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家の売却で、不動産会社から専任媒介契約をすすめられています…
専任媒介契約を結んだら、他の不動産会社では売れないんですよね？
いろんな会社で売る方が早く売れると思うんですが…
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
お家の売却を不動産会社に依頼するときは、必ず媒介契約（ばいかいけいやく）を交わさなければなりません。媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
媒介契約とは、不動産会社に売却を依頼した際に、あらかじめ業務の内容や仲介手数料などを決めておくことで、トラブルを未然に防ぐために結ぶ契約です。
こちらでは、専任媒介契約の特徴と、どのような場合に専任媒介契約を選べばよいかについてわかりやすく説明します。
もくじ
1.専任媒介契約の契約内容は？
まず、専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく／専任媒介とも言います）を含む、媒介契約の3つの種類の内容を確認しましょう。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|
①複数の不動産会社への依頼 |
できない | できない | できる |
|
②自分で買主を見つけること |
できる | できない | できる |
| ③媒介契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 特に決まりはない |
|
④レインズへの登録義務 |
7日以内 | 5日以内 | 特に決まりはない |
|
⑤売主への報告義務 |
2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 特に決まりはない |
それぞれの媒介契約については、「媒介契約とは？3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
①複数の不動産会社への依頼
専任媒介契約を結んで売却を依頼できるのは、1つの不動産会社のみです。媒介契約期間中は、依頼した不動産会社以外の他の不動産会社に売却活動を依頼することはできません。
②自分で買主を見つけること
専任媒介契約では、自ら買主を見つけて直接売買すること（自己発見取引）が可能です。
自分で契約書を作成するという方もいれば、司法書士に契約書の作成を依頼する方もいます（費用は数万円）。
もちろん不動産会社に依頼することも可能で、自ら買主を見つけた分、仲介手数料の減額交渉できるのが通例です。
③媒介契約期間
専任媒介契約の媒介契約期間は、3ヶ月以内と定められています。契約期間内に売れなかった場合は、そのまま契約を更新することも、他の不動産会社に変更することも可能です。
また、3ヶ月「以内」なので、1ヶ月の契約期間でも問題はありません。
媒介契約期間中であっても契約の解除はできます。しかし、途中で契約解除した場合は、それまでにかかった広告活動費用などを請求される可能性があるので注意しましょう。
媒介契約の解除方法については「媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない方法！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
④レインズへの登録義務
専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はその日から7日以内にレインズに登録することが義務付けられています。また、レインズに登録した登録証明書を売主に渡さなければなりません。
レインズについては「レインズとはなにか分かりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
⑤売主への報告義務
レインズへの登録義務に加え、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、売主に対して2週間に1回以上、「文書または電子メールで営業活動の報告」を行うことが義務付けられています。
2.専任媒介契約のメリット
次に、専任媒介契約を結ぶメリットとデメリットについて説明します。
2-1.①不動産会社のやる気が出る
専任媒介契約の最大のメリットは、任された不動産会社のやる気が出ることです。
不動産会社の収入源である仲介手数料は成功報酬のため、売買が成約しなければ受け取ることができません。
1社にしか売却を依頼できないということは、任された不動産会社にとっては売れれば必ず仲介手数料が受け取れるということです。
また、自社で買主を見つけることができれば、買主からも仲介手数料が受け取れるので手数料が倍になるので、購入希望者を見つけるため、より熱心に営業活動を行います。
そのため、複数の不動産会社に売却を依頼できる一般媒介契約に比べて、専任媒介契約のほうがやる気が出て、購入者を募るための広告費も必然的に増えるというわけです。
2-2.②窓口を一本化できる
売却活動が始まると、不動産会社と頻繁にやり取りすることになります。1社だけの依頼だと、窓口が一本化できるので大変便利です。
売却を依頼した不動産会社だけが、買主となるお客様を見つけるわけではありません。レインズに掲載されると、他の不動産会社も購入希望客を紹介してくれます。
他の不動産会社からの物件に関する問い合わせや見学の日程調整など、すべてのやり取りを依頼した不動産会社がまとめて売主へと繋いでくれるので、対応にわずらわさることがありません。
また、2週間に1回以上の報告義務があるため、どのような販売活動が行われていて、どういった反応があるのか随時知ることもできます。
複数の不動産会社と契約できる「一般媒介契約」であれば、それぞれの会社に個別で対応しなければならないうえ、報告義務もないため、今どういった状況なのか見えづらくなりがちです。
2-3.③各社独自のサービスが受けられる
専任（専属専任）媒介契約では、1社にしか売却を任せられない分、その特典として各社がさまざまな独自のサービスを提供しています。
例えば、野村不動産アーバンネットの売却サポートが提供しているのは、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した方を対象に「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」などが選べるサービスです。
また最近、多くの不動産会社が提供しているサービスとして「買取保証」があります。買取保証とは、一定期間を過ぎても家が売れなければ、不動産会社が買い取ってくれるというサービスです。
