孤独死のあった家やマンションは、いわゆる「事故物件」になる場合とならない場合があります。
孤独死によって事故物件になってしまった場合、家の価値は下がってしまいますが、売却方法を選べば売ることは可能です。
この記事では、孤独死があった家やマンションの売却方法について、わかりやすく説明します。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 孤独死のあった家やマンションは、発見された状況によって事故物件になる場合とならない場合がある
- 亡くなってから発見までに日数が経っている孤独死だと事故物件になることがある
- 孤独死のあった家やマンションをすぐに売却したい場合は、仲介でなく買取がおすすめ
- この記事はこんな人におすすめ！
- 孤独死のあった家が事故物件になるかを知りたい人
- 孤独死のあった家の売却方法とコツを知りたい人
- 孤独死のあった家はいくらぐらいで売れるのか知りたい人
もくじ
1.孤独死のあった家やマンションが事故物件になる場合
家やマンションで孤独死があった場合、すぐに発見されれば事故物件にならない場合が多いです。
しかし、なかなか発見されずに長い間そのままにされていた場合は事故物件になってしまいます。
まず、孤独死についてだけでなく、どのような場合に家やマンションが事故物件になるのかを説明します。
1-1.事故物件になる基準は？
事故物件になる、ならないの基準は、その家やマンションに住む人がイヤな気持ちになるかどうかです。
このような、人が「この物件を買いたくないな」「住みたくないな」と思うような要因のことを「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼びます。
「瑕疵（かし）」とは、不動産用語で物件の不具合や欠陥のことです。「心理的瑕疵」にあたるのは、次のような場合だとされています。
- 建物の中で人の死に関わる事件・事故が起きた
- 周辺で事件・事故・火災などがあった
- 周辺に墓地・宗教団体の施設・指定暴力団の事務所などの嫌悪施設がある
これらの心理的瑕疵がある場合、売主は買主に必ず伝えなければならないと定められています。これが「告知義務（こくちぎむ）」と呼ばれるものです。
つまり「事故物件」とは、「告知義務」のある人の死があった「心理的瑕疵」がある物件、ということになります。
しかし、心理的瑕疵についてどれくらい嫌だと感じるかは、人によって違います。少しでも嫌な人もいれば、あまり気にならない人もいるでしょう。
このような感じ方の違いによるトラブルが起こらないようにするために、国土交通省は2021年に一般的な基準として宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを出しました。
このガイドラインによると、自殺や殺人といった不自然な死などについては告知義務があるとし、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては、告知義務はないとされています。
このガイドラインや事故物件の売却については「事故物件は売却できる？相場や売却方法をわかりやすく説明する」でも詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
しかし、孤独死の場合、どの程度だと「すぐに」発見されたかどうかの基準が定められているわけではないため注意が必要です。
告知義務があるのに買主に伝えなかった場合は、売ったあとでトラブルになり、損害賠償を請求されることもあります。
そのため「告知義務は不要」と勝手に判断せず、必ず売却を依頼する不動産会社に孤独死があったことを伝えて、よく相談しましょう。
事故物件の扱いが得意な不動産会社であれば、必要に応じて何があったかを購入希望者にうまく伝えてくれます。
どの不動産会社に孤独死があった家の売却を依頼すれば良いのかわからない場合は、「イクラ不動産」をご利用ください。売却事情に応じた、適切な不動産会社を選べます。
1-2.すぐに孤独死が発見された場合
孤独死があったとしても、必ず事故物件に該当するわけではありません。
人は必ず死を迎えるため、すべての「死」が心理的瑕疵として判断されるわけではないからです。
孤独死があったとしても発見までに時間がかからなければ「自然死」と判断され、一般的な方法である仲介で売ることができます。
ただし、「〇日以内に発見すればいい」という明確な基準があるわけではありません。
過去の心理的瑕疵になるかならないかの判例でいうと、4日後に発見された孤独死は、心理的瑕疵に該当しないとの判決もあります。（心理的瑕疵に関する裁判例について 平成19年3月9日東京地裁）
事故物件になるかならないかは状況によるので、自己判断せず、まず不動産会社に相談をしてみてください。
1-3.発見が遅れてしまった場合
孤独死で亡くなってから発見まで長期間かかり、物件に汚れやにおいなどが残った場合は、告知義務のある「事故物件」になります。
事故物件になった場合は、通常よりも売却額が安くなってしまいます。
自殺や他殺といった事件ほどではないものの、このような場合はそのまま売るのではなく、売却方法を考える必要があるでしょう。
2.孤独死があった家やマンションの売却方法
孤独死があった家やマンションを売却する方法は、一般的な仲介による売却と買取との2つです。
それぞれの売却方法について、くわしく説明します。
2-1.不動産会社の仲介で売却する
孤独死であってもすぐに発見されたような場合は、仲介による一般的な方法によって売却することが可能です。
また、発見までに時間がかかって事故物件になった場合であっても、売り出し価格を安くすれば仲介で売却することができる場合もあります。
