この記事では、京都府の
- 中古戸建ての売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
という中古戸建てを売る際に知っておきたい基本情報に加えて、
- 高く売れる中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建ての特徴
- 売れにくい中古戸建てを売るための対策方法
について知ることができます。
京都府の「戸建ての売却相場・動向データ」や「売却実績事例データ」を知りたい方は、「京都府の土地・中古戸建て売却価格の相場と動向をやさしく解説」に掲載しているので、ぜひご覧ください。
もくじ
この記事のポイントまとめ
1.【2023年度版】京都府の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
売却成約までにかかった期間は平均約6.5ヵ月、平均売却価格は約2,320万円です。
また相場の動向は、おおまかに以下のとおりです。
- 前年に比べ売却価格は、約▲0.8％下落
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約▲0.6％下落
- 前年に比べ成約件数は、約▲0.3％下降
詳しくは、「1.【2023年度版】京都府の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向」をご覧ください。
2.京都府で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
京都府で高く売れる中古戸建ての一般的な特徴は以下のとおりです。
- 駅から近い立地
- 京都市営地下鉄、JR線、阪急線など主要沿線上にある
- 延べ床面積が広い
- 使いやすい間取り
- 周辺環境が良い
上にあげたような特徴が多くあてはまり、なおかつ「商業施設などが近くにある生活しやすい立地」に建っている中古戸建ては査定額が高くなります。
詳しくは、「2.【チェックリスト付き】京都府で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご覧ください。
3.京都府で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
京都府で売れにくい中古戸建ての特徴としてあげられるのは、一般的に次のようなものです。
- 駅から遠い立地
- 主要沿線上にない
- 延べ床面積が狭い
- 使いにくい間取り
- 周辺環境が悪い
詳しくは、「3.京都府で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）」をご参照ください。
4.【事例で解説】京都府売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
京都府で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つについて、実例でご紹介いたします。
主な対処方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 使いにくい間取り | ・リフォームをして売却する |
| 延べ床面積が狭い | ・ニーズのある買い手を探す |
| 駅から遠い立地 | ・周辺環境をアピールする |
「4.【事例で解説】京都府で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）」の章で、詳しくご覧いただけます。
1.【2023年度版】京都府の中古戸建てが売却成約までにかかった期間及び売却価格・相場の動向
1-1.【2023年度版】京都府の中古戸建てが売却成約までにかかった期間
| 京都府平均 | |
|---|---|
| 戸建ての売却成約までにかかった期間 | 約6.5ヵ月 |
不動産の売れやすさは「マンション＞戸建て＞土地」の順になっています。
京都府の人口は約260万人と近畿地方の中では多いですが、世帯数と人口の減少が進んでいることと投資用不動産を求める人が増えていることから、中古戸建てが売りにくくなっているのが現状です。
参考として実際に売却成約した売主のアンケートを見ると、3ヵ月という短期間で売れているケースも一定数あるものの、6割以上は6ヵ月〜1年かかっていることが分かります。
| 順位 | 売却にかかった期間 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 1年以内 | 35.9% |
| 2位 | 6ヵ月以内 | 25.0% |
| 3位 | 3ヵ月以内 | 22.5% |
| 4位 | 2年以内 | 10.4% |
| 5位 | 2年以上 | 6.2% |
※イクラ不動産の利用者アンケートより
1-2.【2023年度版】京都府の中古戸建ての売却価格・相場の動向
| 京都府平均 | |
|---|---|
| 戸建て売却価格・相場 | 約2,320万円 |
2023年現在、京都府の中古戸建て相場の動向は次のような傾向です。