これらのサービスは、専任（専属専任）媒介契約でなければ、利用できません。
特に大手の不動産会社では、独自のサービスが数多く用意されています。これらのサービスを生かしたうえに、さらに売却がしやすくサポートしてもらえることは大きなメリットです。
3.専任媒介契約のデメリット
次に、デメリットも確認しておきましょう。
3-1.①積極性が失われる
不動産会社のやる気が出るというメリットと相反しますが、仲介手数料を確保できることを理由に、積極的に売却活動しない不動産会社も中にはあります。
例えば、最初から
などと掲げている不動産会社の中には、インターネットやレインズに掲載するだけで、購入者への活動は他の不動産会社に委ねる会社もあります。
仲介手数料を半額にするということは、それほど経費をかけて宣伝や広告をないということでもあるのです。
3-2.②囲い込みをされる可能性がある
同じく、仲介手数料が確保できることを逆手にとり、物件の囲い込みをされる可能性もあります。
物件の囲い込みとは、売主から売却を依頼された物件を他の不動産会社が連れてきた買主には紹介や契約をさせないことです。
不動産会社の収入源である仲介手数料は、売主からだけではなく、買主も自社で見つけることができれば、双方から受け取ることができます。
そこで、別の不動産会社から物件に関する問い合わせがあっても「商談中のため案内できません」などと虚偽の情報を流し、あくまでも自力での売買契約成立（両手仲介）を目指そうとすることが囲い込みです。
囲い込みは、売主の利益を考えないで自社の利益のみを追求した悪質な手口だと言えます。しかし、囲い込みが行われているか判断するのは、非常に難しいです。
ただし、レインズ登録後は、専用ページから自分の売却中物件のみ取引の状態が確認できるので、囲い込みが行われていないかのチェックすることができます。
レインズ登録物件の取引の状態を表す項目は、以下の3種類です。
- 「公開中」・・・他の不動産会社からの問い合わせを受け付けている状態
- 「書面による購入申し込みあり」・・・不動産会社が書面による購入申込みを受けた状態
- 「売主都合で一時紹介停止中」・・・売主の事情により一時的に物件を紹介できない状態
確認には、レインズの登録証明書に記載された個別のIDとパスワードが必要となります。媒介契約を結んだ不動産会社から必ず登録証明書を受け取り、登録されている内容を確認するようにしましょう。
（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構）
3-3.③信頼できる不動産会社かわからない
普段の生活では、不動産会社を利用する機会が頻繁にあるわけではないので、その不動産会社が信頼できるのか、売却に強い会社なのか判断しようがありません。
しかし、1社にしか売却を依頼できないので、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右されてしまいます。つまり、売却を依頼する不動産会社の見極めができるかどうかが、専任媒介契約を結ぶポイントだと言えるでしょう。
不動産会社の選び方については「売却に強い不動産屋さんの正しい選び方」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4.専任媒介契約にすべきか判断する方法
専任媒介契約にすべきか判断に迷った場合は、それぞれの違いを把握して選ぶようにしましょう。
4-1.専任媒介契約と一般媒介契約の違い
専任媒介契約と一般媒介契約の大きな違いは前述した通り、複数の不動産会社に売却を依頼できるかどうかです。
そのため、まずは売却したい物件が、
- 都心部や人気エリアであるかどうか
- 相場価格より安く売り出すのか高く売り出すのか
で判断しましょう。
都市部や人気エリアの物件、または相場価格よりも少し安く売り出す場合は、購入希望者が殺到するため、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせて、より良い条件での売却を目指すことがおすすめです。
しかし、それ以外の地域や相場価格より高く売り出す場合は、購入希望者が殺到することはなかなか考えにくいため、専任媒介契約で手厚く売却活動してもらった方がより良い条件で売却できる可能性が高くなります。
4-2.専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い
1社にだけ売却を依頼しようと思ったときに、専任媒介契約にするのか専属専任媒介契約にするのかで迷われる方も多いのではないでしょうか。
契約内容にそれほど違いのないように思われるこの2種類の媒介契約ですが、
と問われると、専任媒介契約のほうがおすすめだと言えます。なぜなら、前述した通り、専任媒介契約は、自ら買主を見つけて売買すること（自己発見取引）ができるからです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、この自己発見取引ができるかできないかです。
万が一、不動産会社に売却を依頼し、売れなかった場合、買取会社を自分で見つけて売買契約することもできます。
買取とは、不動産会社に直接お家を買い取ってもらう方法で、専任媒介契約を締結していても、自己発見した場合、その買取会社と売買契約を直接結べば、仲介手数料はかかりません。
一方、専属専任媒介契約を締結していた場合、自分で買取会社を見つけたとしても必ず売却を依頼した不動産会社を通して売買契約し、正規の仲介手数料を支払わなければならないのです。
そのため、専任媒介契約でも専属専任媒介契約でも不動産会社のサービス内容に違いがないのであれば、専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。
まとめ
不動産は1つとして同じものがないので、都心部や人気エリアの物件ではなくても、必ず売却できますし、
という方が見つかれば、少し高くても購入してもらえることがあります。そのような購入希望者を見つけるためには、積極的な売却活動が期待できる「専任媒介契約」を結ぶことがおすすめです。
不動産の売却は縁のものですので、実際に売りに出してみなければ、売れるか売れないかは誰にもわからないのです。
媒介契約を結んだ後の流れについては「不動産売却の流れをイラスト解説！初めて売るなら何から始めるべき？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
どの媒介契約にすればいいのかわからない、相場価格をまず知りたいという方は「イクラ不動産」でご相談ください。
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