仲介での売却のメリットは、一般的な相場価格、または事故物件の相場価格に近い額で売れることです。そのため、少しでも高く売りたい場合は、仲介での売却がおすすめだと言えます。
しかし、仲介での売却は一般の人に向けて売り出すので、いつ購入希望者が現れるかわかりません。購入希望者がなかなか現れない場合もあります。
そのため、すぐに売りたい場合には、あまり向いていない売却方法だと言えるでしょう。
2-2.不動産会社に「買取」してもらう
仲介で売却に出してみたものの、なかなか購入希望者が現れない場合やすぐに売却したい場合は、買取での売却を検討しましょう。
買取とは、一般消費者ではなく不動産会社が直接買主となって物件を買い取ってくれる方法です。
不動産会社の中でも、事故物件の買取をおもな事業としている不動産会社に依頼すれば、高確率で買い取ってもらえます。
いつまでに売ってしまわないといけないといった売却期限が決まっている場合や、すぐに売って現金化したい場合におすすめなのが買取による売却です。
また買取では、仲介のように購入希望者を探すための広告や宣伝をする必要がないので、知人や近所の人に知られずに売却できるというメリットもあります。
ただし「価格」には期待はできません。買取の額は、相場価格の7割程度になってしまうのが一般的です。
買取を利用する場合は、複数の不動産会社に買取額の見積もりを出してもらい、少しでも高く買い取ってくれるところを選ぶようにしましょう。
買取は、安くなってもいいから、周囲に知られずにすぐに売りたい場合におすすめの売却方法です。
3.孤独死があった家やマンションはいくらになる？
最後に、孤独死があった家やマンションを売却する場合、いくらぐらいになるのかを説明します。
3-1.すぐに発見された孤独死の場合
- 亡くなってから、すぐに発見された
- 発見までに少し時間が経過したが、目立った汚れや臭気はない
このような場合は、不動産会社の仲介による一般的な方法によって、相場に近い価格で大きな値下げをせずに売却できる可能性が高いです。
ただし、告知義務の対象ではない場合でも、亡くなってから間もない場合や近所の人が知っているような場合は、買主に伝えておくほうが良いでしょう。
告知義務にならない孤独死であっても、あとから買主が知ってトラブルになることもあります。あらかじめ不動産会社から上手に伝えておいてもらうことがおすすめです。
買取を利用して売却した場合は、仲介での相場価格の7割程度の額になります。たとえば、相場価格が2,800万円の物件であれば、買取額は1,960万円ほどです。
3-2.発見までに時間がかかった孤独死の場合
- 発見までに時間を要した
- 臭気や汚れがひどい
このような場合は、事故物件になります。状況にもよりますが、孤独死で事故物件になった場合、、相場価格よりも1割程度安くなることが多いです。
たとえば、事故物件でなかった場合の相場価格が2,800万円のマンションだとすると、孤独死の事故物件では2,500万円ほどになってしまいます。
買取を利用した場合はそこからさらに3割ほど安くなるので、最終的な買取額は1,750万円ほどです。
また、そのままの状況で売ることはまずできません。汚れやにおいが染みついている場合は、特殊清掃やリフォームなどが必要になります。
特殊清掃とは、発見が遅れた遺体の腐敗や腐乱により、ダメージを受けた室内の原状回復や原状復旧をするための処置を含めた清掃です。
さらに、状況に応じて床や壁紙の張替えなどのリフォームが必要なこともあります。事故物件を売却する際には、これらの費用も必要です。
事故物件の特殊清掃やリフォームの費用については「事故物件のリフォーム費用はいくらかかる？売却でもリフォームは必要？」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
このような不動産を売りに出すときには、事故物件などを多く扱う不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
事故物件を多く扱う不動産会社であれば、対応方法や査定方法にもしっかりとしたノウハウを持っています。複数社に依頼して、査定額や販売戦略を比較検討して決めるのがおすすめです。
どの不動産会社に相談すればよいのかわからない、事故物件を多く取り扱っている不動産会社を探したいという場合は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 孤独死のあった物件が事故物件になるかどうかは、発見された状況によって異なる
- 心理的瑕疵になるかどうかは、国土交通省が公開している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で判断する
- 発見が遅れた場合や臭いや汚れがひどい場合は、孤独死であっても事故物件扱いとなる
- 事故物件にならない孤独死であっても、売却を依頼する不動産会社には伝えておくようにする
- 孤独死のあった物件の売却方法には仲介と買取があるが、少し安くなってもすぐに売りたい場合は買取がおすすめ
- 孤独死があって事故物件になる場合は、通常の売却額よりも1割程度安くなることが多い
孤独死があった家やマンションが事故物件になるかどうかは、発見までの時間経過がどのくらいあったのか、物件自体に汚れやにおいなどが残っているかどうかが目安となります。
しかし、事故物件になる、ならないの判断を自分でした場合、売却後のトラブルにつながる恐れがあるので注意が必要です。
孤独死があったことは必ず不動産会社に伝えて、判断してもらうようにしましょう。
事故物件を売却する方法については「事故物件は売却できる？相場や売却方法をわかりやすく説明する」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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