〈2023年度版 京都府の中古戸建て相場の動向まとめ〉
- 前年に比べ売却価格は、約▲0.8％下落
- 前年に比べ成約した物件の㎡単価は、約▲0.6％下落
- 前年に比べ成約件数は、約▲0.3％下降
【主な要因】
- 京都市の都市部の戸建てが高値になり、売りに出される数や取引される数が減っている
- 投資用物件が高値で出回るようになり、住居用物件を探している人が買い控えをしている
京都府の中古戸建売買取引は、ここ数年、一部の主要エリアを除いてそれほど活発に行われているわけではありません。
なぜなら、京都府ならではの長い歴史や、建設規制等により「良い土地にある物件」があまり出回っていないからです。特に京都市中心部や大阪への通勤に便利なJR本線沿いは、割のいい投資案件として注目されているにもかかわらず売却物件が出てこないので、売りに出せばすぐに買手がつく状況にあります。
現在、取引が活発なのが、市中心部から少し離れているものの、大阪への通勤に便利な阪急京都本線・京阪本線沿いの山科区や南区などです。
北部の日本海側のエリア（丹波・丹後地区）であれば、京都市を中心とした南部より比較的広めの物件が取引きされており、北部の中心都市である福知山市であれば、500万～1,400万円程度で中古戸建てが取引されています。
また、以下のようなエリアの住宅需要・地価が高まっています。
〈住宅需要・地価が高まっているエリア〉
1.京都市西京区エリア
⇒京都市の中心部や大阪へのアクセスが良く、自然や観光名所も多い
2.長岡京市
⇒京都市、大阪方面にアクセスがしやすくファミリー層に人気のエリア
【主な要因】
- 購入できる価格帯の戸建てがある
- 大阪へのアクセスの良さが重視される傾向がある
一戸建ての売却期間については、「一戸建ての売却期間はどれくらい？特徴を掴んでスムーズに進めよう」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2.【チェックリスト付き】京都府で高く売れる中古戸建ての特徴（2023年度版）
基本的に中古戸建ては「駅や商業施設が近くにある立地」でないと高く売れません。
なぜなら中古戸建ての価格はおもに建物ではなく土地の価格相場動向に左右されるため、そのような立地でないと土地の価格が上がらないからです。
加えて京都府では以下のような特徴に多くあてはまっているほど査定額が上がります。
| チェック項目 | チェック | |
|---|---|---|
| 駅から近い立地 | ・駅から徒歩10分以内 | ✅ |
| 京都市営地下鉄、JR線、阪急線上にある | ・特急や急行が止まる駅の近く ・郊外だと始発駅の近く |
✅ |
| 延べ床面積が広い | ・周辺の物件より延べ床面積が広い ・京都府の平均延べ床面積100.6㎡より広い |
✅ |
| 使いやすい間取り | ・生活動線が優れている ・リフォームがしやすい一般的な間取り |
✅ |
| 周辺環境が良い | ・商業施設、病院、銀行などが近い ・学校、幼稚園が近い |
✅ |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
2-1.［特徴1］駅から近い立地
一般的に不動産は、駅に近いほど人気も価格も高くなります。京都市でも、駅から近い物件が好まれる傾向があるため、駅から徒歩10分圏内にある戸建てであれば、より高く、買い手がつきやすいです。
2-2.［特徴2］京都市営地下鉄、JR線、阪急線など主要沿線上にある
京都府では、京都市営地下鉄やJR線の沿線上にある戸建ては、通勤や通学に便利で人気のあるので特に高く売れます。阪急線も人気が高く売れやすいです。
郊外であれば、快速・急行が停まる駅や、始発駅の近くにあると、査定額が高くなります。
2-3.［特徴3］延べ床面積が広い
一般的に、延べ床面積が広くなるほど、人気も価格も高くなります。
京都府では、延べ床面積が平均の100.6㎡以上の戸建てが高く売れており、京都市の都市部では、価格の面から、60〜80㎡の戸建てが売れている傾向があります。
2-4.［特徴4］使いやすい間取り
生活導線が優れている使いやすい間取りの戸建ては、高く売れます。
将来的にリフォームしやすい間取りや水回りの配置になっていると、買い手が付きやすいからです。
2-5.［特徴5］周辺環境が良い
戸建ての買い手はファミリー層が多いため、周辺環境が良いエリアがのほうが高く売れます。
商業施設や病院、銀行といった生活に必要な施設だけでなく、学校や幼稚園、公園などが近隣にあると、より一層買い手が付きやすくなります。
3.京都府で売れにくい中古戸建ての特徴（2023年度版）
| 説明 | |
|---|---|
| 駅から遠く、主要沿線上にない | ・主要沿線上にない ・駅から遠い ・特急、急行が止まらない |
| 延べ床面積が狭い | ・居住人数の平均延べ床面積に届かない ・京都府の平均延床面積100.8㎡よりも狭い |
| 使いにくい間取り | ・生活動線が悪い ・縦長すぎる |
| 周辺環境が悪い | ・墓地、廃棄物処理場などの嫌悪施設が近くにある ・大気汚染や騒音がなどがひどい場所にある など |
