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お家の買い替えをしたいのですが…
資金計画をどのように立てればよいのかわかりません。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
住み替えは家の売却と購入を同時期にこなすことになるため、売却と購入のタイミングや資金計画を立てるのがむずかしいとされます。
ここでは、家の買い替え時の資金計画の立て方についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.家の買い替え（住み替え）の資金計画でまず確認すべきポイント
買い替えの資金計画を立てるにあたり、まず確認すべきポイントは次の3つです。
1-1.①今の家がいくらで売れるか
家の買い替えのスタートは、いま住んでいる家がいくらで売れるかを知ることからです。「いくらで売れるか」は、不動産会社に家の査定をしてもらって判断します。
査定額は、購入希望客を抱えているかなどによって各社で差があるため、比較検討するためにも、最低3～4社に査定をお願いすべきです。
1-2.②住宅ローンが完済できるか
続いて、ローンの返済予定表などで現在のローン残債を見て、査定額や自己資金から住宅ローンが完済できるか確認します。
査定額が住宅ローン残債を上回っている場合には、いくら手元に残るかも把握しておきましょう。
反対に、査定額が住宅ローン残債を下回ってしまうこともあるでしょう。
というときには、「買い替えローン」の利用を検討します。
買い替えローンについて、詳しくは「お家の買い替えローンとはなにかわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。
1-3.③新居にかけられる自己資金
家の売買には、仲介手数料や税金などの諸費用がかかります。諸費用の目安は、家の売却で売却金額のおよそ4％、中古住宅の購入で購入金額の5～6％ほど、新築住宅の購入で購入金額の4〜8％ほどです。
諸費用の多くは現金で支払うため、事前の準備が必要です（諸費用ローンもあります）。また、自己資金や売却金額で手元に残るお金から諸費用を除き、新居にかけられる資金を確認しましょう。
諸費用について、詳しくは「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。
2.買い替えのときは借入額・借入期間を上限にしないことが大切
住まいは、基本的に「自己資金」＋「借入金」で予算が決まります。
住まいの借入金の目安は年収の7倍ともいわれていますが、それは35年ローンを組む場合の目安です。買い替え時の年齢が40代や50代という方は、ご自身の年齢に応じて借入期間と借入額を調整することが大切です。
2-1.借入期間
80歳になるときまで借り入れられる住宅ローンもありますが、理想的な完済年齢は65歳です。ご自身の今の年齢から借入期間を決定するようにしましょう。
2-2.借入額
住宅ローンの年間返済額は、年収の25％ほどといわれています。借入期間と年間返済可能額を考えて、借入額を決定します。
3.新居の予算が決定したら「買い先行」か「売り先行」で買い替え開始
新居の予算が確定すれば、買い替えのスタートです。
家の買い替え方法には、「買い先行」と「売り先行」の2つがあります。
3-1.①資金に余裕があるときは「買い先行」も可
キャッシュやそれに近い形で新居を購入できる場合は、新居の購入を先行させる「買い先行」で問題ないでしょう。
しかし、旧居の住宅ローンが残っていて、さらに新居も住宅ローンで購入する場合、買い先行で家の買い替えをすると新居の住宅ローンと旧居の住宅ローンが重複する期間が生じます。この状態を「ダブルローン」といいます。
ダブルローンの状態は、いま住んでいる家を売却して引き渡すときまで続きます。ダブルローン中は、一時的とはいえ負担がかなり大きくなります。負担する余裕がない場合には、「売り先行」を選択するべきです。
ダブルローンについて、詳しくは「家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひご覧ください。
3-2.②資金に余裕がないときは「売り先行」
「売り先行」とは、いま住んでいる家の売却を先行させて、それから新居の購入をするという買い替え方法です。
先に家を売って住宅ローンを完済するので、ダブルローン状態になることはありません。ただし、いま住んでいる家を先に売ってしまうと、新居の引渡しまでの間に住むところが無くなってしまうというデメリットがあります。
新居に引っ越すまで、一旦賃貸住宅に仮住まいするというケースはよくあります。仮住まい期間中は、旧居と新居の住宅ローン負担がない状態ではありますが、引越し費用や賃貸住宅の敷金・礼金などの余計な出費があります。
仮住まい時の費用について、詳しくは「家の買い替え（住み替え）で一旦賃貸（仮住まい）するときの費用」で説明していますので、ぜひご覧ください。
3-3.③売り買い同時決済ならダブルローンと仮住まいの負担なし
買い先行によってダブルローン状態になるときも、売り先行によって生じる仮住まい期間も、新居の予算とは別に費用が必要になります。
しかし、それらの負担は、旧居を買主に引き渡すタイミングと、新居を売主から引渡してもらうタイミングを同時にすることで解消できます。つまり、売却と購入の引渡し・残代金決済日を同日にするということです。
例えば、売りを先行させて旧居の引渡し日を決め、その日までに新居の購入を決めて引渡し日を合わせるようにします。
同時決済は簡単ではありませんが、不動産会社や司法書士、金融機関、売主・買主の協力のもとタイミングを合わせることができれば、買い替えの手間と費用の負担を削減することができます。
まとめ
家（マンション・戸建て）の買い替えを検討していて、どうしたらよいのかわからないという人はまず「イクラ不動産」をご利用ください。
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