、駐車場が付いていると高く売れやすくなります。
電車やバスなど公共機関が充実している都市部であれば、駐車場がない物件でも買い手がつきやすいです。しかし、郊外や地方では車移動が必要になることが多いため、駐車場付き物件の需要が高いです。
2-5.［特徴5］外観・内観の状態がいい
屋根、外壁、内装など、家全体の状態が良い戸建ては人気があります。一般的に築10年以内の戸建てのほうが買い手がつきやすい傾向がありますが、建物の状態を良く保った物件であれば、築20年以上の物件でも買い手がつきやすいです。
実際に、東京都内で取引のあった中古戸建の平均築年数は約19年と、築年数が経っている物件でも多く取引きされています。
3.東京都で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 人気のあるエリアにない | ・商業施設や公園などが少ないエリア ・子育て支援が他地域と比べて少ないエリア ・交通の便が悪いエリア |
| 延べ床面積が狭い | ・東京都の平均延べ床面積約98㎡より狭い ・居住人数の平均延べ床面積に届かない |
| 駐車場がない | ・敷地内に駐車できるスペースがない ・駐車スペースが狭く1台しか置けない |
| 外観・内観の状態が悪い | ・老朽化が目立つ ・設備やシステムが古い 等 |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］人気のあるエリアではない
物件のある場所が人気のあるエリアではない場合や、需要が下がっているエリアにある場合は、どうしても暮らしにくいという印象を持たれるため、買い手がつきにくいです。
例えば、
- スーパーやコンビニなどの商業施設や病院が少ない
- 子育て支援が十分ではない
- 近隣エリアと比べ治安が悪い
このような特徴のあるエリアが該当します。
東京都の場合、これらの条件に加え、都心や副都心から距離が離れるほど、需要が下がる傾向にあります。
3-2.［特徴2］延べ床面積が狭い
東京都の平均延べ床面積である約98㎡より狭くなると、買い手が付きづらいです。
4人家族の健康で文化的な住生活を送れる基本水準（最低居住面積水準）と世帯人数に応じて豊かな住生活を実現する基本水準（誘導居住面積水準）は下記㎡数とされています。
4人家族の場合
- 最低居住面積水準：50㎡＝15.1坪（45㎡＝約13.6坪）
- 誘導居住面積水準：125㎡＝37.8坪（112.5㎡＝約34坪）
※(）内は3～5歳児が1名いる場合
98㎡は、最低居住面積水準と誘導居住面積水準とのちょうど真ん中の広さであるため、人気を左右する延べ床面積のポイントであると言えるでしょう。
3-3.［特徴3］駐車場がない
交通の便が良い都心部の物件であればそれほど問題になりにくいですが、郊外の駅から遠く離れているような物件だと、駐車場の確保は不可欠です。
東京都23区内であれば交通網が発展しているため、駐車場がない物件も比較的買い手がつきやすいですが、そのほかの地域で駅から離れているところでは、駐車場がないというだけで、売却がしにくくなります。
3-4.［特徴4］外観・内観の状態が悪い
「外観や室内の状態が悪い」「雨漏りがある」といった建物の不具合が出てくるというのが、一般的に古いと売れにくくなる理由です。
また、建築基準法が改定された1980年以前に建てられた家の場合、現在の耐震基準が満たされていない場合があるため買い主から警戒されます。
リフォームやリノベーションを施す、構造検査や耐震検査（ホームインスペクション）を実施して補強するなどの対策を講じましょう。
耐震基準については「旧耐震基準の家を売却したい！高く売るためにできることとは」、ホームインスペクションについては「家を売却するときホームインスペクションをするべき？注意点を解説」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
用語解説
- ホームインスペクション……中古住宅の売却前に、第三者の住宅建築の専門家などが行う調査のこと
- 合わせて読みたい
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- 日当たりが悪い家だけど売却したい！上手に売却するコツを紹介
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4.【事例で解説】東京都で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
東京都で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 延べ床面積が 狭い |
・周辺環境の良さをアピールする |
| 駐車場が ない |
・近隣の月極駐車場を案内する |
| 外観・内観の 状態が悪い |
・リフォームをして売却する |
〈事例1〉
延べ床面積が狭い場合の成功事例
概要
売主Uさんは、町田市にある15坪の狭小地に建てられている2階建ての戸建てを売却することになりました。敷地だけでなく延べ床面積も狭かったのですが、駅まで歩けることや商業施設が近くにあることなど、周辺環境の良さをアピールすることで買い手が見つかりました。
売れたポイント
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 周辺環境の良い物件は、東京都に限らず、全国的にも売れやすい傾向にあります。
- スーパーやコンビニなどの商業施設
- 小学校などの教育機関
- 病院などの医療機関
これらの施設が徒歩何分圏内にあるかに加えて、日常生活に困らないこと、子育てのしやすさ、治安の良さなどをしっかりとアピールするのがポイントです。
お客様の声
住み替えのため、町田市内にある戸建てを売却することになりました。15坪という狭小地に立つ狭い家だったので売れるかどうか不安でしたが、不動産会社の人に周囲に商業施設があることや駅から15分圏内にあることなど、生活のしやすさを前面に押し出してアピールしてもらい、4ヵ月後に売ることができました。
〈事例2〉
駐車場がない場合の成功事例
概要
売主Sさんは、立川市で駐車場がついていない戸建てをお持ちでしたが、近くの月極駐車場を押さえることで売却することができました。
売れたポイント
- ・近隣の月極駐車場を案内する
- 物件の敷地内に駐車場がない場合、近隣の月極駐車場を確保すると売却に繋げやすくなります。
- 月極駐車場のオーナーへ空き状況の確認をする
- 空きがある場合は予約・確保をしておく
物件の購入者がすぐに駐車場を使えるように準備をしておくと良いでしょう。
お客様の声
私の家は、居住空間を確保するために敷地内に駐車場を作っていませんでした。今回売却するにあたり、駐車場のない家は売れにくいと聞き、どうしようか悩んでいました。自分が契約していた徒歩5分圏内にある月極駐車場を確保しておき、購入者の方が困らないようにしました。無事に買い手がついて良かったです。
〈事例3〉
外観・内観の状態が悪い場合の成功事例
概要
売主Tさんは、葛飾区に築40年の物件をお持ちでしたが、子どもと同居するにあたり売却をすることになりました。見た目にもかなり古い物件でしたが、リフォームをすることで売却をすることができました。
売れたポイント
- ・リフォームをして売却する
- 外観まで新しくできなくても、室内や水回りがきれいになっていれば、買い手は現れやすくなります。余裕があれば、外壁の塗装し直すだけで、見違えるようになるケースが多いでしょう。
しかし、リフォームを独断で決めてはいけません。リフォームにかけた費用を売却額で回収できるかどうかを試算したうえで、リフォームを手がける建築会社と提携している不動産会社などに依頼すると良いでしょう。
お客様の声
高齢になり子どもと同居することになったため、暮らしていた築40年の物件を手放すことになりました。外壁や屋根の汚れや床の傷などが気になったため、リフォームを行うことにしました。費用はかかりましたが、綺麗になったことが評価され、思っていたよりも早く売却することができました。