以下の章で、これらの特徴について詳しく解説します。
3-1.［特徴1］駅から遠く、主要沿線上にない
京都府では、人気の京都市営地下鉄、JR線、阪急線の沿線上にない戸建ては売れにくい傾向にあります。
また、郊外では各駅しか停まらない駅も人気が出にくいです。
3-2.［特徴2］延べ床面積が狭い
戸建ては子供を持つ世帯からの需要が多く、京都府の平均延べ床面積は100.6㎡となっています。そのため平均よりも狭い戸建ての場合は売れにくいです。
京都市の都市部では、60㎡より狭いと売れにくくなります。
3-3.［特徴3］使いにくい間取り
家事動線が悪い間取りや家具の配置に困るような縦に長い部屋を持つ戸建ては、売れにくい物件になります。
長く住むにあたり、家でくつろいで快適に過ごせそうだというイメージができないと、なかなか買い手が付きません。
3-5.［特徴4］周辺環境が悪い
以下のような施設が近くにある戸建ては、売り出してもなかなか買い手が現れないことが多いです。
- 墓地・焼却場・暴力団事務所などの嫌悪施設
- 工場・ガソリンスタンドなど、においが強い施設
- 高速道路や幹線道路など、排気ガスによる大気汚染の影響がある場所
- 線路横や踏切など、騒音がひどい場所
嫌悪施設が近くにある家の売却については、「【墓地に近い家】売却したいけど安くなるの？ポイントを押さえよう」や「葬儀場近くの家の売却は難しい？価格への影響をチェック」で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてみてください。
用語解説
- 嫌悪施設……一般的に、住んでいるところの近くにあると嫌な気持ちになりがちな施設や建物のこと。墓地、焼却場、廃棄物処理場、暴力団関連の建物、など
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4.【事例で解説】京都府で売れにくい中古戸建てを売るための対策方法3つ（2023年度版）
京都府で売れにくい中古戸建てを売るための対策法3つについて、実例でご紹介いたします。
その方法は、次のとおりです。
| 対策方法（例） | |
|---|---|
| 使いにくい間取り | ・リフォームをしてから売却する |
| 延べ床面積が狭い | ・ニーズのある買い手を探す |
| 駅から遠い立地 | ・周辺環境の良さをアピールする |
〈事例1〉
使いにくい間取りの場合の成功事例
概要
売主Tさんは、京都市内で間口の狭い昔ながらの間取りの家を所有していましたが、使いにくい間取りと水回りだったので、気になるところだけリフォームを施して売却に成功しました。
売れたポイント
- ・リフォームをして売却する
- 使いにくい間取りや個性の強い間取り、古い水回りなどは、リフォームすると買い手が現れやすくなります。
リフォームにかけた費用を売却額で回収できるかどうかをしっかりと試算したうえで、自社でリフォームを手掛けていたり、リフォームを手がける建築会社と提携していたりする不動産会社に売却を依頼するとよいでしょう。
お客様の声
相続した京都市内の古い戸建てに住んでいたですが、事情により売却せざるを得なくなりました。私は慣れていましたが、一般的には使いにくい間取りだったので、不動産の方にアドバイスを受けてリフォームをして買い手を見つけました。
〈事例2〉
延べ床面積が狭い場合の成功事例
概要
売主Uさんは、単身で住んでいた延べ床面積が55㎡の2DKの戸建てをなるべく良い条件で売却したいとのことでした。ファミリー向けタイプの戸建てではなかったため、単身者や夫婦で暮らしている層に向けて売り出し、約6ヵ月で買い手を見つけることができました。
売れたポイント
- ・ニーズのある買い手を探す
延床面積が狭いとしても、ニーズのある買い手を見つけることで売却に繋げられます。そのため、地域の売却に詳しい不動産会社に適正価格を見積もってもらうことが大事です。
地元に詳しい不動産会社に相談して適正な価格で売り出すことで買い手が早く見つかります。
お客様の声
東京で転職することになったので、これまで住んでいた家を売ることになりました。狭い家だったので売れるかどうか心配でしたが、立地もまずまずなのでニーズは必ずあるという不動産会社の担当者の人の言葉を信じて売りに出し、納得いく形で売ることができました。
〈事例3〉
駅から遠い立地の場合の成功事例
概要
売主Cさんは３LDKの戸建てを売却しようとしたのですが、駅から徒歩20分の物件ということがネックでした。宝が池公園が近くにあるということで、落ち着いた環境をアピールして売却しました。
売れたポイント
- ・周辺環境の良さをアピールする
- 駅から遠い場所にある戸建ては、それだけで売りにくくなります。日常生活のしやすさや環境の良さなどを前面に押し出すことが、できだけ早く売却に繋げるコツです。
お客様の声
親の住んでいた家を売却することになりました。駅から歩くと遠いのですが宝ヶ池公園も近く、周辺の環境の良さは間違い無かったので自信を持って売りに出すことができました。こんな場所に住みたかったと買い手の方にも言ってもらい、とても嬉しいです。
